double arrow

Комплексная градостроительная оценка территории (КГОТ ), как база для определения платы за землю. Методические основы КГОТ


Понятие градостроительной ценности городских территорий основано на подходе к городу как целостному организму, обеспечивающему необходимый стандарт проживания и удовлетворения рациональных потребностей его жителей.

КГОТ предполагает сравнительнкю оценку каждого отдельного участка городской территории со всеми остальными участками по комплексу факторов качества городской территории. Такая оценка позволяет выявить взаимосвязь всех факторов с учетом важности каждого из них и выразить это одним значением.

Необходимо отметить, что градостроительная оценка территорий, ориентированная на установление внутригородской дифференциации территорий, а не на абсолютные размеры стоимости отдельного ее участка, является наиболее стабильной и меняется только в зависимости от развития города.

Механизм КГОТ обусловлен особенностями земли, выражающимися в больших различиях участков между собой. Выделяют два типа различий:

1-ый тип. Различия, обусловленные естественными свойствами участков

2-ой тип. Различия, вытекающие из характера предшествующего использования и размера ранее вложенных средств в освоение территории.




Различия первого типа проявляются:

§ в инженерно-строительной характеристике отдельных участков (степени «неудобности» территорий );

§ в социальном эффекте, получаемом от использования участка по определенному назначению. Социальный эффект меняется в зависимости от расположения площади в плане города. Это проявляется в различном расходе времени населением на на гродские поездки, величине «транспортной усталости», доходности учреждений обслуживания, а также величине текущих издержек по обеспечению объектов всеми видами коммунальных услуг.

Различия второго типа обуславливают величину предстоящих затрат . Чем больше ранее вложенные средства, тем обычно меньше предстоящие затраты в связи с использованием в перспективе существующих фондов и устройств.

Значительную сложность при КГОТ представляет учет следующих моментов: зачастую способ использования одного из участков предопределяет способ использования соседних. При разработке альтернативных вриантов возможного использования каждого участка на перспективу необходимо учитывать это обстоятельство. мНогие виды инженерных устройств, культурно-бытовых и других объектов городского хозяйства обслуживают одновременно несколько районов. Следовательно, надо выработать механизм определения долевого участия каждого района в общерайонных затратах.

Трудно найти единый измеритель для различных характеристик участка - особенностей ландшафта, удобства проживания и пользования культурно-бытовыми объектами и транспортом, экологической обстановки и архитектурно-художественной ценности застройки.



В связи с этим, наряду с прямым расчетом затрат и эффекта по каждому участку приходится использовать результаты менее точных измерений - бальные и другие косвенные оценки. В общем виде комплексная градостроительная оценка отдельного участка городской территории у различных исследователей выражается либо в баллах, либо относительной безразмерной величиной-индексом градостроительной ценности территории.

Первоначально результаты исследований по КГОТ предполагалось использовать, в основном, в градостроительном проектировании при учете ценности урбанизированных территорий путем введения оценки территорий в расчете эффективности капитальных вложений при обосновании вариантов размещения объектов городского строительства.

В частности, при размещении жилой, общественной и производственной застройки; обосновании этажности и плотности застройки; функционального зонирования территории;обосновании мероприятий по охране окружающей среды; реконструкции существующей застройки; освоении подземного пространства и др.. Такое применение оценок позволяет определить наилучший способ и степень интенсивности использования каждого участка территории города.

В настоящее время изменения в КГОТ в значительной мере связаны с обеспечением возможности использования результатов оценки для расчета платы за землю. Применяемые в современной практике способы КГОТ могут быть подразделены на два вида: стоимостный и квалиметрический.







Сейчас читают про: