Пути совершенствования КГОТ и регулирования платы за землю

Формирующаяся в стране система платного землепользования находится в стадии развития. Однако с принятием Земельного Кодекса и других законодательных актов о продаже городских и сельско-хозяйственных земель данная работа в этом направлении продвинулась довольно значительно. Разработка системы платного землепользования осуществляется на двух уровнях: законодательном в виде соответствующих решений федеральных органов власти и местном.

Местные органы управления могут корректировать систему платного землепользования в рамках существующего законодательства с учетом условий хозяйствования, социально-экономического развития региона и складывающегося уровня цен.

Проведение этой работы осложняется рядом обстоятельств:

§ Отсутствием налаженного учета наличных земель и регулирования их распределения для различных видов деятельности;

§ Трудностями в получении достоверной информации по уровню развития городской инфраструктуры, составу населения и его потребностям;

§ Отставанием разработки базовых показателей платежей за землю по регионам РФ.

Для упорядочения землевладения и землепользования необходимо:

1. Создание в составе городской администрации органа землепользования (комитета или отдела), в функции которого должны входить как учет земли, так и регулирование ее использования на основе градостроительной оценки.

2. Систематизация земельного фонда города, включающего не только собственно городские земли, подчиненные городским органам власти, но и территории, подлежащие освоению в будущем в соответствии с генеральным планом города.

3. Выявление участков земли, которые могут идти по линии аукционного распределения (аренду, продажу) как отечественным, так и зарубежным партнерам в интересах города.

4. Разработка концепции развития каждого города и прилегающего к нему района.

5. Разработка комплексной социальной программы города, определяющей масштабы, размещение, этапы и ресурсное обеспечение, а также ответственность за развитие жилищного, культурно-бытового строительства, инженерно-транспортной инфратсруктуры и благоустройства.

6. Создание информационно-вычислительного центра с банком данных и копьютеризацией процесса учета и моделирования условий развития города.

7. Разработка положения и внедрение в систему управления городами системы штрафов за порчи земель и их нерациональное использование.

В разрешении указанных проблем существенную роль должны играть градостроительные организации, т.к. только они являются авторами генеральных планов городов, проводют комплексную социально-экономическую оценку территории и в соответствии с этим в значительной мере определяют приоритетность развития различных видов деятельности в городах и районах.

Круг решаемых задач: наиболее актуальными в градостроительной науке являются следующие направления – исследования:

1. Определение единообразного состава учитываемых при комплексной оценке территории факторов и подходов по определению их весомости, которые измеяются в зависимости:

§ От объекта оценки - территория области, города, жилого района (массива), микрорайона (квартала);

§ От видов землепользователей по формам:

производственным объектам (промышленным, коммунально-складским, внешнего транспорта идр.)

социально-культурной сфере (функции: жилья, обслуживания, деловой, туризма и др.).

§ от видов землепользователей по отраслям (торговля, бытовое обслуживание, культура и пр.)

§ от вида объектов, формирующих конкретную подотрасль;

Для различных землепользователей важны разные факторы и различна их весомость.

2. Основой для оценки территории служит количественная характеристика соответствующих факторов. некоторые из них не могут быть оценены с достаточной степенью объективности. Поэтому широкое распространение получила экспортная оценка факторов. Не менее важен единообразный подход к допустимому диапазону изменения частных больших оценок.

3. Нуждается в совершенствовании стоимостная оценка территории, необходимая для расчета арендной платы (а иногда используемая в качестве экономической группы факторов или КГОТ).

4. Очень важный аспект в совершенствовании механизма платности пользования землей - обеспечение взаимоувязки величины земельного налога и арендной платы между собой.

5. Представляется целесообразным ограничить продажи городской земли в частную собственность, кроме садоводства и участков для строительства жилья, и сдавать ее преимущественно в аренду, что противоречит принятым законодательным актам.

Землепользование представляется целесообразным регулировать в соответствии с тремя принципами:

Первый - вся земля принадлежит обществу;

Второй - арендатор земли обязан платить за нее;

Третий - должно преодладать частное владение землей (но не частная собственность).

6. В целях обеспечения рационального землепользования в городах требуется доработка механизма регулирования экономических взаимоотношений органов управления с промышленными предприятиями и организациями. На стадии планирования социально-экономического развития городов принципиаотное значение имеет отработка системы распределения платежей за землю, поступающих в бюджет по уровням:

- отчислений в государственный бюджет;

- региональный (областной);

- городской (местный);