Сущность новых подходов, регулирующих развитие городов. Плата за землю - важнейшее средство обеспечения рационального землепользования

Методические основы и способы градостроительной оценки территории.

Тема №13.

Раздел № 5. Градостроительная оценка территории и платное землепользование.

Переход к рыночной экономике, осуществляемый в нашей стране, вносит существенные коррективы в практику градостроительного проектирования. Наибольшее влияние на политику градоформирования оказывают:

§ Приватизация части городских фондов;

§ Поощрение свободного предпринимательства;

§ Выход страны на мировой рынок;

§ Участие населения в выработке градостроительных решений путем учета общественного мнения;

В изменившихся условиях необходимы новые подходы, регулирующие управление развитием города и землепользование. Новые подходы предполагают:

§ Введение соответствующих платежей за пользование городскими ресурсами, в том числе и территориями;

§ Разработку налоговой системы, поощряющей или ограничивающей развитие тех или иных функций;

§ Учет юридических и экономических прав собственников земли и пользующихся ею;

§ Четкое разграничение функций между организациями, осуществляющими управление городами

Реализация новых подходов позволит отказаться от жесткого поэтапного фиксирования проектных предложений генерального плана города и перейти к непрерывному управлению путем преобразования и развития городских структур или, иначе говоря, к непрерывно действующему генеральному плану города. Это возможно посредством внутренней саморегуляции городов и районов при эффективном управлении. пОследнее означает создание условий для разумной самоорганизации города, как целостной системы. Важнейшее значение для воплощения этой концепции в жизнь имеет разработка системы действий, позволяющих регулировать развитие городов посредством введения различных форм платы за землю.

При новых экономических отношениях становится необходимым пассмотрение земли в качестве платного ресурса – товара. При такой точке зрения территория (земля) играет двоякую роль:

1. Территория как средство производства. В этом качестве она используется в сельском хозяйстве, добывающей промышленности. Ценность ее в указанных отраслях определяется плодородием земель, наличием и количеством полезных ископаемых пазличного качества, условиями их добычи и транспортировки продукции – сырья.

2. Территория, как пространство для размещения объектов различного функционального назначения. Ценность земли в этом случае определяется качествами конкретного участка по инженерно-строительным, природно-климатическим, социально-экономическим и другим параметрам, а также выгодностью расположения участка.

Транспортно-географические достоинства участка могут определяться как с локальных позиций по отношению к соседним объектам или в рамках малого района, так и с региональных позиций двух уровней по отношению к другим районам данного города и по отношению к другим городам и районам страны.

При благоприятном размещении и положительных качественных характеристиках участка землепользовательполучит дополнительный доход, имеющий в своей основе рентную природу.

Идея механизма платности состоит в том, чтобы изъять дополнительный рентный доход землепользователей и направить эти средства на возмещение расходов на содержание объектов городской инфраструктуры и финансирование нового строительства.

Плата за землю становится инструментом регулирования, развития, перемещения, вытеснения конкретных функций из тех или иных районов.

Учет стоимости земли в градостроительстве позволит значительно сократить функциональные, моральные, материальные издержки, являющиеся следствием нерационального использования территорий.

Установление цены на землю не может быть общим, прейскурантным:

§ Во-первых, стоимость земли сильно изменяется в зависимости от условий размещения данного участка в системе города;

§ Во-вторых, цена зависит от величины города, стадии и особенностей его развития;

§ В-третьих, законы изменения самой коньюнктуры проявляются спонтанно и слабо поддаются упорядочению.