Оценка участков по факторам качества городской территории

Определение весомости оценочных факторов (свойств).

Стоимостный и квалиметрический способы КГОТ. Сущность получаемых оценок. Порядок расчетов. Достоинства и недостатки рассматриваемых способов КГОТ. Информационная база для проведения КГОТ.

Стоимостный вид оценки включает затратный и рентно-оптимизационный способ оценки. По этому способу КГОТ отождествляется с величиной прошлых и предстоящих затрат на полное освоение районов с учетом экономического и социального эффекта, достигаемого в результате засройки и использования этих территорий.

КГОТ по затратному способу есть сумма двух категорий показателей: инженерно-экономических и социально-экономических.

Инженерно-экономические показатели включают прямые затраты на инженерную подготовку территорий, инженерное оборудование, строительство дорог и организацию общественного транспорта, а также эксплуатационные издержки по функционированию этих объектов. В прямых затратах учитываются ранее вложенные средства в инженерную инфраструктуру и предстоящие капитальные вложения. К прямым затратам относятся также затраты, связанные с изменением характера предшествующего использования территории (снос зданий и инженерных сооружений, изъятие сельско-хозяйственных земель и лесов, земель с месторождениями полезных ископаемых).

Расчетные социально-экономические показатели характеризуют потребительскую стоимость рассматриваемых территорий. Они дифференцированы на ряд групп в зависимости от возможности их экономической (стоимостной) оценки.

1. Показатели, характеризующие эффективность размещения в городе предприятий торговли, общественного питания и зрелищных учреждений. Условия размещения указанных объектов влияют на результаты их деятельности. Экономическая оценка, отражающая «эффективность» размещения объектов в городе, может быть определена величиной дополнительного дохода, получаемого в хозрасчетном объекте обслуживания вследствие благоприятного расположения в городе.

2. Показатели, характеризующие функциональные удобства территории для проживания населения. Степень удобства определяют:

§ Затраты времени населения на трудовые и культурно-бытовые передвижения в стоимостном выражении;

§ Затраты средства на поездки;

§ Транспортная усталость в стоимостном выражении;

Функциональные удобства территории влияют также на деятельность промышленных предприятий через затраты времени и средств на перевозки производственных грузов и на функционирование административных объектов через затраты времени на общение работников и обслуживание населения.

3. Показатели, характеризующие санитарно-гигиенические условия проживания населения. Оценка территории по этому направлению производится путем расчета затрат, необходимых для доведения экологических условий до уровня, соответствующего нормативным требованиям.

4. Показатели, характеризующие архитектурно-художественную и эстетическую выразительность застройки и окружающей среды. Ввиду сложности такой оценки ее рекомедуется определять для городов-центров туризма. Величина оценки обуславливается размером прибыли, полученной от обслуживания туристов. Оценивая затратный способ КГОТ, следует отметить, что это первый опыт такого рода. Все последующие исследователи изучали и развивали его положительные аспекты.

Вместе с тем, с точки зрения современных требований, основными недостатками способа являются следующие:

1. В нем непрослеживается связь оценки отдельного определенного участка с оценками остальных (оценивается изолированный участок);

2. Примененный подход больше способствует цели сравнения вариантов использования территорий под размещение различных видов строительства, чем целям, связанным с взиманием платы за землю.

Квалиметрический способ КГОТ получил самое широкое распространение в современной градостроительной практике и предполагает проведение работы по следующим этапам: 1. выделение оцениваемых участков; 2. определение состава учитываемых факторов (свойств); 3. определение весомости оценочных факторов (свойств); 4. оценка участков по факторам качества городской территории; 5. Определение интегральной градостроительной ценности участков и кадастровых зон.

1. Выделение оцениваемых участков. Используют два подхода:

§ Территорию разбивают на одинаковые участки (квадраты) с условно одинаковыми -в пределах каждого участка - значениями каждого рассматриваемого фактора (точное соблюдение этого требования не всегда возможно)

§ Территории разбиваются на участки различной конфигурации, внури которых значение всех факторов неизменно.

Второй метод более точен, т.к. конфигурация площадок определяется требованием однородности значений факторов внутри каждой из площадок.

2. Определение состава учитываемых факторов (свойств) и их классификация. Формирование дерева свойств. Если КГОТ производится с целью установления размеров платы за землю, набор факторов обычно ограничен и включает, в основном, антропогенные (факторы, обусловленные деятельностью человека). Например, уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры, экологическая ситуация.

Если КГОТ производится с целью решения задач градостроительного проектирования (и не связан непосредственно с ценообразованием на землю), набор учитываемых факторов значительно шире и включает как естественный, так и антропогенный факторы.

В обобщенном виде возмодны следующие группы факторов:

§ Инженерно- строительные (характер рельефа, грунтов, почв,наличие строений, подлежащих сносу)

§ Природно-климатические (ветровой и инсоляционный режимы, сельско-хозяйственная ценность территорий, наличие водных источников, полезных ископаемых, природный потенциал, озелененность территорий)

§ Факторы, характеризующие развитие социальной инфраструктуры (обеспеченность жильем, культурно-бытовыми объектами, потребительский потенциал, престижность района)

§ Факторы, характеризующие развитие инженерной инфраструктуры (оснащенность инженерными коммуникациями, условия их прокладки, техническое состояние сетей водопровода, канализации, энергоснабжения, телефонной связи)

§ Транспортно-географические факторы (доступность общественных центров, объектов внешнего транспорта, мест приложения труда, зон отдыха, транзитность положения участка, транспортная обслуженность участка, наличие прирельсовых и привозных территорий)

§ Факторы, характеризующие доходность промышленных предприятий и объектов социально-культурного назначения, наличие строительной базы, необходимости изъятия сельско-хозяйственных земель.

§ Экологические (санитарно-гигиенические) факторы (загрязенность атмосферы, водоемов, почв, уровень шума, наличие электромагнитного излучения; доля территорий-зон санитарной вредности, наличие ограничений по организации произвоства и размещения жилья)

§ Историко-архитектурные и функционально-планировочные факторы (наличие памятников архитектуры, культуры, истории различной ценности; наличие четких функционально-планировочных образований с различными конструктивно-планировочными параметрами строений, балансовой стоимостью, плотностью населения и работающих)

Формирование дерева свойств. Необходимость систематизации факторов, определяющих ценность отдельных участков, делает полезным формирование дерева свойств - графического изображения разветвляющейся структуры, состоящей из возможных групп свойств. Дерево свойств показывает взаимосвязь между сложными и простыми (групповыми и одиночными) свойствами. Дерево имеет несколько ярусов, объединяющих различные виды свойств. Ярусы обычно обозначаются римскими цифрами. На первом ярусе выделяются соотвествующие базовые, сложные свойства, влияющие на ценность территории. Второй ярус включает группы свойств, на которые распадается каждый из базовых факторов свойств. Эти свойства называются простыми и обозначаются арабскими цифрами. При этом не исключается возможность отсутствия разделения базового фактора на простые (а также последующее разделение простых факторов на еще более мелкие). Расположение свойств в каждой из групп яруса носит случайный характер, т.е. расположение свойств в начале группы не свидетельствует о его бльшей важности в группе свойств.

Факторы, характеризующие качество городской территории:

ярусы	Факторы (свойства)
I. развитость функции культурно-бытового обслуживания населения (объекты периодического и эпизодического пользования)	1. Зрелищные учреждения культуры 2. Магазины 3. Объекты общественного питания 4. Объекты бытового обслуживания 5. Библиотеки 6. Поликлиники
II. уровень развития транспортной системы и местонахождение в плане города	7. доступность общегородского центра 8. доступность рынка 9. доступность мест дневного отдыха 10. доступность железнодорожного вокзала 11. доступность остановок общественного транспорта
III. уровень инженерного оборудования территории	12. хозяйственно-бытовое водоснабжение 13. хозяйственно-бытовая канализация 14. теплоснабжение 15. газоснабжение 16. электроснабжение 17. телефонизация
IY. Неблагоприятное влияние антропогенных факторов	18. загрязнение воздуха 19. шумовое воздействие автотранспорта 20. шумовое воздействие железнодорожного транспорта 21. шумовое воздействие воздушного транспорта 22. электромагнтитное излучение
Y. (23) уровень озеленения территорий
YI. (24) инженерно-геологические условия строительства
YII. (25) культурно-историческая и архитектурно-эстетическая значимость

Весомость факторов определяется по-разному. Выделяются три подхода.

Первый: весомость факторов (сложных и простых) устанавливается экспертами либо в процентах, либо в баллах (чеще по 5-и бальной шкале, реже по 100-бальной шкале) недостаток - субъективизм.

Второй: значимость факторов (группы факторов) может быть определена методами множественной корреляции на основании выведенных уравнений регрессии, характеризующих тесность связи между факторами (он трудоемок)

Третий: наиболее предпочтителен. Весомость сложных и простых свойств первоначально определяется в баллах. Далее, в связи с тем, что каждый из факторов вносит свой, но далеко не равнозначный вклад в ценность городской территории, осуществляется соизмерение весов значимости каждого фактора.

Различают два вида коэффициентов весомости: групповые и взвешенные. Групповые - нормируемые () и ненормируемые коэффициенты (), определяющие весомость базовых (сложных) свойств между группами и простых свойств внутри каждой группы.

Взвешенные (), вычисляемые на основе групповых коэффициентов. Они определяют весомость каждого свойства относительно любого другого свойства, входящего в дерево, в том числе и входящего с ним в одну группу.

Оценка градостротельной оценки участков по отдельным признакам (факторам) производится либо в баллах, либо в виде коэффициентов ценности, выражаемых в долях единиц.

При бальной оценке используют несколько методов количественной оценки показателей (факторов).

§ По соотношению натуральных фактических значений показатели (П _ср) с их крайними нормативными значениями (П _max, П _min) и однозначными нормативными значениями (П _н).

К _j =(П _ср -П _min ) / (П _max - П _min),

чем выше показатель П _ср, тем выше его оценка К _j

К _j =(П _max -П _cp ) / (П _max - П _min),

Чем ниже показатель П _ср, тем выше его оценка К _j

§ Непосредственно по фактически количественному значению показателей с последующим переволом их в кадастровые баллы.

§ По фактическому количественному значению показателей и их паспределению по соответствуюшим интервалам.

§ По прямым бальным оценкам.

5. Определение интегральной градостроительной ценности участков и кадастровых зон зависит от способа оценки участков по факторам качества городской территории. При бальной оценке факторов исходят из того, что средняя бальная оценка города соответствует единице. При оценке факторов качества городской территории посредством коэффициента ценности определяется исходя из того, что за единицу принимается средневзвешенное значение интегрального коэффициента ценности участков по всей территории города.

Информационная база для проведения КГОТ включает:

1. Графические материалы:

§ Адресная система города;

§ Схема генерального плана города;

§ Ситуационный план;

§ Топо- и фото- материалы;

2. Банк данных по производственным объектам. Их хозяйственной деятельности, землепользованию;

3. Банк данных по жилью и объектам культурно-бытового обслуживания населения;

4. Банк данных по инженерным сетям свыделением головных сооружений и зон их влияния.

5. Банк данных по транспорту (транспортно-дорожная сеть, территории внутреннего и внешнего транспорта);

6. Банк данных по экологическому состоянию городской среды;

7. Банк данных по современному землепользованию территорий;

Источниками получения исходной информации служат:

§ Данные бюро технической инвентаризации, отраслевых и функциональных отделов (комитетов) городских органов управления;

§ Материалы проектной документации - генеральных планов городов и проектов детальной планировки отдельных районов города;

§ Сведения, выявленные из анкетных обследований наиболее крупных предприятий и организаций;

§ Результаты визуального узучения города;

§ Знакомство с литературными сведениями о городе и историко- архивными документами.