Покупатель

Продавец

Практически любой владелец недвижимости, выставляя на продажу свой объект, сталкивался с предложениями от агентств недвижимости заключить эксклюзивный договор.

Смысл эксклюзивного договора можно сформулировать следующим образом: подписывая эксклюзивный договор, продавец поручает продажу своей недвижимости одному агентству и обязуется на срок действия договора не осуществлять никаких действий по отчуждению объекта без участия агентства. На первый взгляд кажется, что это ограничивает возможности продавца - без договора можно было бы оставить заявки во все агентства, заниматься продажей самому. Однако позволит ли такой подход продать объект быстрее и по более выгодной цене? Казалось бы, что если выставить недвижимость на продажу во все агентства недвижимости сразу - они тут же начнут заниматься ее продажей и результат не заставит себя ждать. Однако это не совсем так. В базах агентств сотни объектов, и рекламировать их все сразу ни одно агентство не станет. Агентства с репутацией и большим опытом работы просто не станут продавать объект, если этим занимается еще кто-то, зачем тратить деньги впустую и бегать с кем-то на перегонки? Получается, что продажей не занимается практически никто. Какова же ситуация при подписании договора с агентством? Чем это может быть выгодно и удобно?

Как мы уже говорили - заниматься рекламой уважающее себя агентство при отсутствии договора не станет. Если продавец оставляет информацию о продаже в большинство агентств (а это не один десяток фирм) объем информации как правило ограничен. Заехать во все агентства и оставить копии документов - проблематично, слишком много агентств, да и по телефону всего не расскажешь. Получается, что в этом случае нормально и качественно предложить объект покупателю агентство не сможет - не располагает всей информацией. При подписании же договора с агентством на место выедет специалист, чтобы иметь представление о объекте. Агентство проведет анализ правоустанавливающей и технической документации, и в случае необходимости можно будет подготовить их к продаже заранее, а не делать это в последний момент. Агентство спланирует рекламную компанию таким образом, чтобы продать объект в короткие сроки по максимально выгодной для продавца цене. При этом, беря комиссионные с продавца, агентство будет отстаивать именно его интересы, агентство будет заинтересовано продать объект как можно дороже. При работе на покупателя агентство в его интересах пытается уговорить продавца снизить цену, уступить. При эксклюзивном договоре с покупателя агентство комиссионные не берет и это психологически упрощает принятие решения о покупке. Затраты на рекламную кампанию агентство при подписании договора естественно берет на себя, ограничивая собственника от лишней работы, лишних телефонных звонков и просмотра объекта нереальными покупателями. Не имея договора, агентство не может открыто предлагать объект, показывая все его преимущества. Концентрация информации обо всех потенциальных покупателях в руках одного агентства с его исключительным правом проводить переговоры со всеми третьими лицами позволяет достичь максимального результата и удовлетворить потребности собственника.

В базах агентств тысячи объектов, посмотреть их все практически нереально. Поэтому часто возникают ситуации, когда агентство приводит клиента на объект, а это оказывается совсем не то, что ему нужно. Выяснить же заранее все подробности нереально - не имея договора с собственником, агентство преподносит информацию завуалировано, не называя точного расположения объекта. При эксклюзивном договоре с собственником недвижимости агентство заранее знакомиться с технической и правоустанавливающей документацией и может предоставить покупателю точную информацию об объекте. Нередко возникают ситуации, когда собственник выставляет объект на продажу в несколько агентств, не предоставляя им никаких документов и при этом слегка искажает реальные цифры - может слегка увеличить общую площадь (чтобы сделать объект более привлекательным) или скроет какие-то недостатки. При эксклюзивном договоре все потенциальные покупатели получают полную и достоверную информацию до осмотра, что позволяет продать объект в короткие сроки и избавляет собственника и покупателя от ненужных осмотров.

Помимо скорости продажи объекта обе стороны сделки - и продавца, и покупателя - интересует окончательная стоимость сделки. В нее входит стоимость недвижимости, стоимость оформления договора со всеми налогами и вознаграждение агентству. Заранее выяснив все нюансы, риэлтор может назвать и реальные сроки продажи объекта и цену с учетом всех затрат, которую можно реально получить в течение этого срока. Агентство приложит все усилия, чтобы до окончания действия договора объект был продан. Из этого можно сделать вывод, что одно добросовестное агентство, заключившее с собственником эксклюзивный договор, сработает быстрее и лучше, чем десяток агентств, не заключивших такого договора.