Купля-продажа. Понятие, сущность и классификация сделок с недвижимостью

• содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

• совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

• волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре прав.

1.2. Недействительные – сделки, не соответствующие закону, не имеющие качеств юридического факта и не влекущие желаемых правовых последствий.

Они подразделяются на:

1.2.1. Оспоримые – сделки, недействительные по решению суда:

• внеуставные;

• осуществленные несовершеннолетними от 14 до 18 лет без согласия родителей или попечителей;

• совершенные ограниченными в дееспособности гражданами;

• совершенные под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств (кабальные);

• совершенные в состоянии аффекта;

• при несоблюдении письменной формы.

1.2.2. Ничтожные – сделки, недействительные с самого начала ее совершения независимо от решения суда:

• направленные на ограничение правоспособности или дееспособности граждан;

• заведомо противоречащие основам правопорядка и нравственности;

• совершенные недееспособными лицами;

• осуществленные несовершеннолетними до 14 лет;

• совершенные с нарушением строго обязательной формы – нотариального удостоверения и государственной регистрации;

• мнимые – совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко они преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимости с целью укрытия ее от конфискации или от взыскания по требованию

кредиторов.

• притворные – сделки, прикрывающие другие сделки, которые стороны действительно имели в виду совершить. Например, для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина.

2. По числу сторон:

2.1. Односторонние, т.е. по воле одного лица (выдача доверенности, завещание).

2.2. Многосторонние (купля-продажа, аренда, рента, дарение и др.).

3. По обязанностям сторон:

3.1. Возмездные, т.е. при встречном удовлетворении.

3.2. Безвозмездные, т.е. без встречного удовлетворения.

5. По месту совершения:

5.1. На организованном рынке (аукционы, конкурсы).

5.2. На неорганизованном рынке.

8. Сделки с недвижимостью: купля-продажа, мена, наследование, дарение, рента, аренда, доверительное управление. Приватизация жилых помещений. Приватизация предприятий (продажа государственного имущества на аукционах и на конкурсах).

Купля-продажа – сделка, в которой продавец обязуется передать недвижимость в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную цену. Законодательством определены правила, предусматривающие особенности продажи недвижимости: жесткие требования к форме договора, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и др.

Так как здания и сооружения неразрывно связаны с землей, то покупатель одновременно с передачей права собственности на здание получает и право на земельный участок, занятый этим зданием и необходимый для его использования.

При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые его имели на законном основании до продажи, не будучи собственниками. При нарушении прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным. При продаже жилья Законом защищены права проживающих в жилых помещениях граждан.

Продажа предприятий в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и прав и обязанностей продавца, а также перевод на него долгов продавца, что требует согласия кредиторов.

Порядок совершения купли-продажи жилья включает следующие процедуры:

1. Определение стоимости жилого помещения.

2. Подготовка необходимого пакета документов. 50

3. Проверка документов на подлинность и правильность оформления.

4. Подписание договора.

5. Государственная регистрация сделки.

6. Передача денег и подписание акта приема-передачи недвижимости.

7. Регистрация сторон по новому месту жительства.

В договоре купли-продажи жилья указываются стороны договора и опре-

деляются следующие условия:

• Предмет договора, в т.ч. данные, определяющие расположение жилого

дома на соответствующем земельном участке, квартиры в составе многоквар-

тирного жилого дома.

• Цена объекта, установленная соглашением сторон договора, а при про-

даже в кредит – цена, порядок, сроки и размеры платежей.

• Перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют

право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупа-

телем. Такими лицами могут быть: наниматель жилого помещения и постоян-

но проживающие с ним граждане, получатель ренты, сохраняющий право по-

жизненного проживания.

Жилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи,

должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собст-

венности. Документами, устанавливающими право собственности на жилое

помещение, являются:

• свидетельство о государственной регистрации прав;

• договор передачи приватизированного жилого помещения;

• свидетельство о праве на наследство;

• договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной

собственности;

• договор о строительстве жилого дома коллективом индивидуальных

застройщиков;

• договор купли-продажи;

• договор дарения;

• договор мены;

• договор о разделе строения;

• копия акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;

• исполнительный лист или копия вступившего в законную силу реше-

ния суда, подтверждающего право собственности на долю в общем имуществе

супругов;

• свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе

супругов.