2013-12-31
1032
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении этого объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1) Объект оценки не должен быть уникальным
2) Информация об объектах аналогах, в т.ч. условиях совершения сделок с ними должна быть исчерпывающей и достоверной.
3) Факторы, повлиявшие на формирование величины стоимости объектов аналогов должны быть сопоставимы между собой.
Этапы реализации сравнительного подхода:
1) изучение рынка недвижимости. Целями этого этапа являются:
1- выявление тенденций, складывающихся на рынке недвижимости на дату оценки и особенно в том сегменте, к которому относится оцениваемая недвижимость.
2- Выявление объектов недвижимости наиболее сопоставимых с объектом оценки.
По сложившейся практике рынок недвижимости принято разделять на следующие виды:
· Коммерческая недвижимость (офисы, банки, бизнес центры, торговые объекты и т.д.)
· Промышленная недвижимость (производственные здания, складские помещения)
· Жилая недвижимость (квартиры, дома индивидуальной застройки, дачи)
· Рекреационная недвижимость (санатории, дома отдыха, больницы)
2) Сбор информации об объектах аналогов и проверка ее достоверности. Целью этого этапа является подготовка информации об объектах аналогов, в т.ч. о физических характеристиках, условиях сделок с ними. А также проверка достоверности этой информации. Кроме этого, на этом же этапе проводится предварительное сравнение объекта оценки с подобранными объектами аналогами на предмет сопоставимости их друг другу.
Сопоставимость означает:
1- что объект оценки и объекты аналоги должны относиться к одному сегменту рынка и по своим физическим характеристикам должны быть близки друг к другу.
2- Сделки с объектами аналогами должны быть совершены на условиях типичными для данного сегмента рынка.
Критерии выбора объекта аналога:
· Право собственности на недвижимость и наличие ограничений этих прав в виде залога и иных обязательств собственника недвижимости
· Условия финансирования сделки
· Местоположение
· Условия и время продажи недвижимости
· Физические характеристики недвижимости
Названные критерии по своему содержанию являются не только основными ориентирами выбора объектов аналогов, но и основными направлениями внесения поправок, которые учитывают отклонения объектов аналогов от объекта оценки. Поэтому говоря о критериях отбора объекта аналога мы одновременно говорим и о тех поправках, которые будут учитывать различия между аналогом и объектом оценки.
1) Право собственности – это один из важнейших критериев, который дает возможность определить будет ли подобранный объект в последствии являться аналогом или наоборот таковым нельзя определять. На практике существует 2 основных вида собственности: частная и государственная. В рамках частной собственности недвижимость может принадлежать физическим лицам и юр лицам. При этом, если недвижимость принадлежит юр лицам, то в составе юр лица может быть несколько собственников. Если недвижимость является государственной собственностью (муниципальной, субъектов федерации или федеральной, то данная недвижимость предполагает иные режимы ее использования, как то аренда, хозяйственное ведение. Принимая во внимание различные варианты собственности, оценщик должен это учесть и в дальнейших своих расчетах внести соответствующую корректировку.
2) Условия финансирования сделки. Данный критерий предполагает изучение оценщиком условий оплаты, приобретения аналогов. Для каждого сегмента рынка недвижимости характерны свои условия оплаты и поэтому они называются типичными условиями финансирования для данного сегмента рынка. Тем не менее оценщик должен выявить условия оплаты и определить их отклонения от этой типичности. Например, оплата недвижимости неденежными средствами (акциями) или приобретение недвижимости в условиях ее вынужденной продажи может найти свое отражение на цене сделки с этой недвижимостью. Недвижимость может быть приобретена за счет заемных средств, соответственно она может находиться под обременением или залогом. Эти или иные варианты финансирования сделки должны быть выявлены и учтены оценщиком.
3) Условия продажи и время продажи. Здесь учитываются 3 основных параметра: срок экспозиции в течении которого объект аналог находился на рынке в роли предложения объекта продажи. Несоответствие срока экспозиции по объекту аналогу типичного для данного сегмента рынка означает завышение или занижение цены. Оценщик должен убедиться в том, что субъекты сделки являются независимыми между собой, потому как зависимость означает заинтересованность сторон и соответственно эта заинтересованность находит свое отражение на цене сделки. Оценщик должен выявить наличие или отсутствие отягощающих условий в виде залогов и иных обременений надлежащих на объекте.
4) Место положения для каждого вида недвижимости характерны свои принципы ее размещения. Например, крупные складские помещения, как правило, располагаются на окраине городов вблизи транспортных сетей (автомобильные дороги, ж/д), поэтому размещение такого же складского помещения в пределах городской черты будет являться недостатком. В свою очередь офисные помещения располагаются в большинстве случаев в центре города. Удаленность офисных помещений от центра будет являться для них недостатком. Из этого следует, что оценщик должен определить типичность размещения недвижимости, характерную для того сегмента рынка, к которому относится объект оценки.
5) Физические характеристики. Любая недвижимость описывается конкретными физическими параметрами. В данном случае оценщик должен выбрать аналоги недвижимости, соответствующий по своим физическим параметрам тому сегменту рынка, которому соответствует объект оценки и соответственно эти физические параметры должны быть по своему содержанию такими же как объект оценки.
3 этап – корректировка. Подобранные аналоги будут отличаться от объекта оценки. Поэтому на этом этапе оценщик делает следующие действия:
1) Он приводит параметры объектов аналогов к состоянию этих параметров по объекту оценки.
2) Соответственно, изменяет цену объекта аналога. Если параметр у объекта аналога хуже чем у объекта оценки, то цена объекта аналога увеличивается и наоборот.
На практике принято все поправки делить на процентные((относительные), либо на стоимостные (абсолютные). Применение определяется параметром. Правило внесения поправок постоянное если аналог лучше, то цена уменьшается и наоборот.
Последовательность внесения поправок:
1) Вносится поправка на условия финансирования сделки
2) Вносится поправка на условия продаж
3) Вносится поправка на время продажи
4) Вносится поправка на время положения
5) Вносится поправка на физические характеристики
4 этап – итоговая стоимости объекта сравнительным подходом.
Итоговая стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом может быть определена либо как простая средняя по итоговой стоимости по аналогам, либо как средняя взвешенная. Средняя взвешенная применяется в том случае, если оценщик считает, что результаты итоговые по объектам аналогам по своей значимости неравнозначны..
Преимущество сравнительного подхода:
1) И итоговой стоимости отражается мнение типичных покупателей и продавцов по конкретному сегменту рынка недвижимости.
2) В ценах продаж объектов аналогов учитывается инфляция и прочие финансовые условия.
3) Метод считается статистически обоснованным.
4) Метод позволяет вносить и применять необходимые корректировки.
5) Считается, что этот метод прост в применении и дает надежные итоги.
Недостатки сравнительного подхода:
1) Продажи объектов аналогов различаются между собой.
2) Сложный сбор информации о реальных ценах аналогов
3) Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделок с объектами аналогов.
4) Подход зависит от активности рынка. Рынок активен есть аналоги и наоборот.
5) Сложность согласования данных и результатов при существенно различающихся объектов аналогов.
