Сделки с недвижимостью. Риэлтерская деятельность

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

3.2.1 Местонахождение.

Для торгового дела это главный фактор успеха. Центральная часть любого города всегда ограниченна. И различие в местонахождении всего на несколько метров может привести к существенным различиям в цене. Лучшие офисные здания так же располагаются в центре города. Определенная часть города может иметь репутацию места, где протекает определенный вид деятельности, и является центром притяжения однотипных видов деятельности. Наличие общего транспорта, мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемой недвижимости.

3.2.2. Архитектурно-конструктивные решения проекта.

Конструкция здания имеет большое значение при оценке стоимости. Не движимость (здания, сооружения) должны соответствовать климатическим условиям, должна быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид. Все это влияет на стоимость здания. Кроме названного, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости (особенно в сейсмоопасных районах).

3.2.3. Планировочные решения проекта.

Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей и других пользователей.

3.2.4. Наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества).

Надежность и количество снабжения должны быть учтены при оценке стоимости.

3.2.5. Состояние здания.

Текущее состояние здания является очень важным фактором. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако, если требуется только косметический ремонт (покраска стен), это существенно не влияет на стоимость недвижимости.

3.2.6. Экологические факторы.

Должно учитываться влияние многих факторов окружающей среды. Во- -первых, необходимо выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы.

Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды, устанавливается методами, которые используются для определения амортизации (износа).

Во-вторых, при оценке экологической ситуации может быть два варианта выводов:

а) источник загрязнения может быть успешно устранен с минимальными затратами;

б) загрязнение или его потенциальная опасность не могут быть полностью устранены. По этой причине стоимость недвижимости может быть существенно снижена.

3.2.6. Факторы спроса и предложения.

Спрос – это платежеспособная потребность. Перед оценкой стоимости всегда сначала проводится анализ спроса и предложения на определенный вид собственности в определенном секторе рынка. Превышение спроса над предложением ведет к увеличению стоимости здания, и наоборот.

3.2.8. Отчуждаемость объекта недвижимости – это возможность передачи права собственности на данный объект другому лицу.

3.2.9. Дефицитность.

Сделка – коммерческий обмен ценностями между двумя сторонами. Центральное звено этого определения – понятие обмена и взаимной выгоды.

Посредством обмена люди удовлетворяют свои нужды и запросы.

Обмен – это акт получения от какого-либо желаемого объекта с предложением чего-либо взамен.

Обмен – это лишь один из способов, посредством которого человек может получить желаемый объект (самообеспечение, отъем, попрошайничество, обмен).

Пример сделки: Иванов отдает Петрову 5 тысяч долларов и получает взамен квартиру в центре Томска.

Сделка предполагает наличие нескольких условий:

1) не менее двух ценностно-значимых объектов;

2) согласованных условий ее осуществления;

3) согласованного времени свершения;

4) согласованного места проведения;

5) условия сделки поддерживаются и охраняются законодательством.

Сделки с недвижимостью осуществляют риэлтеры. Под риэлтерской деятельностью осуществляемая юридическими и физическими лицами деятельность по совершению в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Риэлтер – предприниматель, занимающийся операциями с недвижимостью.

Услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью. 23 ноября 1996 года принято «Положение о лицензировании риэлтерской деятельности». Действие этого положения не распространяется на должностных лиц, органы исполнительной власти, участвующие в продаже недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также на лиц, организующих продажу недвижимости в соответствии с решениями органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

Права на недвижимость и сделки с ней подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.