2013-12-31
688
Участники рынка
Сущность и содержание рынка недвижимости.
Виды прав на объекты недвижимости
Зарубежная классификация
Признаки классификации
Классификация объектов недвижимости.
По происхождению:
естественные (природные) объекты;
искусственные объекты (постройки);
По назначению:
свободные земельные участки (под застройку);
природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации;
постройки:
для жилья;
для офисов;
По масштабу:
земельные массивы;
отдельные земельные участки;
комплексы зданий и сооружений (дачный посёлок, микрорай- он, гостиничный комплекс);
многоквартирный жилой дом;
одноквартирный жилой дом (коттедж);
секция (подъезд);
квартира;
комната и т.д.
По готовности к использованию:
готовые;
требующие реконструкции или капитального ремонта;
требующие завершения строительства
(незавершенное строительство).
Рис. 1.1. Классификация объектов недвижимости
|
|
|
А – Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.
1. Специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса (дела) и обычно продающаяся вместе с ним (нефтеперегонные заводы, химические предприятия).
2. Неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания: магазины, офисы, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
B – Недвижимость для инвестиций. Ею владеют с целью получения дохода и извлечения прибыли на вложенный капитал.
C – Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободными участками, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому являются избыточными.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам нужна для более успешного исследования рынка недвижимости, для обеспечения разработки и применения методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.
Право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрацию осуществляют органы юстиции местных (региональных) администраций субъектов федерации.
Регистрации подлежат следующие права:
1) Собственности.
2) Хозяйственного ведения.
3) Оперативного управления.
4) Пожизненно наследуемого владения.
5) Постоянного пользования.
6) Ипотека.
7) Сервитуты.
Рынок недвижимости – это совокупность потенциальных и существующих покупателей недвижимости.
С другой стороны, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
|
|
|
Рынок недвижимости – это сложная структура, цель которой – свести вместе покупателей и продавцов.
 |
Рис. 2.1. Модель участников рынка недвижимости
На рисунке 2.1 приведена упрощенная модель участников рынка недвижимости.
Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы.
Все участки земли дифференцированы. Это значит, что каждый участок имеет уникальные черты. Рынок недвижимости в Москве отличается от рынка в Томске.
Сделки с недвижимостью регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях. Сделки с недвижимостью по природе носят частный характер.
Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями и разными ресурсами. Напомню, что сегментирование – это разбиение покупателей на четкие группы, заметно отличающиеся друг от друга.
Основные параметры сегментирования рынка недвижимости
По использованию. Существует недвижимость для жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения.
По географическому фактору. Каждый район города может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой - другие. Пример: Черемошники – Центр.
По цене. Покупатели домов стоимостью 200 тысяч долларов будут иными, чем домов 50 тысяч долларов.
По качеству продукта. Офисные помещения класса. А принадлежат к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса В, хотя оба объекта могут находиться на одной улице.
По инвестиционной мотивации. Один инвестор заинтересован в собственности, не приносящей денежного дохода (для использования), другие приобретают недвижимость с целью перепродажи, для увеличения денежного потока.
По типу прав на недвижимость. Для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Правами на недвижимость могут быть:
а) неограниченное право собственности;
б) сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Например: для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута*. Для собственника недвижимости, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения;
Обременение – наличие установленных законом условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и другие).
в) права на недра;
г) права на аренду;
д) участие в кондоминиуме (это форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности).
В отличие от других видов рынков, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны большого числа участников, на некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчитываются всего несколько покупателей и продавцов. Это особенно характерно для специализированных объектов или объектов единственного назначения (планетарий).
Неэластичный спрос и низкая эластичность предложения на объекты недвижимости. Напомню: спрос - это платежеспособная потребность. Спрос называют эластичным, если при незначительном изменении цены спрос претерпевает значительные изменения. Если же спрос почти не меняется под влиянием небольшого изменения цены, то говорят, что он неэластичен. Низкая эластичность предложения означает, что если даже спрос возрастет, и цены пойдут вверх, очень трудно будет увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке. Аналогично в случае избытка недвижимости цены могут оставаться низкими в течение нескольких лет, до тех пор, пока не исчезнет избыточное предложение.Спрос может быть очень изменчивым. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества спрос претерпевает значительные изменения. Если же спрос почти не нового жилья, торговых точек, рекреационных объектов. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Это привело сегодня к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости. Так, в Санкт-Петербурге, в 1996 году на одного покупателя приходилось примерно 15 продавцов квартир. Однако при таком явно избыточном соотношении продавцов к покупателям спрос на квартиры зачастую остается неудовлетворенным. Операции на рынке недвижимости осуществляют агентства недвижимости, число которых постоянно растет. Например, в Санкт-Петербурге, в 1996 году было более 200 агентств по недвижимости.
|
|
|
Рынок недвижимости характеризуется высоким уровнем криминализации.
