Купля-продажа недвижимости. Ипотека

Недвижимости. (Установлен статьей 13.1 ГК РФ)

Порядок государственной регистрации объектов

Процесс регистрации состоит из трех этапов:

- формирование объекта недвижимости;

- присвоение кадастрового номера;

- выдача свидетельства о собственности.

Формирование объекта недвижимости предусматривает прежде всего его индивидуализацию, то есть придание объекту таких технических, экономических и юридических характеристик, которые позволяют однозначно выделять объект из всех других объектов. Процесс формирования зданий, сооружений, квартир осуществляют бюро технической инвентаризации, которые изучают земельные паспорта, поэтажные планы и т.д. Формирование объекта недвижимости заканчивается составлением стандартного кадастрового дела на каждый объект, который заводит специальный отдел Комитета по земельным ресурсам и землеустройству. В нем содержится вся юридическая информация об участке, об имуществе и объектах недвижимости, которые находятся на участке, информация об обременениях и сервитутах, сведения по сделкам, залогам объекта и т.д.

Присвоение кадастрового номера объекту недвижимости, то есть происходит регистрация. Регистрация осуществляется в соответствии с так называемым базисным планом города, который делится на базисные кварталы (в Санкт Петербурге 7 тысяч базисных кварталов). Каждый квартал имеет свой номер, поэтому любому объекту недвижимости присваивается свой кадастровый номер. Нет ни одного даже самого маленького неучтенного объекта. Если вдруг появляется (неучтенный, не пронумерованный), то он подлежит сносу без всяких предварительных условий. Первые две цифры кадастрового номера – это обозначение Томска как субъекта федерации (70), Санкт Петербурга – 78 и т.д. (как у автомобилей).

После регистрации осуществляется поиск так называемой «формы титула». Если объект недвижимости уже был однажды зарегистрирован, то в последствии его статус может меняться хоть по несколько раз в день, так как это уже чисто техническая операция по изменению фамилий и адресов собственника. Например, на рынке квартир, квартиры могут продаваться до 10 раз в сутки.

После этого информация о данном объекте заносится в кадастр недвижимости, то есть в соответствующую карту, которая существует как в электронном, так и в бумажном виде, что упрощает любую проверку информации об этом объекте.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству изготавливает и выдает собственнику земельного участка свидетельство о собственности.

Вся эта процедура о регистрации закреплена в законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (21.07.97г.)

Купля-продажа недвижимости осуществляется на основе договора продажи. По договору продажи покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, подписывается обеими сторонами, обязательно содержит цену продаваемого имущества. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Жилищные сертификаты. Для приобретения недвижимости (жилья ) согласно Указу Президента от 10.06.94г. в РФ производится выпуск и обращение жилищных сертификатов – особых видов облигаций с индексируемой номинальной стоимостью. Сертификаты удостоверяют право их собственника на приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов (в порядке предусмотренном положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов).

Ипотека – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Залог недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке.