Процесс оценки недвижимости. Основные методы оценки

Оценка объектов недвижимости. Основные принципы оценки

Оценка недвижимости – это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Отсюда следует, что оценка недвижимости должна включать оценку самой недвижимости + оценку права собственности или права пользования землей или зданиями.

Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи данной недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.

На величину ценны и стоимости объекта недвижимости влияют разные факторы, которые мы уже рассматривали.

Основные принципы оценки недвижимости:

Принцип спроса и предложения: заключается в учете действия закона спроса и предложения на стоимость объекта недвижимости. Закон гласит: цена объекта определяется соотношением спроса и предложения на него. При росте спроса и снижении предложения цена растет, а при снижении спроса и росте предложения цена снижается.

Принцип изменения – предполагается учитывать при оценке недвижимости изменения природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.

Принцип замещения – предполагает наличие у покупателя вариантов покупки недвижимости. Согласно этому принципу, стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты-заменители. Поэтому стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты на приобретение на рынке аналогичного объекта.

Принцип конкуренции – означает учет деятельности конкурентов при оценке объектов недвижимости. Конкуренты могут играть на повышение и на понижение стоимости недвижимости (сброс большого количества объектов недвижимости единовременно или наоборот, придерживают продажу, создают искусственную ситуацию спроса).

Принцип наилучшего и наибольшего интенсивного использования – означает, что необходимо определить все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбрать из них наилучший (наиболее доходный) вариант и использовать его для оценки. Наилучшим для оценки считается тот вариант, при котором за объект недвижимости может быть заплачена наибольшая цена.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

- постановка вопроса об оценке;

- отбор информации, необходимый для оценки;

- анализ информации;

- расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов, и - выбор одной оптимальной величины стоимости;

- составление отчета об определении стоимости;

Постановка вопроса об оценке включает:

определение объекта недвижимости. Объект недвижимости определяется, прежде всего, адресом улицы, размещением на ней. Затем представляется полное описание, указывающее точные границы собственности;

определение прав собственности. При определении права собственности на объект недвижимости главное внимание уделяют оценке самого объекта недвижимости;

определение цели оценки. Оценка стоимости может быть использована для определения:

- цены продажи или покупки;

- суммы ссуды;

- условий аренды;

- вклада в УК при совместном предпринимательстве и т.д.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, постоянно меняются. Поэтому оценка стоимости считается достоверной только на определенную дату. Внезапные изменения в бизнесе и на рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

Отбор информации для оценки. информация для оценки бывает трех типов: общая, специфическая, конкурентный спрос и предложения.

Общая информация – это информация об экономических, социальных, экологических, политических факторах, которые влияют на стоимость собственности (вообще без конкретного ее объекта).

Специфическая информация – это информация, относящаяся к собственности, которая оценивается и к аналогичной собственности. Это юридическая информация, сведения о местоположении объекта, стоимости, расходах на содержание объекта недвижимости, продажах аналогичной собственности.

Это также информация об использовании этой недвижимости в прошлом, кто и когда ею владел.

Информация о спросе и предложении – эта информация относится к конкуркентноспособности недвижимости на ее будущем рынке.

Анализ собранной информации. Анализ недвижимости, приносящей доход, часто просчитывается с использованием различных финансовых коэффициентов:

1) коэффициент валовой арендной платы (КВА) – измеряется отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к общему месячному доходу, приносимому сдаваемой в аренду недвижимость:

КВА=

с,

Д

где С - рыночная стоимость,Д - месячный рендный доход;

2) коэффициент валового дохода (КВД) – определяется отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к годовой сумме валового дохода, приносимой данной недвижимостью:

КВД=

С,

ВД

где С - рыночная стоимость,

ВД - годовая сумма валового дохода

ВД включает в себя арендный доход и доходы, полученные от других источников, не связанных с арендой данной недвижимости.

КВА и КВД могут быть использованы как средства оценки стоимости недвижимости, давно не продававшейся на рынке:

ПС = ВД x КВА;

ПС = ВД x КВД,

где ПС – ориентировочная стоимость объекта недвижимости;

3) коэффициент плотности застройки участка ( К _ЗП ) – определяется как отношение площади застройки к площади земельного участка:

К ЗП =

S_{1 ,}

S₀

где S₁ - площадь застройки (м. кв.);

S₀ - площадь земельного участка (м. кв.).

КЕР =

4) коэффициент емкости рынка недвижимости (КЕР) – это отношение количества объектов недвижимости, проданных или сданных в аренду, к общему количеству объектов недвижимости, предусмотренных для продажи или сданных в аренду:

n,

n₀

где n -количество сданных объектов;

n₀ - количество объектов предназначенных к сдаче или продаже.

Этот коэффициент позволяет определить, сколько единиц собственности данного вида будет куплено или сдано в аренду в течение определенного времени в данном районе.

5) коэффициент проникновения на рынок (КП) – измеряется отношением количества объектов недвижимости, сданных в аренду, к общему количеству конкурирующих объектов недвижимости, сданных в аренду:

	КП =

n_a,

n_k

n_a - общее количество конкурирующих объектов, сданных в аренду за отчетный период (ед.),

n_k -количество объектов, сданных в аренду за тот же период.

Величина КП зависит от рыночной конкурентности объекта и от умения менеджера сдавать собственность в аренду (т.е. от его профессионализма, деловой активности).

4. Расчет конкретной стоимости объекта недвижимости. Существует 3 основных метода определения стоимости недвижимости:

1) затратный метод;

2) метод сравнения продаж;

3) доходный метод (капитализация дохода).

Использование более одного метода позволяет дать более реальную оценку стоимости. Так, затратный метод не применяется при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенно накопленную амортизацию (физическое, функциональное, внешнее устаревание, которые трудно оценить). Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециальным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, для оценки промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов.

Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере 2 метода. Полученные альтернативные оценки стоимости служат полезной проверкой друг друга.

Более подробно эти методы будут рассмотрены далее.

5. Составление отчета об определении стоимости. Этим этапом завершается процесс оценки недвижимости. Отчет – это материальное выражение работы оценщика. Оценка стоимости – это мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, отражающее его профессиональный опыт. Естественно, оценка стоимости, данная оценщиком, может не совпадать с мнением собственника недвижимости и с его будущими действиями. (Например, вместо продажи недвижимости он может сдать ее в аренду или подарить). Оценка – это обоснованное мнение независимой стороны о реальной рыночной цене собственности.

В мае 1993г. было создано Российское общество оценщиков (РОО). Рынок услуг по оценке недвижимости все больше расширялся. РОО разработало Стандарты по оценке недвижимости и Кодекс профессиональной этики. Оно так же проводит рецензию отчетов об оценке стоимости.