double arrow

Сущность и сферы применения затратного метода

Затратный метод основан на предположнии о том, что:

1. Основанием для определения стоимости недвижимости являются затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится.

2. Совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом. Примером может служить район улицы Сретенки в Москве, где в центре города на дорогих земельных участках ставят двух- и трехэтажные дома. Если принять, что стоимость земельного участка соответствует 1.5 млн. $, а жилого дома 700 000 $, то это здание почти ничего не прибавляет к стоимости земельного участка. В будущем инвестор, который захочет построить многоэтажную гостиницу, будет покупать этот жилой дом лишь за 1.5 млн. $, то есть за цену земельного участка, так как необходимо учесть затраты на снос жилого здания. Таким образом, если земельный участок, на котором стоит объект недвижимости, используется не наилучшим способом, то издержки на строительство объекта не совпадают с рыночной стоимостью объекта, то есть нарушается постулат, на котором основан затратный подход.

Сферы применения затратного метода

1) Для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц или ареста объектов недвижимости, когда надо выделять часть имущества, на которую будет наложен арест.

2) Для целей налогообложения прибыли, так как износ объекта недвижимости уменьшает величину доходов, полученных с данного объекта.

3) Для технико-экономического обоснования нового строительства

Предположим: цена строительства нового офисного здания составляет 500 000 $, годовая прибыль которая будет получена в результате функционирования данного офиса, равна 30 000 $. Минимально приемлемый коэффициент капитализации – 13%. Вопрос: будет ли строительство данного офиса эффективно?

Решение: Минимальная прибыль, которую должен приносить новый офис с данными коэффициентами капитализации = 500x13= 65 000 $. По условиям задачи П =30 000 $, отсюда следует ответ: нет, не эффективно.

В данном случае определение стоимости нового строительства затратным методом позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.

4) Для выбора наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка.

Имеется земельный участок стоимостью 50 000 $. Коэффициент капитализации на земельном рынке 12%. Тогда годовая прибыль, которую должен приносить земельный участок составит 50000x12%= 6 000 $. Предположение, что жилой двухэтажный дом, построенный на этом участке, приносит лишь 5 000 $, то есть не оправдывает затрат. Однако десяти этажный жилой дом, построенный на этом земельном участке может принести прибыль 100 000 $, то есть в 20 раз больше. Это позволит покрыть затраты нна строительство жилого дома и обесппечит требуемый от земли доход в 6 000 $. И наоборот, 70-этажный дом из-за высокой стоимости строительства, высоких жилищных издержек и низкой заселенности может не обеспечить достаточную прибыль, что бы оправдать инвестиции.

Отсюда следует, что эффективный вариант использования земельного

участка предполагает строительство жилого дома с эталонностью от 10 до 50.

4) Для выбора профиля объекта недвижимости. Предположим, необходимо решить, модернизировать ли существующий офис, вложив в него 500 000 $, или при тех же затратах переформировать его в оптово-торговый центр. При этом ежегодный доход от офиса составляет 25 000 $., а от оптово-торгового центра 100 000 $. Коэффициент капитализации на рынке 13%.

Первый проект дает следующую прибыль равную 25/500x100=5%, что не удовлетворяет требованию рынка (13%).

Второй проект приносит прибыль равную 100/500x 100=20%, что удовлетворяет требованию рынка. Отсюда следует, что переформирование офисного здания в оптово-торговый центр – эффективное решение.

5) Для оценки зданий специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Поскольку на региональных рынках недвижимости обычно трудно найти информацию об аналогичных проданных объектах.

6) Для оценки в целях страхования (поскольку страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения определяется часто, исходя из затрат страхователя).

7) Для оценки в целях страхования (поскольку страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения часто определяются исходя из затрат страхователя).


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: