Понятие недвижимости. Инвестиции в недвижимость

СОДЕРЖАНИЕ

Содержание задачи и процесс принятия решения

Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга

Функция принятия решений есть постоянно выполняемая задача в процессе управления системой сервейинга. Задача принятия решения в условиях риска применительно к системе сервейинга состоит из последовательности этапов, процедур и направлена на решение проблемной ситуации.

В процессе принятия решений формируются альтернативные (взаимо­исключающие) варианты решений и оценивается их предпочтительность. Оценка альтернатив по степени достижения ими важнейших целей пре­дусматривает:

— оценку прогнозируемого воздействия альтернатив на достижение количественных и качественных целей в условиях как однозначных, так и многозначных ожиданий будущей ситуации с учетом внешних условий;

— моделирование последствий реализации альтернатив, основанной на объективном анализе и субъективном понимании ценности, эффективности решений (возможное изменение самих целей, мероприятий и ограниче­ний).

Конечным результатом задачи принятия решения является выбор альтернативы, требующей реализации и определения его эффективности через интегральную оценку качества решений.

Решение называется допустимым, если оно удовлетворяет ограничениям: ресурсным, правовым, финансовым, производственным и др.

Решение называется рациональным (оптимальным), если оно обеспечи­вает субъекту предпринимательской деятельности требуемый экстремум (максимум или минимум). Работать реальная система может в области допустимых значений (зона допуска).

Обобщенной характеристикой принятия решения является его эффек­тивность (например, интегральный показатель экономической надежности, уровень рентабельности и др.). Эта характеристика включает результат решения, определяющий степень достижения целей, отнесенный к затратам на их достижение. Решения тем эффективнее, чем больше степень дости­жения целей и меньше затраты на их реализацию.

Для субъекта предпринимательской деятельности в системе сервейинга задача принятия решений записывается в виде:

< Zj, Т, Q | Z, А, В, N, К, F, N*, R, Э" >

где слева от вертикальной черты расположены обозначения, описывающие известные элементы задачи, а справа — неизвестные:

zj	¾ Начало жизненного цикла объекта недвижимости — товара;
T	¾ Время для принятия решения;
Q	¾ Определение необходимых ресурсов для принятия решения;
Z=(Zi..Zn)	¾ Поиск и подбор альтернативных ситуаций, доопреде­ляющих общую проблемную ситуацию;
A=A1+A2+A3	¾ Первый уровень иерархии целей (A1 — стоимостные, А2 — потребительские, А3 — социальные цели);
B=(B1,…Bn)	¾ Множество ограничений;
N=(N1,…Nn)	¾ Второй уровень иерархии. Оценка альтернативных вариантов решения по степени достижения ими важнейших целей (ценность капитала, сроки и стоимость строительства, изменения занятости, возможность расширения строитель­ного производства и т. д.);
F	¾ Функция предпочтения субъекта предпри­нимательской деятельности;
K	¾ Критерий выбора наилучшего решения;
N*	¾ Оптимальное (наилучшее) решение;
R	¾ Проведение (реализация) в жизнь вариантной альтернативы;
Э”	¾ Определение результатов (эффек­та) реализации.

Более подробно рассмотрим элементы процесса принятия решений. Решения, принимаемые в условиях определенности, исходят из суще­ствования в будущем конкретной ситуации с учетом факторов внешней среды. Причем эффект той или иной альтернативы решения может опре­деляться через однозначный уровень достижения одной главной цели. Оптимальным решением в этом случае будет альтернатива, которая при­водит к максимизации уровня достижения экстремально заданной цели при соблюдении установленных ограничений.

Если принимаемые решения исходят не из одной определенной ситуации во внешней среде, а из нескольких возможных ситуаций, то говорят о принятии решения или планировании в условиях риска и некоторой неопределенности внешней среды. Сумма оценок вероятности наступления ситуаций должна быть постоянно равна 1. В этом случае предлагается отбирать альтернативы по правилам нахождения оптимального решения, используя известные правила, например, критерий пессимизма или правило наименьшего риска (по Сэведжу), критерий максимума среднего выиг­рыша или критерий пессимизма-оптимизма Гурвица и др.

Вероятность события означает возможность получения определенного результата. Вероятность представляет собой трудную для формулировки концепцию, так как она может зависеть и от самой природы неопределенных событий, и от получения предполагаемых доходов.

Ожидаемое значение, связанное с неопределенной ситуацией, является средневзвешенным всех возможных результатов, где вероятность каждого результата используется в качестве частоты или веса соответствующего значения. В более общем виде, если два возможных результата имеют значения Х1 и Х2, а вероятности каждого результата Р1 и Р2 ожидаемое значение будет

V(X)=P1X1 + P2X2

Или

V(Х) =

(1.30)

Где

Р1	¾ вероятность того, что i-й результат будет иметь место;
Х1	¾ результат i-го варианта;
n	¾ номер вероятного результата.

Из формулы 1.30 видно, что величина риска определяется как произведение величины события на меру возможности его наступления. При анализе и оценке риска прежде всего исключают все нерациональные варианты Vn, так как в отдельных случаях может быть получен результат в виде единственного рационального решения. В общем случае необходимо из оставшихся рациональных вариантов выбрать наилучший V(x).

На практике, рассматривая стратегические проблемы, решения всегда принимают в условиях неопределенности и риска при соблюдении соответствующих ограничений.

Задачи принятия решений в условиях неопределенности непосредственно связаны с управленческими решениями. Для этих задач характерна большая трудность в получении достоверной информации, многообразие и сложность определения рисков на макро- и мезоуровнях. Принятие управленческих решений в системе Сервейинга соответствует условиям неопределенности и риска, поэтому излагаемый материал посвящен задачам именно этого класса.

Основные виды управленческой деятельности субъекта предпринима­тельской деятельности могут быть представлены как блоки или этапы операций единого процесса управления.

Конкретное содержание отдельных видов управленческой деятельности ученые-экономисты и практики определяют по-разному. Для системы сервейинга в процессе принятия решений выделяют четыре этапа: постановка проблемы, подготовка и формирование решений, выбор решения, выполнение решения.

На этапе постановки проблемы выполняются следующие процедуры:

— формирование и описание проблемной ситуации;

— определение времени, необходимого для принятия решения;

— определение необходимых ресурсов.

Этап постановки проблемы должен дать ответы на вопросы: какую проблему и в каких условиях нужно решать? когда нужно ее решать? какими силами и средствами будет решаться проблема? для кого эта проблема решается? чьи интересы найдут отражение в решаемой проб­леме?

На этапе подготовки и формирования решений выполняются:

— анализ проблемной ситуации;

— поиск и подбор альтернативных ситуаций;

— формирование и выбор альтернатив, подлежащих детальному изу­чению;

— формирование целей — стоимостных, потребительских, социальных;

— определение ограничений;

— оценка альтернатив по степени достижения ими важнейших целей. На этапе выбора решений выполняются следующие процедуры:

— определение допустимых (приемлемых) решений;

— формирование критериев выбора решения;

— определение эффективных решений;

— определение единственного решения исходя из теории экономиче­ской надежности.

[1] Сергей Николаевич Максимов «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости» - СПб: Питер, 2000

Оглавление

СОДЕРЖАНИЕ.. 3

1. Понятие недвижимости. Инвестиции в недвижимость. 5

1. Классификация объектов недвижимости. 5

Признаки классификации. 5

2. Виды прав на объекты недвижимости. 6

3 Сущность и содержание рынка недвижимости. 6

Участники рынка. 6

4 Основные факторы, характеризующие рынок недвижимости. 6

НЕДВИЖИМОСТЬ.. 6

5 Понятие стоимости и виды стоимости объектов. 7

недвижимости. 7

6 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. 8

7. Сделки с недвижимостью. Риэлтерская деятельность. 8

8 Порядок государственной регистрации объектов. 8

недвижимости. (Установлен статьей 13.1 ГК РФ) 8

9. Купля-продажа недвижимости. Ипотека. 9

10. Оценка объектов недвижимости. Основные принципы оценки. 9

11 Процесс оценки недвижимости. Основные методы оценки. 9

12Сущность и сферы применения затратного метода. 11

13. Алгоритм затратного метода оценки недвижимости. 11

14 Дисконтирование капитала и доходов. 14

15 Капитализация доходов. 14

16. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.. 14

17 Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала. 15

18 Метод связанных инвестиций – земли и здания. 16

19 Кумулятивный (суммарный) метод определения общего. 16

коэффициента капитализации. 16

.

В странах с рыночной экономикой недвижимость – это объект вложения денег, объект инвестиций. Это часть капитала.

Приведём несколько необходимых терминов.

Финансовые ресурсы – денежные средства, имеющиеся в распоряжении хозяйствующего субъекта, т.е. у организаций, компаний, предпринимателей. Финансовые ресурсы могут направляться хозяйствующими субъектами на развитие производства, на содержание объектов непроизводственной сферы (детские сады, школы, санатории и т.п.), на потребление и в резерв.

Часть финансовых ресурсов, используемая на развитие производственно-торгового процесса (покупка сырья, товаров, оборудования, рабочей силы и т.п.) представляет собой КАПИТАЛ в его денежной форме. Таким образом, капитал – это часть финансовых ресурсов, это стоимость, приносящая прибавочную стоимость. Только вложение капитала в хозяйственную деятельность, его инвестирование создаёт прибыль.

Формула кругооборота капитала: Д – Т – Д_i, где Д - денежные средства, авансируемые инвестором; Т- товары (закупленные товары, сырьё, материалы средства производства и т.д.); Д_i - денежные средства, полученные инвестором от продажи продукции, включающие в себя прибыль (доход инвестора).

Капитал должен постоянно совершать кругооборот.

Чем больше за год будет совершено оборотов капитала, тем больше у инвестора будет годовая прибыль.

-

Финансовые ресурсы могут применяться как для финансирования текущих расходов, так и инвестиций. Инвестиции представляют собой используемые финансовые ресурсы в форме долгосрочных вложений капитала.

Так вот, недвижимость – это часть капитала, это объект для долгосрочных вложений денег.

Недвижимость. Недвижимость – это земельные участки, строения и сооружения, которые настолько связаны с землёй, что не могут быть отделены от неё без существенного ущерба.

21 июня 1997 года принят закон Российской Федерации «О частной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это основной закон, регулирующий все отношения по поводу недвижимости. Согласно этому закону: «НЕДВИЖИМОСТЬ – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, которые связаны с землёй так, что перемещение их без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, концентрации земли в руках немногочисленных владельцев, выделения земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышение цен.

Интерес для инвесторов представляют, прежде всего, те объекты недвижимости, которые активно обращаются на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригодные жилые дома с земельными участками, а в ближайшей перспективе свободные земельные участки под застройку и для других целей. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых ещё не сформировался.

Объект недвижимости – это любой товар, который жёстко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без утраты его потребительной стоимости (полезности).