Использование принципа лучшего и наиболее эффективного использования

Под лучшим и наиболее эффективным вариан­том использования (ЛНЭИ) понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспе­чит объекту наивысшую текущую стоимость, опреде­ленную на дату оценки.

Анализ лучшего и наиболее эффективного исполь­зования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.

В теории оценки различают ЛНЭИ участка земли как вакантного и ЛНЭИ участка обустроенного (с по­строенными зданиями и/или сооружениями на благоус­троенном участке).

Анализ ЛНЭИ проводится в два этапа. На первом — участок анализируется без строений, а на втором — как обустроенный.

На первом этапе оценщик должен описать, какие здания и сооружения необходимо построить на участке, чтобы достигнуть максимальной выгоды с точки зрения дохода и удобств. На втором этапе необходимо проана­лизировать существующие строения. Часто бывает так, что существующие строения не отвечают ЛНЭИ, однако существующее использование продолжается до тех пор, пока стоимость земли при ЛНЭИ не превысит стоимос­ти всего имущества в его текущем использовании с уче­том издержек на снос строений. Такие случаи возника­ют при функционировании старых предприятий в черте города или старых жилых строений вблизи развиваю­щегося города.

На втором этапе анализа необходимо ответить на во­прос: как необходимо наилучшим образом использовать существующие строения или их следует снести и на их месте построить новые? Для этого

необходимо рассчи­тать чистый операционный доход (ЧОД) от различных вариантов использования строений. Максимальный ЧОД на долгосрочной основе будет соответствовать ЛНЭИ. При этом рассматриваемые варианты использо­вания участка и строений должны удовлетворять четы­рем критериям, то есть быть юридически разрешен­ными, физически возможными, экономически целе­сообразными и наиболее доходными.

Пример 1: Допустим, что оценщик анализирует варианты стро­ительства коттеджа на участке 15 соток. Стоимость од­ной сотки земли равна 2000 долл.

Рассматривается три варианта строительства:

1-й вариант — коттедж с общей площадью 420 м², себестоимость строительства 250 долл./м².

2-й вариант — коттедж с общей площадью 510 м², себестоимость строительства 210 долл./м².

3-й вариант — коттедж с общей площадью 630 м², себестоимость строительства 190 долл./ м².

Известна рыночная стоимость каждого варианта кот­теджа.

Результаты определения ЛНЭИ участка представле­ны в таблице 1.

Таблица 1

Расчет ЛНЭИ участка земли

ПАРАМЕТРЫ	ПЛОЩАДЬ КОТТЕДЖА, КВ. М
Рыночная стоимость Стоимость строительства Стоимость земли
Ожидаемая прибыль

По результатам расчета видно, что коттедж с общей площадью 510 -м² является ЛНЭИ из числа рассматри­ваемых вариантов.

Кроме оценки ожидаемой прибыли, аналитик дол­жен определить норму прибыли, так как если выявятся варианты с более высокой нормой прибыли с аналоги­чным риском, то рассматриваемый вариант не будет ЛНЭИ.

В нашем случае застройщик должен инвестировать 137100 долл., чтобы получить прибыль 37900 долл., следовательно, норма прибыли составит 27,6%.

В рассмотренном примере стоимость земли была за­дана, что бывает довольно часто. Более сложный слу­чай для расчета возникает, когда необходимо опреде­лить стоимость земли или максимальную сумму, кото­рую может инвестировать застройщик в покупку зем­ли, чтобы получить ожидаемую норму прибыли.

В этом случае необходимо проанализировать возмож­ные разрешенные варианты использования участка зем­ли и определить, какой из них приведет к самому боль­шому остаточному доходу. В соответствии с классичес­кой экономической теорией этот доход приписывается земле и характеризует ее стоимость.

Пример 2: Оценщику необходимо определить ЛНЭИ участка по заданию застройщика, который планирует строительст­во на нем малоэтажного многоквартирного дома с це­лью получения дохода от его эксплуатации. Застрой­щик хочет иметь доход в 18% годовых в долларах США.

Возможно возведение 3-х вариантов многоквартирно­го дома со следующими характеристиками:

1-й вариант: 12-ти квартирный дом с трехкомнатны­ми квартирами общей площадью 95 м². Квартиры могут быть сданы в аренду с месячной платой 400 долл. в ме­сяц. Затраты на строительство составят 150 долл./м².

2-й вариант: 6-ти квартирный дом с пятикомнатны­ми квартирами общей площади 150 м². Арендная плата за такие квартиры составит 750 долл. Затраты на строительство 145 долл./м².

3-й вариант: 4-х квартирный дом с восьми комнатными квартирами общей площади 210 м². Арендная плата составит 870 долл. Затраты на строительство — 130 долл./м².

Оценщик установил также, что затраты на эксплуа­тацию зданий подобной серии (операционные расходы) составляют в среднем 40% валового рентного дохода.

Таблица 2

Расчет ЛНЭИ участка земли

НАИМЕНОВАНИЕ	СТОИМОСТЬ, ДОЛЛ. США
	12-ти КВ. ДОМ	6-ти КВ. ДОМ	4-х КВ. ДОМ
Затраты на строительство	12*95*150= 171000	6*150*145= 130500	4*210*130= 109200
Потенциальный валовой доход	400*12*12= 57600	750*12*6= 54000	870*12*4= 41760
Расходы на эксплуатацию здания	-23040	-21600	-16704
Чистый операционный доход
Прибыль застройщика	-30780	-23490	-19656
Доход отнесенный к земле	34560-30780=3780	32400-23490 =8910	25056-19656=5400
Показатели стоимости земли

Известно также, что ставка дохода для земли состав­ляет 10% годовых в долларах США.

Результаты определения ЛНЭИ участка представле­ны в таблице 2.

Расчет показывает, что ЛНЭИ является строительст­во 6-ти квартирного дома с пятикомнатными квартира­ми.

Из анализа сопоставимых показателей по расходам па строительство, доходу и прибыли в отдельности такой вывод не следует. Он появляется только тогда, когда доход был отнесен к земле, что соответствует классической экономической теории.

Рассмотрим вариант использования ЛНЭИ обустро­енного участка земли. Допустим, что владелец дома, рассмотренного в пре­дыдущем примере, то есть 6-ти квартирного с пятиком­натными квартирами, рассматривает варианты строи­тельства пристройки к дому, разрешенной градострои­тельными нормами. С учетом архитектурных требова­ний возможно 2 варианта пристроек.

Таблица 3

Определение ЛНЭИ обустроенного участка

НАИМЕНОВАНИЕ	СТОИМОСТЬ, ДОЛЛ. США
	СУЩ. ВАРИАНТ 6 КВАРТИР	ВАРИАНТ 1 6 КВАРТИР	ВАРИАНТ 2 4 КВАРТИРЫ
ВАЛОВОЙ ДОХОД: СУЩЕСТВУЮЩИЙ ДОМ ДОПОЛНЕНИЕ
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД
ПОТЕРИ РЕНТНОЙ ПЛАТЫ (5%)	-2700	-5400	-4788

Продолжение табл. 3

НАИМЕНОВАНИЕ	СТОИМОСТЬ, ДОЛЛ. США
	СУЩ. ВАРИАНТ 6 КВАРТИР	ВАРИАНТ 1 6 КВАРТИР	ВАРИАНТ 2 4 КВАРТИРЫ
ЭФФЕКТИВНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД
ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ (40%)	-20520	-41040	-36389
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД
КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯ В СУЩЕСТ­ВУЮЩИЙ ДОМ
ТОЖЕ В ДОПОЛНЕНИЯ
ОБЩИЕ ИНВЕСТИЦИИ
НОРМА ПРИБЫЛИ НА ИНВЕСТИ­ЦИИ	23,60%	24,60%	23,70%

Первый вариант предусматривает в пристройке раз­мещение еще шести дополнительных пятикомнатных квартир, а второй — четырех восьми комнатных квар­тир.

Первый вариант оценен строителями в 120000 долл., а второй в 100000 долл. Рыночные условия аренды квартир составили: 750 долл. в месяц для пятикомнат­ных квартир и 870 долл. для восьми комнатных. Расче­ты для этого варианта приведены в таблице 3.

Из приведенного расчета следует, что ЛНЭИ обустро­енного участка будет строительство пристройки с шес­тью дополнительными пятикомнатными квартирами.

Задача 1

Застройщик заплатил 100000 долл. за 10 га земли. Известно, что при плотности застройки один дом на 1 га земли стоимость строительства каждо­го дома составит 60000 долл., а цена продажи после уп­латы всех расходов на реализацию будет равна 80000 долл. При строительстве на 1 га земли каждого допол­нительного дома стоимость строительства будет умень­шаться на 2000 долл., однако рыночная цепа после уп­латы расходов на продажу упадет на 6000 долл.

1. Сколько следует построить домов?

2. Какими будут общие прибыли?

3. Какой принцип стоимости здесь работает?

Задачи 2

Компания «Русское бистро» рассмат­ривает возможность аренды участка земли. Ожидается, что предприятие привлечет 2000 посетителей в месяц. В среднем каждый посетитель истратит на еду 10000 руб. Прибыль компании должна составить 10%. Затра­ты на продукты и рабочую силу 80%.

1. Каков максимальный размер ежемесячной арендной платы может позволить себе ком­пания, сохраняя необходимую норму прибыли?

2. В соответствии с каким принципом скла­дывается стоимость земли?

Задача 3

Перед оценщиком стоит задача определить наиболее эффективное использование земельного участка. После анализа всех факторов, оценщик остановился на следующих двух вариантах НЭИ: (1)

строительство офисного здания; (2) строительство торгового центра. Расходы по строительству офисного здания составят 2,5 млн. долл., а расходы по строительству торгового центра - 3,5млн. Сделаны следующие предположения относительно ожидаемых доходов:

Год №	Офисное здание	Торговый центр
1 2 3 4 5 6 7	360.000 365.000 375.000 375.000 400.000 405.000 410.000	410.000 430.000 440.000 450.000 460.000 465.000 470.000

Предполагается, что стоимость офисного здания будет расти на 5% в год в течение 7-летнего периода владения, тогда как стоимость торгового центра - на 3% в год. Инвесторы, вкладывающие средства в строительство офисных зданий и торговых центров, ожидают 17 и 19% прибыли соответственно.
Определить наиболее эффективное использование участка.

Практическая работа 2