Метод сравнительного анализа продаж (САП) — метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
АЛГОРИТМ МЕТОДА
1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке.
2. Проверка информации о сделках.
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.
Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.
Корректировочная таблица
Характеристика | Оцениваемый объект | Сопоставимый объект |
Продажная цена | — | 100000 долл. |
Бассейн | НЕТ | ЕСТЬ (вклад -15,000 долл.) |
Ландшафт | ЛУЧШИЙ | ХУЖЕ (вклад -5,000 долл.) |
Телефон | НЕТ | ЕСТЬ (вклад +2,000 долл.) |
Финансирование | Рыночное | Рыночное |
Размер участка | Сопоставимый | Сопоставимый |
Гараж | ЕСТЬ | НЕТ (вклад + 5,000 долл.) |
Скорректированная цена = 97000 долл.
|
|
МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОПРАВОК
Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.
Пример. Оценить поправку на наличие плавательного бассейна с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам:
Корректировочная таблица
ОБЪЕКТЫ | Продажная цена | ||||
Пара 1 | Пара 2 | Пара 3 | Пара 4 | Пара 5 | |
Объект с бассейном | |||||
Объект без бассейна | |||||
Разница |
Упорядочение ряда:
15250 — 15500 — 16000 — 16000 — 16500. Среднее значение — 15850.
Модальное значение (наиболее часто встречающееся) — Мо = 16000.
Медианное значение (значение на середине ряда) — Me = 16000.
(Заключение должно быть аналитическое, а не математическое.)
Поправка на бассейн — 16000 долл.
Задача 1
На сопоставимом объекте недвижимости есть грузовой лифт. Объект продан за 90000$. На оцениваемом объекте лифт отсутствует. Определить поправку на наличие лифта и стоимость оцениваемого объекта, если имеются данные о пяти парных продажах (объекты в каждой из этих пар отличаются друг от друга па одну черту, влияние которой на стоимость объекта необходимо определить):
ОБЪЕКТЫ | Продажная цена | ||||
Пара 1 | Пара 2 | Пара 3 | Пара 4 | Пара 5 | |
Объект с лифтом | |||||
Объект без лифта |
Корректировка может производится в трех основных формах:
♦ в денежном выражении;
|
|
♦ в процентах;
♦ в общей группировке.
Поправки в денежном выражении — это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.
Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.
Причем существуют 2 вида учета процентных поправок:
■ независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой;
■ кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик.
Пример. Скорректировать стоимость объекта с учетом следующих условий.
Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:
1. Переданные имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.
Корректировочная таблица
Характеристика | Сравниваемый Проданный объект | НЕЗАВИСИМАЯ ПОПРАВКА (+,-) | кумулятивНАЯ поправкА (УМНОЖЕНИЕ) |
Цена | 100000 долл. | ||
Дата | 2 месяца назад | -4% | 0,96 |
Местоположение | на 5% лучше, чем у оцениваемого | +5% | 1,05 |
Удобства | на 10% лучше | -10% | 0,9 |
Состояние | на 5% ХУЖЕ | +5% | 1,05 |
Экология | на 2% лучше | -5% | 0,96 |
Общая поправка | -9% | 0,905 | |
Скорректированная | |||
Стоимость объекта |
2. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с
использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т. д.).
3. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.
4. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.
5. Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.
6. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.
Третий вид поправки — общая группировка. Используется на активном рынке, где можно найти достаточное число продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен.
Пример. Выявлено три сопоставимых продажи квартир. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки.
Поправка по методу общей группировки.
Корректировочная таблица
Сопоставимый объект | Продажная цена | Качество по сравнению с оцениваемым объектом |
квартира 1 квартира 2 квартира 3 | Чуть хуже Лучше Хуже |
Разброс между ценами менее 1%. Стоимость квартиры — 98000 долл.
В связи с большим разнообразием объектов недвижимости при их сопоставимости необходимо исходные данные привести к общему знаменателю.
Пример. Оцениваемая собственность — жилой 22-х этажный дом с 672 квартирами, из них 176 квартир без лоджии. Сопоставимый объект — такой же дом, но в нем все квартиры с лоджиями.
Сравнение можно производить через физическую характеристику 1 м2, либо через экономическую характеристику — стоимость одной лоджии.
Различными сегментами рынка недвижимости используются разные единицы сравнения.
Например, на рынке продажи земли действуют единицы:
- цена за 1 сотку;
- цена за 1 га;
- цена за 1 застроенный лот;
- цена за 1 фронтальный метр (вдоль дороги или побережья);
- цена за единицу плотности застройки.
При анализе застроенных участков могут использоваться следующие характеристики:
- цена за 1 м2;
- цена за 1 м2 площади, сдаваемой в аренду;
- цена за 1 м3 строительного объема;
- цена за комнату или квартиру;
- цена за единицу, приносящую доход (стадионы — за одно посадочное место, гаражи - за одно место парковки).
Пример. Объект жилой дом из 50 квартир (одинаковых)
|
|
Корректировочная таблица
Объект | Цена продажи | Число продаж | Цена за 1 кв. м. |
Оцениваемый Дом 1 Дом 2 Дом 3 |
Упорядочение ряда:
24000 — 25000 — 25000. Модальное значение Мо = 25000. Медианное значение Me — 25000. Среднее значение = 24607.
Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение полученных данных.
Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой
недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования.
Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.
В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать методы регрессионного анализа. При его применении допустимо представлять итоговую оценку в диапазоне значений.
Задача 2
Оцениваемый объект — 20-ти квартирный жилой дом. Оценщиком выявлены недавние продажи сопоставимых объектов, данные по которым подтверждены продавцами и покупателями.
1 объект: 25-ти квартирный жилой дом с ПВД в
100000 долл., продан за 600000 долл.
2 объект: 30-ти квартирный жилой дом с ПВД в
128000 долл., продан за 750000 долл.
3 объект: 18-ти квартирный жилой дом с ПВД в
74000 долл., продан за 450000 долл.
Объект № 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше (5000 долл.).
У сопоставимого объекта и у объектов № 1 и № 2 есть плавательные бассейны. Его вклад оценивается в 16000 долл.
Объект № 3 находится в двух кварталах от метро, тогда как оцениваемый — в восьми кварталах. На рынке считается, что каждый лишний квартал уменьшает стоимость на 3000 долл.
Объект № 1 продан 3 месяца назад, объект № 2 — 6 месяцев назад, объект №3-2 дня назад.
Известно также, что объект 2 продан на льготных условиях, что оценивается в 15000 долл.
|
|
Темпы роста цен на недвижимость на данном рынке — 0,5% в месяц.
Определить продажную цену жилого дома.
Задача 3
Известны процентные различия в характеристиках оцениваемого и сопоставимо объектов недвижимости. Определить стоимость оцениваемого объекта для двух вариантов:
а) поправки не влияют друг на друга;
б) поправки вносятся на кумулятивной основе.
Прирост цен на недвижимость оценен в 1 % в месяц. Недостающие исходные данные приведены в корректировочной таблице. Решение задачи сводится в ту же таблицу.
Задача 4
Оценить объект недвижимости, если он полностью идентичен с сопоставимыми, по которым осуществлены следующие продажи:
Сопоставимый объект | Цена продажи, долл. | Время, прошедшее со дня продажи |
6 мес. | ||
4 мес. | ||
5 мес. |
Ежемесячный прирост цен на данный вид недвижимости оценен в 1% в месяц.
Корректировочная таблица
Сравниваемый проданный объект | Поправки на независимой плюсовой/минусовой основе | Поправки на кумулятивной основе | ||
Цена, долл. | X | X | ||
Дата | 4 месяца назад | |||
Окружающий | на 5% лучше, | |||
ландшафт | чем у оцениваемого объекта | |||
Удобства | на 10% лучше, чем у оцениваемого объекта | |||
Состояние | на 2% хуже, чем у оцениваемого объекта | |||
Общая поправка | X | |||
Скорректированная стоимость сопоставимого объекта | X | |||
Задача 5
Вы оцениваете промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. Выявлены сопоставимые продажи:
Продажа № 1 Объект продан в текущем году за 200000$, имеется железнодорожная ветка.
Продажа № 2 Объект продан год назад за 190000$, имеется железнодорожная ветка две загрузочные двери.
Продажа № 3 Объект продан в текущем году за 205000$, огорожен.
Стоимость отдельных составляющих:
ж/д ветка -1500$
загрузочная дверь - 1000$
ограждение - 5000$
Прирост стоимости на недвижимость 5% в год.
Задание
-построить корректировочную таблицу для трех описанных продаж;
-определить расчетную стоимость оцениваемого объекта в соответствии с каждой сопоставимых продаж;
-сделать заключение о стоимости оцениваемого объекта.
Практическая работа 7