Цели, уровни и процедуры анализа рынка недвижимости

Сегментация рынка недвижимости

Обеспечение владельцев доходом

Мотивация спроса реагировать на изменения в условиях предложения

Отражение изменений в условиях, на которых предлагаются ресурсы недвижимости

Мотивация предложения изменяться в соответствии с изменениями спроса

Отражение изменений спроса на недвижимость и на права владения

Изменение спроса на недвижимость является результатом ожидания изменений будущих доходов (правительственных ограничений, роста экономики и инфляции), порядка налогообложения, соц. предпочтений населения и т.д.

Изменение предложения на рынке недвижимости может быть реализовано:

- за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

- за счет изменения существующих прав на недвижимость без физ. изменения недвижимости.

Современные строительные технологии строительства высотных зданий могут привести к снижению строительных издержек на офисы в таких домах, по сравнению с издержками строительства малоэтажных домов. Предложение при строительстве малоэтажных домов будет увеличиваться, что повлечет за собой снижение равновесной цены в высотных домах.

В результате падения цен в высотных домах спрос на них увеличится. А спрос на малоэтажные дома уменьшится при сокращении предложения приводя к снижению цены, что иллюстрирует положение о том, что цены товаров заменителей двигаются в одном и том же направлении.

Вознаграждение владельцев является побочным продуктом деятельности рынка недвижимости. Вознаграждение, в том числе, может иметь вид возврата инвестированного капитала.

Наиболее распространено сегментирование рынка по функциональному назначению:

Рынок недвижимости делится на:

-рынок земельных участков

-рынок жилья (городского или загородного)

-рынок нежилых помещений (офисов, торговых помещений, складских помещений, многофункциональная)

-рынок промышленной недвижимости

-рынок незавершённого строительства

С точки зрения однородности интересов участников рынка, и соответственно товаров, можно выделить 4 специфических сегмента, активно взаимодействующих между собой:

- рынок недвижимости, как объекта потребления;

- рынок аренды недвижимости;

- рынок инвестиций в недвижимость;

- рынок девелопмента в недвижимость.

На рынке недвижимости, как объекта потребления, товаром является право собственности на объект недвижимости, который должен обеспечит покупателю интересы, связанные с жильем и средой для ведения бизнеса. Соответственно, данный рынок определяет цену товара- рыночную стоимость, которая является результатом взаимодействия сил спроса и предложения на владение, пользование и рспоряжение недвижимостью.

На рынке аренды товаром являются интересы прав пользования недвижимостью, соответственно, данный рынок определяет цену товара- арендную стоимость, которая является результатом взаимодействия сил спроса и предложения на пользование недвижимостью.

На рынке инвестиций в недвижимость цены на инвестиционные интересы определяются взаимодействием рыночных сил спроса и предложения на инвестиции, а товар описывается в терминах доходности и риска.

На рынке девелопмента цены определяются аналогичным образом исходя из взаимодействия рыночных сил предложения и спроса на создание новых или реконструкцию существующих объектов.

Также существует сегментация рынка по географическому местоположению, качеству и размеру объектов.

Анализ рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечения участников рынка объективной информацией о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынка, так и тенденции отдельных сегментов и показателей.

Информация о рынке недвижимости:

1) неструктурированна;

2) имеет высокую значимость;

3) зависит от времени.

Процедура анализа рынка недвижимости:

1. Анализ характеристик рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;

2. Анализ характеристик рынка недвижимости для целей обоснования конкретных инвестиционных решений.

Основные направления анализа рынка недвижимости:

1. анализ конъюнктуры;

2. анализ тенденций.

Конъюнктура – временное сочетание условий и факторов, воздействующих на формирование текущей ситуации.

Анализ конъюнктуры на рынке недвижимости должен решать следующие задачи:

1) Измерение интенсивности изменений, произошедших за один период;

2) Двухстороннее сопоставление характеристик интенсивности изменений;

3) Многостороннее сопоставление интенсивности изменений.

Тенденции развития обусловлены действием долговременно существующих причин и условий, их инерционный характер является основой средне- и долгосрочного прогнозирования.

Анализ тенденций должен решать задачи выявления закономерностей и характеристик интенсивности изменений во времени.

Также анализу подвергаются основные параметры рынка: спрос, предложение, цена. Анализируется динамика, ценообразующие факторы.

Для проведения анализа рынка недвижимости применяют методы изучения связей:

1. Аналитические методы: