Сущность, виды инвестирования в недвижимость, схемы инвестирования

Методы корреляционно-регрессионного анализа

Экспертные методы

Метод аналитических группировок.

Метод сравнения параллельных рядов

a. ранжируются показатели факторного признака;

b. добавляются показатели результативного признака;

c. сравниваются ряды значений признаков на существование и направление связей.

d. группировка единиц совокупности по факторному признаку (возможно сразу по нескольким качественно различным признакам);

e. вычисление статистических характеристик (средних, показателей вариации) для результативного признака по группам.

Экспертные оценки – это оценки основанные на интуиции, знаниях и опыте экспертов. Метод реализуется в расчете двух основных показателей:

- коэффициента конкордации Кендалла:

где S – сумма квадратов отклонений всех оценок рангов каждого объекта экспертизы (признака) от средней величины рангов;

m – число экспертов;

n – число объектов экспертизы (признаков).

Трактовка значений:

0,4 – 0,5 – удовлетворительное качество экспертизы;

0,7 – 0,8 – высокое качество экспертизы.

Проверка существенности коэффициента Кендалла по критерию χ²:

Если χ²_факт> χ²_табл, то W существен.

- коэффициента ранговой корреляции Спирмена:

n – количество анализируемых значений;

Корреляционный анализ – оценка силы (тесноты) связи между явлениями.

Регрессионный анализ – исследование формы связи между явлениями.

Этапы корреляционно-регрессионного анализа:

1). Устанавливаются результативный (Y) и факторные (X₁, …, X_n) признаки.

Влияние одного фактора на результат – парная корреляция;

влияние нескольких факторов на результат – множественная корреляция.

2). Осуществляется проверка информации на однородность и нормальность распределения.

3). Установление наличия и направления корреляционной зависимости – графически.

4). Определение степени тесноты связи и оценка ее существенности.

5). Определение типа уравнения регрессии.

6). Построение корреляционно-регрессионной модели.

7). Экономическая интерпретация корреляционно-регрессионной модели.

8). Измерение тесноты связи между изменениями величины результата и изменениями значений факторов определяется множественным коэффициентом корреляции:

4. Индексные метод ы.

Индекс - это обобщающий показатель, характеризующий изменение во времени или различия в пространстве сложных явлений, состоящих из элементов непосредственно не поддающихся суммированию, и измеряющий влияние изменения во времени или различие в пространстве отдельного фактора на данное сложное явление.

Индексы бывают индивидуальные и сводные

Индивидуальный индекс – относительная величина, получаемая при сопоставлении конкретных количественных оценок уровней одного показателя.

Сводный индекс – величина, характеризующая относительное изменение индексируемой величины (показателя) в целом по сложности совокупности, отдельные элементы которой несоизмеримы в физических величинах.

5. Метод тренда - моделирование тенденций мат.-стат. Методики с разложением ее на составы. Yt=0,1t1+0.2 t2

Инвестиции представляют собой долгосрочные вложения средств в различные отрасли экономики с целью получения прибыли.

Применительно объектам недвижимости выделяют следующие типы инвестиций:

· реальные инвестиции- вложение в создание (развитие) объектов недвижимости, реконструкцию или техническое перевооружение предприятия (имущественных комплексов);

· портфельные инвестиции- вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, организаций- застройщиков, инвестиц. фондов, страховых и др. финансовых компаний. В этом случае инвесторы увеличивают свой финансовый капитал, получая дивиденды- доход на ценные бумаги, аналогично ренте. Реальные вложения денежных средств, израсходованных на приобретение акций, ценных бумаг, осуществляют организации, выпустившие корпоративные бумаги для привлечения финансовых средств с целью создания (развития) объектов недвижимости;

· инвестиции в нематериальные активы- вложения на приобретение имущественных прав и прав владения (оцениваемых денежным эквивалентом) земельными участками, зданиями, имущественным комплексом, сертификатов и лицензий и т.д.

Инвестирование в недвижимость – это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли.

Схемы инвестирования:

1. Облигация – ценная бумага, удостоверяющая отношения займа между ее владельцем и лицом, выпустившим ее. Главное достоинство облигации состоит в том, сто она является наиболее действенным и эффективным инструментом, позволяющим, не перераспределяя собственность на недвижимость, аккумулировать средства инвесторов и обеспечить развитие жилищного сектора рынка недвижимости.

Облигационный заем удостоверяет:

• факт предоставления владельцем ценной бумаги денежных средств эмитенту;

• обязательство эмитента вернуть держателю облигации сумму основного долга (или ее эквивалент – жилую площадь) по истечении оговоренного срока;

• обязательство эмитента выплачивать держателю облигации фиксированный доход в виде % от номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента.