Комбинированное финансирование жилищного строительства (накопительные, потребительские схемы, долевое строительство)

Формы, схемы финансирования на первичных и вторичных рынках недвижимости

Закрытые Паевые инвестиционные фонды

Закрытый ПИФ – это имущественный комплекс без образования юридического лица, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления, и имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой (инвестиционный пай), выдаваемой управляющей компанией.

Механизм действия фонда заключается в том, что пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда. После выкупа всех паев управляющая компания направляет полученные средства на финансирование деятельности в сфере недвижимости, покупает ценные бумаги и валюту. При завершении финансового года управляющая компания определяет размер дохода, который принесли вложения фонда в расчете на пай по текущей стоимости (номинал + доход). Поскольку инвестиционный пай является ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по рыночной стоимости. Деятельность закрытого ПИФ регулирует ФЗ №156 «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 г.

Преобладающей формой финансирования жилой недвижимости – смешанная:

· Собственный капитал – вносится одноразово, накопительные схемы сбережений, продажа имущества, др. внеш. Накопления;

· Заемный капитал – кредиты, займы.

Собственные средства в развитых странах не являются основным источником средств при покупке жилья.

Рассмотрим основные классические схемы финансирования жилой недвижимости

1) Одноуровневая схема ипотечного кредитования (немецкая модель)

Ипот.банк ССУ

Порядок движения денежных средств:

1) Накопительный вклад

2) Ипотечное кредитование

3) Оплата по договору купли-продажи, долевое участие

4) Возврат ипотечного кредита и % по нему

5) Страховая премия по договору страхования заложенного имущества

6) Доход от продажи ЦБ (закладных листов)

7) Доход по ЦБ (заклад листам) и выплат дохода по ним

2)Двухуровневая схема ипотечного кредитования (американская модель).

Договор отношений при двухуровневой схеме:

1) Кредитный договор

2) Договор об ипотеке

3) Договор страхования заложенного жилья

4) Договор купли-продажи (договор участия)

5) Генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства

6) Агентский договор, определяющий права и обязанности сторон в процессе исполнения кредитором агентских функций по обслуживанию ипотечных кредитов

7) Договоры переуступки прав требований по ипотечным кредитам

8) Договор о порядке осуществления операций с ц/б ипотечного агентства

9) Договор страхования предпринимательских рисков

10)Договор купли-продажи ц/б

3)Строительный кредит.

(Основа схемы - наряду с обязательными участниками в данной модели присутствует организация, осуществляющая строительство жилья, на которое заемщиком получен кредит. Срок строительного кредита 6-18 мес. Выплаты основного долга и % производиться фиксированными и равномерными платежами.

1) Строительные ссудно-сберегательные кассы (ССК). Немецкая модель.

Суть- фин.инструмент, работает на покупателя жилой недвижимости путем предоставления кредита за счет обязательного накопления фин. ресурса в пределах инфляционного удорожания.

Причины внедрения накопительных схем:

1)ипотека не является массовым и универсальным инструментом решения жилищных проблем (В России по оценкам специалистов мах 20% способны стать потенциальными заемщиками);

2)сначала идет накопление, а потом предоставляется рассрочка или кредит под низкий %.

2) Жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Суть - целевое использование вложенных гражданами средств. Гражданин вступает в кооператив и начинает оплачивает свой пай, за каждым забронирована конкретная квартира. ОПФ - кооператив или другая модель потребительского общества, никакой хозяйственной деятельности не ведет. Преобразуется в ТСЖ.

3) Жилищно-накопительный кооператив.

Закон № 215 ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах» от 30.12.04 г. ЖНК приобретает для пайщиков на первичном и вторичном рынке, может сам выступать застройщиком. Члены кооператива называются пайщиками.

1) Пайщик должен накопить min часть взноса ( от стоимости жилья.)

2) ЖНК к этой сумме добавляет 30%.

3) На оставшиеся 40 % ЖНК берет банковский кредит для пайщика.

Человек может сразу заселиться, но пока не рассчитается с кооперативом, квартира находится в собственности ЖНК,

Преимущества – не требуется подтверждения доходов для вступления в ЖНК.

1) Контроль как за кредитными управлениями ФСФР.

2) Min срок накопления, после которого у члена кооператива возникает право на приобретение или строительство для него кооперативом жилья 2 года, а срок возврата ссуды не должен превышать период накопления >, чем в 1,5 раза. Т.е. получается, что первый взнос пайщик накапливает 2 года, а потом за 3 года должен вернуть ссуду. Это ограниченное право членов ЖНК купить квартиру на ранних этапах строительства по низкой цене. Вывод: дождаться ипотечного кредита, чтобы перейти на Европейские модели финансирования жилья.

ЖСК руководствуются законом «О потребительских кооперативах»

Российские схемы финансирования жилья

Установлены директивно:первичный рынок – долевое участие, жилищно-накопительные схемы;

вторичный рынок – ипотека по американской модели.