Понятие, функции, принципы, экономический механизм аренды недвижимости

Оценка проектов девелопмента с применением традиционной техники остатка

Финансирующие стороны.

Участники процесса девелопмента

Девелопмент как особый вид деятельности.

Девелопмент – это процесс улучшения продуктивности земли, который реализуется в виде нового строительства на неосвоенной земле, замены существующих зданий новыми или модернизации существующих зданий.

Специальные термины, детализирующие общее определение «девелопмента»:

1) Девелопмент (development) предполагает освоение свободного участка земли путем возведения на нем здания или сооружения;

2) Реконструкция (reconstruction) предполагает изменение внутренних или внешних строительных конструкций и элементов, а также элементов инженерных систем, выполняемое для восстановления соответствия зданий и сооружений современным рыночным требованиям в части функций, объемно-планировочных решений и отделки;

3) Реставрация (restoration) предполагает восстановление существующего здания или его части до первоначального состояния;

4) Редевелопмент (redevelopment) предполагает очистку участка от существующих построек и возведение нового здания или сооружения. Любое улучшение или обновление существующей городской застройки (в американской терминологии).

Коммерческий девелопер – это предприниматель, который в обмен на будущую прибыль обеспечивает организацию и финансирование, необходимые для создания недвижимости, отвечающей ожидаемым требованиям рынка.

С экономической точки зрения, девелопер – это агент рынка, который в условиях несовершенного рынка выполняет задачу наиболее эффективного использования ограниченного ресурса – недвижимости.

1) Девелопер;

2) Профессиональные консультанты – оценщики, архитекторы, сметчики, инженеры, подрядчики, управляющие проектами;

3) Клиенты – пользователи, инвесторы или продавцы проектов девелопмента (обычно это сами девелоперы или владельцы земли);

4) Планирующие органы – государственные органы в компетенцию которых входит планирование и контроль развития городской среды;

5) Подрядчики;

6) Общественность – жители и организации, формирующие свое мнение относительно перспектив развития территорий;

Содержание процесса девелопмента:

• выбор объекта девелопмента;

• получение разрешений и согласований;

• организация финансирования;

• приобретение объекта для девелопмента;

• организация проектирования и строительства;

• сдача в аренду или продажа готового объекта.

Условия, необходимые для начала осуществления проекта девелопмента:

• ожидаемая стоимость завершенного проекта будет превышать стоимость издержек девелопмента, включая нормальную прибыль;

• стоимость участка земли для девелопмента должна быть большей или равной его стоимости при существующем использовании.

• Классическая концепция остатка – определяет сумму, которую следует заплатить за участок земли под проект девелопмента, как разность между стоимостью завершенного проекта девелопмента и издержками девелопмента.

Основные понятия аренды регулируется ГК РФ.

Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

Основная форма выражения таких взаимоотношений – Договор.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:

· смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации перво­начальной формы собственности в коллективную или частную;

· возвратность арендованных средств первоначальному соб­ственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и пред­принимателем и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;

· платность за землю и другие арендованные объекты не­движимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов

· взаимная и материальная юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;

· договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;

· самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;

замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов