Причины и процесс оспаривания стоимости земельного участка

Обжалование стоимости земельного участка — распространенная юридическая практика в Российской Федерации. Инициируется, преимущественно, для снижения цены и, как следствие, налога на землю. Величины эти взаимосвязаны, согласно ст. 387 Налогового Кодекса России.

Причинами, которые могут выступить основанием для оспаривания кадастровой стоимости, являются:

-недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Это происходит, если оценщик неправильно определил, указал или применил условия: местоположение земельного участка, его назначение, состояние и другие качества, которые влияют на величину кадастровой стоимости;

-установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При наличии одного из этих оснований собственник земельного участка вправе обратиться с заявлением об оспаривании.

В нашем случае результаты определения кадастровой стоимости оспаривались собственником участка - физическим лицом, т.к. завышенная стоимость затрагивает его интересы как налогоплательщика.

Кадастровая стоимость принадлежащего собственнику земельного участка, определенная по состоянию на 30.04.2015 г., составляет 3 303 045,06 рублей. Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000024:3648, данная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости.

В то же время, согласно отчету об оценке, рыночная стоимость земельногоучастка с кадастровым номером 69:10:0000024:3648 по состоянию на 30.04.2015 г., то есть на дату проведения кадастровой оценки, составляет 1 191 000 рублей, что ниже его кадастровой стоимости более чем в два раза (на 64%).

Таким образом, кадастровая стоимость принадлежащего собственнику земельного участка, определенная на 30.04.2015 г., не соответствует его рыночной стоимости и нарушает права истца, так как ведет к необоснованному увеличению размера земельного налога за принадлежащий ему земельный участок.

В связи с этим, потребовался пакет документов, удостоверяющих его в качестве собственника земельного участка и бумаги с информацией о текущей стоимости.Был собран пакет документов:

 - грамотно составленное заявление с указанием причины оспаривания;

 - выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок (в нашем случае - свидетельство о праве собственности);

 - справка о кадастровой стоимости земельного участка;

 - отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный независимым оценщиком, на бумажном носителе и в форме электронного документа, подписанный усиленной квалифицированной электронной цифровой подписью.

 - положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке на подтверждение стоимости, указанной в отчете.

Наличие полного пакета перечисленных документов является обязательным для принятия заявления к рассмотрению. Неправильно заполненные бумаги, либо их недостаток может служить основанием для отказа.

К заявлению также могут прилагаться иные документы. Например, многие собственники по-прежнему прикладывают к подобному пакету документов еще и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке на подтверждение стоимости, указанной в отчете. Но с вступлением в силу Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» этот документ теперь не является обязательным.Однако, в нашем случае рыночная стоимость земельного участка значительно отличается от его кадастровой стоимости (на 64%), поэтому собственником было принято решение приложить к заявлению положительное экспертное заключение СРО на отчет.

Несмотря на то, что с вступлением в силу Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», произошла отмена обязательного досудебного порядка урегулирования споров для физических лиц, прямое обращение в суд без предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре по-прежнему влечет оставление иска без движения.

С собранным пакетом документов собственник земельного участка обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В течение месяца, после поданного заявления комиссия обязана вынести решение по интересующему собственника земельному участку. За подавшим заявление также закрепляется право лично присутствовать на заседании комиссии, о дате заседания уведомляют заранее.

Результатом работы комиссии по данному вопросу стало принятие решения об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Если бы результат рассмотрения не устроил собственника, то следующей инстанцией стал бы выступать суд.

Комиссия в течение пяти рабочих дней с даты принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании определения в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, направляет:

- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость, и (при наличии) соответствующее положительное экспертное заключение, составленное в форме электронного документа, в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации);

- сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации).

Рисунок 5 –Данные публичной кадастровой карты с указанием измененной (оспоренной) кадастровой стоимости земельного участка

Копия выписки из ЕГРН о земельном участке №99/2017/18548706 от 29.05.2017 г. с указанием измененной (оспоренной) кадастровой стоимости приведена в Приложении Г.