Осмотр имущества, его правовая и физическая идентификация

ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Общие положения

Настоящие Рекомендации по подготовкеОтчетов об оценке недвижимого имущества, принимаемых ОАО "Сбербанк России" в качестве обоснования стоимости залогов (далее по тексту – Рекомендации) разработаны с целью повышения качества услуг по оценке активов для целей залога Оценщиками, с которыми установлены партнерские отношения (Оценщики-партнеры), в соответствии с "Регламентом сотрудничества ОАО «Сбербанк России» с оценщиками", утвержденным ОАО "Сбербанк России" в 2010 году.

Термины и определения

Банк –ОАО "Сбербанк России".

Клиент – юридическое лицо, субъект РФ или муниципальное образование, индивидуальный предприниматель, участвующее(ий) в кредитной сделке в качестве Заемщика или Залогодателя, или физическое лицо участвующее в кредитной сделке в качестве Залогодателя.

Отчет об оценке (Отчет) – документ, составленный в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки (ФСО N 1,2,3), утвержденными Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, 255, 254, или документ, составленный в соответствии с МСО (при условии согласования Банком возможности рассмотрения данной формы отчета для целей обеспечения ссудной задолженности).

Оценщик – для целей настоящих рекомендаций физическое или юридическое лицо, оказывающее услуги в области оценки в соответствии с законодательством РФ (далее по тексту - Оценщик).Оценщик может являться партнером Банка.

Оценщик–партнер - юридическое лицо или частнопрактикующий оценщик, которому решением Банка присвоен соответствующий статус.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости в Отчете об оценке необходимо привести структуру стоимости с выделением добавочной стоимости, являющейся результатом реализации инвестиционных проектов.

ФСО – Федеральные стандарты оценки.

ФСО № 1 – Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256).

ФСО № 2 – Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255).

ФСО № 3 – Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254).

ФСО №5 - Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. №328)

МСО – международные стандарты оценки.

СРО – саморегулируемая организация оценщиков.

 

РЕКОМЕНДАЦИИПО ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ

Основные этапы проведения оценки

Проведение оценки включает следующие этапы:

a) заключение договора по трехсторонней форме [1];

b) согласование Задания на оценку [2] (Клиент – Оценщик - Банк) и Календарного плана выполнения работ. Календарный план[3] определяет сроки выполнения работ и представления отчета об оценке;

c) в рамках Задания на оценку до момента проведения оценки Оценщику необходимо согласоватьдопущения/ограничения, на которых будет основываться оценка, с представителями Банка и Клиента. Состав допущений/ограничений может быть уточнен после более детального ознакомления с объектом оценки и информацией, характеризующей объект оценки, предметную область, рынки присутствия объекта и прочее;

d) основные этапы работ по оценке:

Оценщик осуществляет:

· сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; уведомляет Банк при наличии затруднений с получением необходимой для оценки информации; осуществляет согласование с Банком дополнительных допущений и ограничений, вызванных отсутствием той или иной информации[4];

· применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов, обоснование выбора методов оценки и отказа от использования какого-либо подхода к оценке;

· согласование (обобщение) результатов, полученных с применением различных подходов к оценке с помощью аналитического обоснования, и определение итоговой величины стоимости

Оценщикпредставляет предварительныерезультаты оценки в Банк, составляет итоговый Отчет об оценке;

При проведении оценки Оценщик:

1. осуществляет идентификацию и осмотр оцениваемого объекта;

2. проводит сбор и анализ правоустанавливающих документов, технической документации и прочей информации;

3. проводит оценку рыночной или иной стоимости, которая определена Банком или Клиентом в задании на оценку. Оценщик для целей залога определяет рыночную стоимость, если иное не определено Банком.

Результаты оценки, помимо Отчета об оценке, который должен быть оформлен в соответствии с Федеральным законом №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998, ФСО №№ 1,2 и 3, рекомендуется оформлять в виде электронных расчетных таблиц для представления в Банк[5].

Осмотр имущества, его правовая и физическая идентификация

Осмотр объекта рекомендуется проводить непосредственно Оценщику либо уполномоченным им лицам, также участвующему в подготовке Отчета об оценке, совместно с представителями Клиента и Банка (при трехсторонней форме договора).

В процессе осмотра Оценщику рекомендуется выполнить следующие действия:

• в случае если однозначная идентификация объекта оценки невозможна, это необходимо указать в Отчете^[6];
• при производстве фотосъемки объекта оценки[7] следует фиксировать внешний вид объекта с каждой стороны, внутренние помещения с различным уровнем качества отделки, проблемные зоны (трещины, повреждения и т.п.) при их наличии;
• если в ходе осмотра было установлено, что объект оценки не эксплуатируется, должны быть описаны причины, из-за которых объект не эксплуатируется, и приведены соответствующие пояснения Собственника объекта/Клиента;
• при наличии на земельном участке иных объектов недвижимости (помимо оцениваемого) необходимо указать в Отчете об оценке перечень данных объектов;
• проанализировать техническое состояние объекта и осуществить проверку соответствия параметров[8] объекта, указанных в технических и правоустанавливающих документах, фактическим данным по результатам осмотра.

При анализе технического состояния объекта необходимо получить информацию относительно даты последнего ремонта, проведенного на объекте, обратить внимание на наличие протечек, трещин и других дефектов, которые могут свидетельствовать о необходимости текущего или капитального ремонта объекта.

Важную роль играет информация о состоянии систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения объекта, кондиционирования и вентиляции, наличии и состоянии систем охранной сигнализации, противопожарной охраны, систем телекоммуникации и связи. Детальное техническое описание объекта оценки, необходимое для составления Отчета об оценке в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценки и стандартов СРО, должно быть предоставлено Клиентом.

В Отчете об оценке приводится информация обо всех лицах, принимавших участие в осмотре, с указанием ФИО, должностей и контактных телефонов, а также даты и времени проведения осмотра.