Описание объектов недвижимости

При описании имущества в Отчете об оценке указывается следующая информация:

· улучшения: вид права, здание/помещение/сооружение/иное, функциональное назначение, адрес, кадастровый номер, инвентарный номер, условный номер (при наличии), общая/полезная площадь, стандарт измерения площади (БТИ, BOMA), сведения о конструктивных элементах улучшения и их состоянии, наличие и состояние инженерных систем здания, год постройки, этаж/этажность, наличие подземных этажей, высота потолков, разрешенное и текущее использование объекта оценки, класс объекта (если применимо), описание местоположения расположения объекта, сведения об обременениях;

· земельный участок: вид права, разрешенное и текущее использование, адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка, площадь застройки, описание местоположения расположения объекта, сведения об обременениях, наличие документов на строительство;

· иное имущество, если оно входит в состав оцениваемых прав (неотделимые улучшения, движимое имущество). Если иное имущество (с указанием – какое) не входит в состав оцениваемых прав, это должно быть заявлено в отчете об оценке;

· обременения в виде заключенных договоров долгосрочной аренды в виде реестра с указанием: наименования организации арендатора, размера арендуемой площади, срока действия договора, арендных ставок (с указанием структуры – учет/не учет НДС, эксплуатационных и операционных расходов).

· основные факторы, влияющие на стоимость и учитываемые при оценке;

· технические документы, определяющие количественные и качественные характеристики объекта, план земельного участка (ситуационный, кадастровый), карта (схема) месторасположения объекта оценки в рамках населенного пункта и квартала застройки.

Анализ рынка и анализ ликвидности имущества

В данном разделе должна быть представлена следующая информация:

· обозначены основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследуемого сегмента и объекта оценки;

· динамика цен и арендных ставок (или иных показателей, характеризующих доходность объектов), уровень доходности, доля вакантных площадей, наиболее значимые сделки по продаже и аренде, введенные в эксплуатацию объекты и т.п.;

· представлена краткая характеристика типичных продавцов и покупателей, приведены данные о риэлторских компаниях, указан диапазон скидок при заключении реальных сделок аренды и купли-продажи;

· указаны прогнозы перспектив развития сегмента рынка по мнению экспертов и аналитических агентств (в случае их наличия);

· приведены прямые ссылки на источники информации, используемые в обзоре с указанием дат.

Результаты анализа рыночной ситуации должны содержать в себе выводы, касающиеся Объекта оценки.

Формирование вывода о степени ликвидности объекта

В Отчете об оценке должно быть приведено обоснование степени ликвидности оцениваемых объектов, указаны факторы, снижающие/увеличивающие ликвидность объектов.

Определение подходов к оценке

Согласно требованиям ФСО должно приведено описание используемых подходов, методов и процедур расчетов внутри каждого подхода, обоснован выбор используемых подходов и применяемых методов внутри каждого подхода.

Невозможность применения того или иного подхода должна быть обоснована.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

СПРАВОЧНО:

Оценку земельных участков без реализуемых на них проектов строительства необходимо провести сравнительным подходом.

Оценку земельных участков в стадии девелопмента необходимо провести сравнительным и доходным подходами. При невозможности использования сравнительного подхода в Отчете должны быть приведены рыночные ориентиры по возможной стоимости участков, дающие подтверждение результатов по доходному подходу.

Доходный подход

Основные параметры, которые должны быть обоснованы в Отчете об оценке:

· уровень используемых в расчете арендных ставок или дохода с обязательным указанием метода подсчета площадей (ВОМА, БТИ); Также необходимо указать учитываются ли помещения общего пользования при расчете арендной площади в случае метода БТИ. Данный факт должен быть учтен при подборе аналогов;

· степень «загрузки» объекта (должен быть проведен анализ с указанием объема площадей, который на текущий момент сдан в аренду[29]);

· уровень операционных расходов с указанием структуры операционных расходов (включая резерв на замещение), включение/невключение коммунальных расходов;

· обоснование ставок капитализации и дисконтирования;

· необходимо дополнительно учитывать затраты связанные с поиском арендаторов (привлечение брокеров)[30].

При расчете потока дохода от действующих договоров аренды в Отчете об оценке должна быть:

· проведена проверка данных, отраженных в реестре договоров аренды (либо ином документе, содержащим информацию об арендаторах, заключенных договорах аренды, условиях), на предмет соответствия арендных ставок рыночным условиям;

· применение арендных ставок ниже или выше рыночных условий должно быть отмечено, а затем обосновано Оценщиком в Отчете об оценке;

· в случае если объект оценки в настоящий момент не эксплуатируется, Оценщиком должны быть использованы действующие на рынке ставки аренды в соответствии с назначением объекта с помощью сравнительного подхода;

· при формировании потока дохода должно быть указано включение/ отсутствие включения в арендную ставку величины НДС, операционных, коммунальных расходов.

При расчете расходов в Отчете об оценке должен быть:

· приведен поэлементный состав операционных расходов;

· приведено сравнение величины операционных расходов со среднерыночными данными по величине операционных расходов сопоставимых объектов (используемые ставки операционных расходов выше или ниже среднерыночных должны быть также отмечены и обоснованы в Отчете об оценке).

Сравнительный подход

В Отчете об оценке должно быть приведено подробное единообразное описание объектов-аналогов, дающее полное представление об их экономических и технических характеристиках, также о физическом состоянии, включая все определенные основные ценообразующие факторы в анализе рынка.

Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, место расположения, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п.

При формировании перечня аналогов, в Отчете об оценке должна быть представлена карта (схема) месторасположения объектов аналогов с указанием местоположения объекта оценки.

Основные требования к аналогам:

· количество используемых аналогов должно определяться на усмотрение оценщика с учетом специфики локального рынка объекта оценки, в количественном выражении может быть согласовано с Банком в процессе работы[31];

· при выборе аналогов важно максимально близкое соответствие аналога объекту оценки по дате предложения и по основным ценообразующим факторам, (например, для производственно-складской недвижимости – отапливаемое/неотапливаемое помещение/здание, наличие необходимой инфраструктуры в виде ж/д веток, автодорог и т.д.).

Согласно ФСО в Отчете об оценке должны быть приведены прямые ссылки на источники информации с указанием контактных телефонов, контактных лиц, в приложении приведены копии материалов (коммерческих предложений, объявлений и т.п.) и/или распечаток из сети Интернет. Информации должно быть достаточно для возможности проверки применяемых для расчета исходных данных.