При невозможности выполнения пунктов, перечисленных в рамках доходного, затратного, сравнительного подходов, указываются причины, по которым их выполнение было невозможно

 

 

Приложение №1.

Ограничения/допущения в рамках оценки недвижимого имущества.

В общем случае не рекомендуется проведение оценки для целей залога в ситуации, когда осмотр объекта невозможен либо Оценщик намерен использовать в качестве исходной информации исключительно описание объекта, предоставленное Заказчиком.

ПРИ ОЦЕНКЕ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА НЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ ИСПОЛЬЗОВАТЬ СЛЕДУЮЩИЕ ДОПУЩЕНИЯ/ОГРАНИЧЕНИЯ:

Ограничения/допущения, относящиеся к оценке объектов незавершенного строительства, и/или при отсутствии полного комплекта правоустанавливающей/технической документации, например:

· права на земельный участок под оцениваемым объектом не оформлены. При этом оценка проводилась исходя из предположения о том, что права на земельный участок могут быть оформлены собственником объекта оценки в соответствии с действующим законодательством в области земельных и гражданских правоотношений;

· оценка осуществляется на основе предположения о том, что «все правоудостоверяющие документы имеются в полном объеме и оформлены надлежащим образом» (данное утверждение может быть сформировано, например, на основании письменного заявления Собственника о том, что эти документы находятся на стадии оформления, регистрации и т.п.);

· оценка осуществляется на основе предположения о том, что «необходимая разрешительная документация на осуществление проекта по строительству/реконструкции объекта недвижимости получена или может быть получена», при этом на текущий момент разрешительная документация отсутствует;

· оценка осуществляется на основе предположения о том, что «подключение к инженерным коммуникациям с объемами потребления, необходимыми для эксплуатации планируемого объекта, имеется или возможно», при этом на текущий момент подключение отсутствует;

· оценка осуществляется на основе предположения о том, что в случае перехода прав собственности на объект недвижимости к новому владельцу все имеющиеся разрешения на подключение объекта оценки к сетям электро-, газо-, водо-, теплоснабжения будут переоформлены на нового собственника при минимальных финансовых затратах.

1. Ограничения/допущения, связанные с необходимостью осуществления инвестиций в реконструкцию/ремонт оцениваемого объекта, например:

· оценка осуществляется на основе предположения о «необходимости осуществления значительных инвестиций для поддержания объектом стабильного потока доходов», при этом индикатор стоимости объекта оценки получен в рамках доходного подхода и имеет значительный вес в согласовании результатов.

2. Ограничения/допущения, связанные с показателями операционной деятельности объекта, например:

· объект функционирует на протяжении продолжительного периода времени, однако на дату оценки значительная часть площадей объекта не сдана в аренду (например, около 40-70%), при этом в Отчете об оценке делается допущение о неэффективности текущего собственника, смена которого позволит новому собственнику резко повысить арендный доход (например, доведением заполняемости до 95%, возможно – с повышением арендной ставки).

Для справки: в данной ситуации важно понять и надлежащим образом обосновать в отчете причину подобной низкой загрузки площадей и только после этого делать вывод относительно эффективности/неэффективности использования объекта и принимать окончательное решение о дальнейшем подходе к оценке объекта.

В ситуации, когда большая часть помещений используется собственником здания, с Банком следует согласовать подход к оценке зданий/помещений, занимаемых собственником.

· объект функционирует, при этом на дату оценки значительная часть площадей сдана в долгосрочную аренду, арендная ставка существенно отличается от среднерыночной, а в Отчете об оценке делается ошибочное допущение об оценке объекта БЕЗ учета имеющихся ограничений (данное допущение может привести к существенному искажению итоговой стоимости объекта) и др.

Для справки: в рамках кредитования возможна ситуация, при которой долгосрочная аренда относится к собственнику данного объекта недвижимости. В данной ситуации, в случае принятия решения о возможности отказа от учета данного обременения, необходимо согласование указанного допущения с уполномоченным лицом Банка.

К числу возможныхограничений и допущений, требующих согласования с Банком, при трехсторонней форме договора для включения в задание на оценку относятся следующие:

1. Ограничения/допущения, относящиеся к определению идентификационных признаков объекта оценки, например:

· оценка проводится на основе допущения об отсутствии незаконных перепланировок/модернизаций/реконструкций объекта оценки, если иное не будет установлено в результате визуального осмотра объекта или в результате изучения документов, предоставленных в распоряжение Оценщика для целей проведения оценки. Оценщик не проводит осмотр объекта с применением необходимой измерительной аппаратуры, позволяющей достоверно определить обмерные характеристики объекта оценки;

· при наличии краткосрочных договоров аренды, заключенных на нерыночных условиях, условия данных договоров не учитываются Оценщиком при проведении оценки.

Приложение №2.

Типовой пример задания на оценку недвижимого имущества.

 

 

Приложение № 1

К Договору № ____________

На проведение оценки от _____________

 

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

 

Наименование_Заказчика__ _, именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице ________________,

действующего на основании _______________________, с одной стороны, ОАО «Сбербанк России», именуемое в дальнейшем «Банк», в лице_________, действующего (-ей) на основании доверенности ______________ от «____» ___________________года, с другой стороны, и __ Наименование __ Оценщика__ ___________________, именуемое в дальнейшем «Оценщик», в лице ________________________________, действующего на основании _________, с третьей стороны, при совместном упоминании именуемые в дальнейшем Стороны, составили настоящее Задание на оценку в соответствии с Договором на проведение оценки от «___» ___________ 20__ г. № _______.

Объект оценки

1) Объектом оценки является[21]: _____________

 

Цель оценки

Цель оценки заключается в определении рыночной [22] стоимости объекта оценки для возможной последующей передачи их в залог Банку.

 

Дата оценки

Оценка проводится на дату: «___» ____ 20___ г.