Общая информация, правовая и физическая идентификация Объекта оценки

При описании имущества в Отчете об оценке указывается следующая информация:

1. улучшения: вид права, здание/помещение/сооружение/иное, функциональное назначение, адрес, кадастровый номер, инвентарный номер, условный номер (при наличии), общая/полезная площадь, стандарт измерения площади (БТИ, BOMA), сведения о конструктивных элементах улучшения и их состоянии, наличие и состояние инженерных систем здания, год постройки, этаж/этажность, наличие подземных этажей, высота потолков, разрешенное и текущее использование объекта оценки, класс объекта (если применимо), качество отделки помещений и необходимость ремонта; наличие парковки (или парковочный коэффициент), местоположение (название района/микрорайона расположения ОО, транспортная доступность, близость остановок общественного транспорта, людской поток, привлекательность местоположения, наличие иных объектов, снижающих/увеличивающих ценность ОО, нахождение на 1-ой линии, наличие собственного выхода на улицу, сведения об обременениях;

2. земельный участок: вид права, разрешенное и текущее использование, адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка, площадь застройки, описание местоположения объекта, сведения об обременениях, наличие документов на строительство;

3. иное имущество, если оно входит в состав оцениваемых прав (неотделимые улучшения, движимое имущество). Если иное имущество (с указанием того, какое именно) не входит в состав оцениваемых прав, это должно быть заявлено в Отчете об оценке;

4. обременения в виде заключенных договоров долгосрочной аренды в форме реестра с указанием следующего: наименование организации арендатора, размер арендуемой площади, срок действия договора, арендные ставки (с указанием структуры – учитывается ли НДС, эксплуатационные и операционные расходы);

5. основные факторы, влияющие на стоимость и учитываемые при оценке;

6. технические документы, определяющие количественные и качественные характеристики объекта, план земельного участка (ситуационный, кадастровый), карта (схема) месторасположения объекта оценки в рамках населенного пункта и квартала застройки.

Раздел «Анализ рынка объекта оценки»

В анализе рынка приводится вся информация, которая была использована Оценщиком при расчетах и формировании мнения о ликвидности объекта оценки.

Анализ рынка должен включать в себя информацию, касающуюся сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также при необходимости смежных сегментов рынка.

При анализе спроса и предложения должны быть проанализированы: конкурентная среда, наиболее вероятный приобретатель прав (вариант: инвестор) и его предпочтения, количественные показатели спроса/предложения, прогноз спроса/предложения[12].

В данном разделе должна быть представлена следующая информация:

· величина города, занимаемое им место в области;

· принятая классификация и структура объектов недвижимости в городе;

· анализ цен предложений и ставок аренды по районам, по сегментам объектов недвижимости;

· основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследуемого сегмента и объекта оценки;

· динамика цен и арендных ставок (или иных показателей, характеризующих доходность объектов), уровень доходности, доля вакантных площадей, наиболее значимые сделки по продаже и аренде, введенные в эксплуатацию объекты и т.п.;

· прогнозы экспертов и аналитических агентств в отношении перспектив развития сегмента рынка (в случае наличия таких прогнозов);

· прямые ссылки на источники информации, используемые в обзоре, с указанием дат.

В случае отсутствия рынка в регионе (и его полноценного анализа во внешних источниках) – привести конкретные предложения по продаже/аренде (не ограничиваясь только аналогами общего назначения).

Результаты анализа рыночной ситуации должны содержать в себе выводы, относящиеся к Объекту оценки.

Формирование вывода о степени ликвидности объекта

В Отчете об оценке для целей залога рекомендуется привести обоснование степени ликвидности оцениваемого объекта, указать факторы, влияющие на ликвидность объекта.

Для понимания степени ликвидности должны быть проанализированы следующие факторы:

o местоположение объекта с точки зрения людского потока для офисов и объектов торговли, транспортной доступности для офисов, объектов торговли и складов;

o состояние объекта на предмет его ветхости (износа) или функциональной пригодности (объемно-планировочных решений, инженерного обеспечения) для коммерческого и иного доходного использования;

o наличие необходимых правоустанавливающих и технических документов и соответствие фактического состояния этим документам;

o площадь объекта оценки (количество объектов).

Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации[13] ликвидность имеет следующие градации[14]:

Показатель ликвидности	Высокая	Средняя	Низкая
Примерный срок реализации, мес.	1-2	3-6	7-18

* - если срок реализации более 18 мес., данный факт необходимо указать в Отчете об оценке, при этом, ликвидность по вышеприведенной шкале оценивается как низкая

Раздел «Анализ наиболее эффективного использования»

В общем случае оценка для целей залога осуществляется исходя из предположения «как есть» (asis).

В отдельных случаях, когда текущее использование объекта очевидно и явно не является наиболее эффективным, возможно проведение анализа наиболее эффективного использования(НЭИ) в полном объеме. Данный момент требует согласования с Банком, по итогам согласования данный факт указывается в Задании на оценку.