Сбор и анализ документов

К анализируемым документам относятся:

· Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание/помещение;

· Свидетельство о государственной регистрации права собственности, постоянного бессрочного пользования на земельный участок и/или Договор аренды земельного участка/ свидетельство о праве аренды (при наличии);

· Кадастровый паспорт земельного участка (разделы В1-В4) (либо выписка из Кадастрового паспорта КВ1-КВ6);

· Выписка из ЕГРП на здания/помещения/сооружения/земельный участок;

· Технический паспорт «Ростехинвентаризации» (БТИ) либо выписка из технического паспорта, экспликация и поэтажные планы;

· Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию[9];

· Иные документы, используемые для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки.

По результатам анализа перечня документов Оценщиком формируется вывод о наличии всех необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта. Технические документы, определяющие количественные и качественные характеристики объекта, план земельного участка (ситуационный, кадастровый), карта (схема) месторасположения объекта оценки в рамках населенного пункта и квартала застройки должны являться частью Отчета об оценке и быть включены в приложение к Отчету об оценке.

В Отчете об оценке Оценщик приводит перечень всех использовавшихся им документов, а также делает выводы о достаточности полученного им объема информации.

Наличие обременений

Оценщику необходимо запросить у Клиента информацию о наличии обременений в отношении объекта оценки. В качестве обременений могут выступать: арест имущества, долгосрочная аренда здания/помещений, ипотека, безвозмездное пользование, сервитут и т.п.^[10]

Обременения в виде заключенных договоров долгосрочной аренды приводятся в Отчете об оценке в форме реестра с указанием: наименования организации арендатора, размера арендуемой площади, срока действия договора, арендных ставок (с указанием структуры – учет/не учет НДС, эксплуатационных и операционных расходов).

По результатам анализа предоставленной информации в Отчете об оценке делается соответствующая ссылка о наличии/отсутствии обременений и необходимости их учета при проведении оценки. При трехсторонней форме договора учет обременений согласовывается с Банком.

Наличие перепланировок/модернизаций/реконструкций

Оценщику следует провести анализ[11] существующих перепланировок/модернизаций/реконструкций на основании визуального осмотра объекта, а также изучения и анализа документов БТИ (или иной организации с аналогичными функциями) по вопросу перепланировки/модернизации/реконструкции, изучения и анализа технической документации по объекту.

Документы, подлежащие анализу:

· Технический паспорт на здание/помещение;

· Выписка из технического паспорта на здание/помещение;

· Поэтажные планы и экспликации.

Анализ осуществляется следующим образом:

· при осмотре проводится сопоставление информации, указанной в технической документации (поэтажные планы и экспликации), и фактического состояния здания/помещения;

· при наличии отметок органов инвентаризации в технической документации (выписке из технического паспорта на здание/помещение, поэтажных планы и экспликациях) о факте перепланировок.

В случае выявления несанкционированных перепланировок/модернизаций/реконструкции необходимо запросить письменное объяснение собственника здания/помещения по данному вопросу.

При наличии несанкционированных перепланировок/модернизаций/реконструкций в Отчете об оценке должно быть указано, какие именно несанкционированные перепланировки/модернизации/реконструкции были произведены, указано, как данный фактвлияет на ликвидность объекта, проведен анализ на предмет возможности их узаконивания, при возможности указан примерный объем затрат, необходимых на приведение объекта в исходное состояние, указана стоимость улучшений, явившихся результатом перепланировки.

Общие рекомендации по подготовке Отчета об оценке

Отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с Федеральным Законом №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. (со всеми изменениями на дату оценки), ФСО 1,2 и 3, стандартами СРО, членом которой является Оценщик(и), а также в соответствии с выданным Банком (или согласованным с Банком) заданием на оценку.

Общие рекомендации по содержанию разделов Отчета об оценке

Помимо общих требований, установленных действующим законодательством в области оценки, должно быть учтено следующее:

Раздел «Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки»(см. Приложение №1 «Ограничения/допущения в рамках оценки недвижимого имущества»)

Допущения и ограничения формулируются Оценщиком исходя из поставленной цели оценки, предполагаемого использования результатов оценки, а также специфики Объекта оценки. Все ограничения и допущения, применяемые Оценщиком при проведении расчетов и составленииОтчета, не должны противоречить требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и должны быть предварительно согласованы с Банком.

Если Банком предполагается рефинансирование под залог оцениваемого объекта,проведение оценки возможно без учета рефинансируемойдолговой нагрузки.

Раздел «Описание объекта оценки»

В разделе «Описание объекта оценки» должно быть приведено описание объекта оценки со ссылками на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.