Реквизиты и подписи Сторон

ЗАКАЗЧИК	ОЦЕНЩИК	БАНК
Адрес почтовый: ____________________________	Адрес почтовый: ________________________	Адрес почтовый: _____________________
Местонахождение: ____________________________	Местонахождение: ________________________	Местонахождение: _____________________
Банковские реквизиты: к/с, БИК, ОГРН, ИНН __________________________	Банковские реквизиты: к/с, БИК, ОГРН, ИНН ___________________	Банковские реквизиты: к/с, БИК, ОГРН, ИНН _____________________

От Заказчика:	От Оценщика:	От Банка:
(должность, организация) ________________________ (фамилия, инициалы) М.П. «____» ________ 20__ г.	(должность, организация) ____________________ (фамилия, инициалы) М.П. «____» ________ 20__ г.	(должность, организация) __________________ (фамилия, инициалы) М.П. «____» _______ 20__ г.

[1]В случае если договор заключается по двухсторонней форме Клиент вправе согласовать с Банком Задание на оценку и предварительные результаты оценки (Проект отчета). Процедура согласования: до передачи Отчета Клиенту Проект отчета передается на рассмотрение в Банк (в письменном или электронном виде).

[2] Механизм согласования Задания на оценку может быть реализован в следующем формате: получение драфта Задания на оценку от Оценщика, внесение дополнений со стороны ОАО «Сбербанк России», согласование Задания на оценку в режиме conference - call Банк - Оценщик - Клиент, либо в режиме очной встречи Банк-Оценщик-Клиент.

[3]Задание на оценку и Календарный план, являются частью Договора об оценке. Рекомендации к формированию «Задания на оценку» и Календарного плана для Оценщика-партнера приведены в разделе 7 «Регламента сотрудничества ОАО «Сбербанк России» с оценщиками № 1981 от 06.10.2010 г. (далее Регламент). Формы документов указаны в Приложении №1 и Приложении №2 Регламента

[4] В случае выявления параметров, требующих введения специальных ограничений/допущений, согласование с Банком возможности включения данных допущений в ранее согласованный перечень (см. п. а) (в режиме conference-call Банк - Оценщик - Клиент, либо в режиме очной встречи Банк-Оценщик-Клиент).

[5]Состав и последовательность представленной в таблице информации должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости. Не допускается использование абсолютных значений, если Оценщиком были использованы формулы или математические модели.

[6] В случае если невозможно сопоставить данные о местонахождении объекта с имеющейся информацией по земельному участку, необходимо обозначить данный момент как ограничение/допущение, в данном случае требуется дополнительное согласование с Банком.

[7] Фотографий, приложенных к Отчету об оценке, должно быть достаточно, чтобы сформировать объективное мнение об объекте оценки. В Отчете об оценке необходимо привести следующие основные фотографии: адресный указатель на доме, вид с улицы (фасад), окружение объекта оценки, внутреннее состояние помещений, внутреннее состояние подвалов/коммуникаций. Фотографии должны быть подписаны, подписи под фотографиями при необходимости должны содержать пояснения.

[8] Основные параметры, требующие анализа:

1. Правоудостоверяющие документы

· Правильная идентификация объекта: необходимо убедиться в том, что местоположение осматриваемого объекта совпадает с адресом, указанным в Свидетельстве о праве собственности и т.д., особое внимание необходимо уделить данному анализу, если в адресе присутствуют литеры. При осмотре помещений необходимо убедиться в том, что осуществляется осмотр именно того помещения, которое указано в Свидетельстве (необходимо проверить номер помещения на плане и в Свидетельстве).

· Площадь объекта: необходимо проверить соответствие порядка размера визуально осматриваемого объекта данным, отраженным в правоустанавливающей и технической документации.

· Необходимо осуществить сверку площадей, указанных в Свидетельстве и Техническом паспорте. В случае наличия расхождений необходимо получить ответ о причине данных расхождений от Заказчика оценки. Факт наличия расхождений должен быть отражен в Отчете об оценке и указан в ограничениях/допущениях.

· Необходимо осуществить проверку наличия/отсутствия обременений. В случае их наличия необходимо проверить их актуальность на дату оценки и проанализировать их влияние на ликвидность объекта.

2. Технический (кадастровый) паспорт (включая поэтажные планы и экспликации к ним)

· Необходимо осуществить сверку планировок, указанных в плане, с существующими.

· Если в Техническом (кадастровом) паспорте присутствуют все разделы, то при наличии информации о проценте износа необходимо индикативно сравнить указанные данные с текущим состоянием объекта при проведении осмотра.

3. Кадастровый паспорт на земельный участок

· Категория земли/разрешенное использование: убедиться в том, что указанная категория соответствует текущему использованию и отсутствуют нарушения. В случае наличия расхождений необходимо получить ответ о причине данных расхождений от Заказчика оценки. Факт наличия расхождений должен быть отражен в Отчете об оценке и указан в ограничениях/допущениях.

· Площадь участка: необходимо проверить порядок размера участка.

· Конфигурация и границы участка: необходимо осуществить сопоставление с «местностью», убедиться в том, что в границах оцениваемого участка нет зданий/строений/сооружений третьих лиц;

· Кадастровая стоимость и кадастровый номер: необходимо осуществить проверку на актуальность данной информации (данное действие м.б. выполнено оценщиком, при этом, проверка кадастрового номера земельного участка относится к работе внутренних служб Банка: юридической и залоговой в т.ч. в части обращения в ЗКП для получения свежей выписки из ГЗК (ГКОН)

Выявленные в результате анализа/ осмотра несоответствия рекомендуется указать в Отчете об оценке.

[9] Если Клиент приобрел объект, а не строил его сам (причем приобрел не у застройщика, а у предыдущего покупателя), то разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может у Клиента отсутствовать. В данном случае анализ документа не осуществляется.

[10] В случае если договор аренды заключен на рыночных условиях, с возможностью расторжения договора в одностороннем порядке по требованию собственника имущества без каких-либо негативных последствий для собственника, данная аренда к обременению не относится.

[11] Для справки: необходимость и полнота проведения данного анализа в каждом конкретном случае должна определяться Банком и Клиентом.

[12]Учитывая, что построение долгосрочных прогнозов имеет высокую степень неопределенности, возможен прогноз спроса и предложения на ближайшую перспективу (1-2 года) на базе понимания сектора и опыта Оценщика, а также анализа данных прочих профессиональных участников рынка недвижимости.

[13]Под сроком реализации понимается период времени с момента выставления объекта на рынок до достижения договоренности между продавцом и покупателем, выраженный в подписании соглашения о намерениях, без учета времени на проведение DueDilligence (если это необходимо), оформление и регистрацию сделки.

[14] Градации ликвидности, ранее указанные в Рекомендациях АРБ от 02.04.2009 г., в данной части считать недействительными.

[15] В том случае, когда сравнительный подход применим в качестве основного или одного из основных подходов.

[16]Оценка с помощью метода капитализации дохода возможна при меньшем проценте загрузки, если такая ситуация типична для рынка.

[17] Могут быть использованы расчеты по стандартам ВОМА, либо БТИ.

[18] При проведении оценки торговых центров должен быть проведен анализ арендного плана с определением доли: сетевых магазинов и известных марок, якорных арендаторов, юридических лиц и физических лиц (ИП). При проведении анализа необходимо учитывать концепцию объекта, а также наличие предварительных договоров аренды. Арендаторы??? торговых объектов, как правило, делятся на группы в зависимости от типа: якорный арендатор, мини-якорь, торговая галерея, фуд корт и т.д. Проведение детального анализа по принципу «известные марки/неизвестные марки», «юридические лица/физические лица» нецелесообразно.

[19] Как правило, данные затраты в основном относятся к объектам со значительным объемом площадей, например торговым и офисным центрам и т. д.

[20]справочно: Объектом залога может выступать участок, который существует де-юре, в тех границах и значениях площади и координат поворотных точек, которые внесены в ГЗК (ГКОН).

[21]Приводится исчерпывающее описание объекта со всеми характеристиками, которые учитывались и должны быть учтены при проведении оценки. Описывается роль объекта оценки в бизнесе или производственном процессе собственника, его значимость

[22] Либо иного вида стоимости

[23] В этом разделе Задания приводится обоснование отказа от применения какого-либо подхода

[24] При необходимости оговариваются применяемые методы

[25] Приводится перечень необходимых документов и информации

[26] Приводится перечень требований применительно к объектам оценки

[27]Приложенных к Отчету об оценке фотографий должно быть достаточно, чтобы сформировать объективное мнение об объекте оценки. В Отчете об оценке необходимо привести следующие основные фотографии: адресный указатель на доме, вид с улицы (фасад), окружение объекта оценки, внутреннее состояние помещений, внутреннее состояние подвалов/коммуникаций. Фотографии должны быть подписаны, при необходимости содержать пояснения.

[28] В случае если невозможно сопоставить данные о местонахождении объекта с имеющейся информацией по земельному участку необходимо обозначить данный момент как ограничение/допущение, в данном случае требуется дополнительное согласование с Банком

[29] При проведении оценки торговых центров, должен быть проведен анализ арендного плана с определением доли: сетевых магазинов и известных марок, якорных арендаторов, юридических лиц и физических лиц (ИП). При проведении анализа необходимо учитывать концепцию объекта, а также наличие предварительных договоров аренды. Для зданий торговых объектов, как правило, арендаторы делятся на группы в зависимости от типа – якорный арендатор, мини-якорь, торговая галерея, фуд корт и т.д. Проведение детального анализа на предмет «известные марки/неизвестные марки», «юридические лица/физические лица» нецелесообразно.

[30] Как правило, данные затраты восновном относятся к объектам со значительным объемом площадей, например, торговые и офисные центры и т.д.

[31] В том случае, когда сравнительный подход применим в качестве основного или одного из основных подходов.

Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями: