double arrow

Методические указания по выполнению практической работы №5

1 Оценка жилищных условий и рынка жилья

Потребность в жилище относится к числу первичных жизненных потребностей человека. Основная функция жилища - обеспечить человеку благоприятную среду обитания. По мере развития общества расширялись функции жилища. Сегодня жилище - место ведения домашнего хозяйства, общения, отдыха, семейного воспитания детей, нередко и место учебы, трудовой и досуговой деятельности членов домохозяйства, место потребления ими материальных и культурных благ, а также защиты человека от социальных и информационных перегрузок.

Жилище, включенное в систему коммунального и бытового обслуживания населения, составляет среду обитания человека, определяющую качество жизни. В условиях рыночной экономики жилище выступает как товар длительного пользования. Оно индуцирует широкий дополнительный спрос и стимулирует развитие многих отраслей экономики. Будучи дорогим товаром жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, формирования инвестиционных ресурсов.

Показатели жилищных условий населения и уровня его обслуживания можно разделить на несколько групп:

- наличие, состояние и движение жилого фонда;

- жилищные условия населения;

- обслуживание и финансирование жилого фонда;

- развитие социальной инфраструктуры и ее функционирование;

- оценка населением жилищных условий и качества коммуналь­ного обслуживания;

- развитие рынка жилья.

Источниками данных служат, прежде всего, государственная и ведомственная статистическая отчетность, а также данные микропереписей, специальных обследований и переписей населения.

Основная текущая информация - это данные статистической отчетности по форме № 1-жилфонд «Отчет о жилищном фонде за 200_ год». В форме содержатся данные об общей и жилой площади в жилых и нежилых зданиях с выделением общежитий; об оборудованности жилищного фонда водопроводом, канализацией, центральным отоплением, ванной (душем), газом, горячим водоснабжением, напольными электрическими плитами; о числе жилых квартир (отдельных и коммунальных), числе комнат; о движении жилищного фонда, ветхих и аварийных домах.

Данные о введенной и заселенной жилой площади отражаются в статистической отчетности за год по форме № 4-жилфонд «Отчет о распределении жилой площади и числе семей, получивших площадь в домах государственного, муниципального, общественного жилого фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов», подготавливаемой органами исполнительной власти не позднее 20 января после отчетного года. Такая отчетность содержит информацию о количестве заселенной жилой площади в отчетном году с разбивкой получивших жилье по категориям (стоящие на учете в органах исполнительной власти, на предприятиях и в учреждениях, семьи участников Великой Отечественной войны и др.). Сюда же включается число семей, состоящих на учете для получения жилой площади, получивших жилье и улучшивших свои жилищные условия. Изменение политической ситуации, развертывание программы конверсии и другие факторы привели к выделению специальной квартальной информации по форме № 3-жилфонд «Отчет об обеспеченности жильем лиц, уволенных в запас или отставку, и военнослужащих пограничных войск», представляемый органами исполнительной власти не позднее 5-го числа после отчетного периода.

Процесс приватизации жилья фиксируется с помощью данных по форме №1 - приватизация (жилья) «Отчет о приватизации жилого фонда». Это квартальная отчетность, которую до 10-го числа после отчетного периода статистическим службам направляют органы исполнительной власти, предприятия, организации, учреждения, осуществляющие передачу жилья в собственность граждан.

Характеристика жилищных условий включает показатели: жилищный фонд, его движение, капитальный ремонт и реконструкцию, благоустройство жилищного фонда, обеспеченность населения жильем. Рассмотрим состав перечисленных групп показателей.

1. Жилищный фонд:

1) общая площадь жилищного фонда, кв. м;

2) жилая площадь, кв. м;

3) удельный вес жилой площади в общей, %;

4) общее число квартир - всего (единиц), в том числе отдель­ных, коммунальных;

5) распределение квартир по числу комнат, %;

6) распределение квартир по среднему размеру, %;

7) распределение жилищного фонда по принадлежности (муници­пальный фонд, ведомственный, общественный, частный), %;

8) распределение жилищного фонда по времени постройки, %;

9) распределение жилищного фонда по степени износа, %.

Жилой площадью считается площадь жилых комнат в жилых домах и помещениях. Общая (полезная) площадь определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений, расположенных внутри квартир: кухонь, передних, внутриквартирных коридоров, санузлов, ванных или душевых, гардеробных комнат, кладовых, встроенных шкафов, а также мансард, мезонинов, крытых лоджий, веранд, отапливаемых и пригодных для проживания. В общежитиях к подсобным помещениям, кроме перечисленных, относятся помещения культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.

При оценке комфортабельности жилищного фонда имеет значение соотношение жилой и общей площадей: высокий удельный вес жилой площади свидетельствует о низкой комфортабельности жилища, низкий - может свидетельствовать как о плохой планировке, недостаточности жилой площади, так и о высокой комфортабельности жилищного фонда.

Жилищный фонд учитывается по типам жилых помещений. Статистика выделяет следующие типы жилых помещений: индивидуальный дом, отдельная квартира, общая (коммунальная) квартира, общежитие рабочих, служащих, учащихся, дом-интернат для престарелых и инвалидов, детский дом и т. д., прочие институционные учреждения, гостиница, другое жилое помещение, отсутствие дома.

По времени постройки выделяют жилые дома постройки до 1941 г., 1941-1960 гг., 1961-1980, 1981-1990, 1991-1999, 2000 – и т.д.

Учет жилищного фонда ведется по видам собственности:

- частный жилищный фонд – фонд, находящийся в собственности граждан, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), в том числе жилищно-строительных кооперативов (ЖСК);

- государственный жилищный фонд – ведомственный федеральный и ведомственный республиканский (в составе России), краевой, областной, жилищный фонд городов Москвы и Санкт-Петербурга;

- муниципальный жилищный фонд – фонд, находящийся в собственности района, города, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

- общественный жилищный фонд – фонд, состоящий в собственности общественных объединений;

- жилищный фонд в коллективной собственности – фонд, находящийся в совместной или долевой собственности различных субъектов, частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

 Качество условий жизни зависит не только от качества жилища, но и от уровня развития социальной инфраструктуры, измеряемого количеством учреждений культуры, образования, торговли, бытового обслуживания на 1000 жителей или на единицу площади, например на 1 кв. км. К составляющим социальной инфраструктуры относятся такие, как транспортная сеть (внутригородская и между населенными пунктами), учреждения связи, озеленение городов (что имеет большое значение для улучшения экологии), инфраструктура села и др.

Развитие транспорта характеризуется, прежде всего, количеством его видов на данной территории, протяженностью маршрутов каждого вида. Важны и такие показатели, как количество остановок транспортных средств каждого вида транспорта, их совместимость, но они государственной статистикой не фиксируются. Существенным элементом социальной инфраструктуры является создание условий для использования велосипедного транспорта. Это, прежде всего, наличие и протяженность велосипедных дорожек в городах и вне городских территорий.

Рост стоимости услуг общественного транспорта следует сопоставлять с ростом цен на другие виды платных услуг населению, на потребительские товары, с ростом заработной платы и денежных доходов населения. Для целей регионального управления должны сопоставляться такие показатели, как объем выручки за предоставленные услуги, количество перевезенных пассажиров, количество лиц, имеющих льготные тарифы, право бесплатного проезда на транспорте. 

Если для оценки уровня развития инфраструктуры достаточны показатели насыщенности ее элементами какой-то территории, прежде всего городов, то для определения потребления услуг, предоставляемых учреждениями и организациями социальной инфраструктуры, важны такие показатели, как:

- среднее число посетителей за единицу времени (за год, квартал, месяц), обслуженных учреждением химчистки, баней, парикмахерской, кафе, рестораном;

- общая сумма выручки, тыс. руб.;

- средняя выручка на одного работника данного типа учреждения, руб.;

- выручка по видам услуг, тыс. руб.

Эти показатели недостаточны для характеристики доступности услуг, их качества, удовлетворенности потребностей. Такая информация может быть получена только путем специальных обследований.

Реализация федеральных и региональных социальных программ в части помощи бездомным (беженцам, вынужденным мигрантам, бомжам) приводит к возникновению таких элементов социальной инфраструктуры, как ночлежные дома. Возникают новые организационные формы культурной деятельности, например, Народные дома. Еще одной составляющей социальной инфраструктуры в городах являются парки, скверы. Их распространенность измеряется общей площадью зеленых насаждений (кв. км) и площадью зеленых насаждений на 1000 жителей (кв. км/чел.). 

Важное значение придается оценке комплексности развития социальной инфраструктуры. Для решения такой задачи можно каждой территориальной единице (области, городу, району) присвоить ранг по значению каждого из показателей социальной инфраструктуры и измерить связь между ранжированием объектов по характеристикам.

Для рыночной экономики характерно отсутствие государственной монополии в жилищном секторе, а также то, что расходы на жилье (при покупке в рассрочку или при аренде) занимают в бюджете средней семьи до трети и более всех расходов. Рынок жилья является одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена.

Бесплатная приватизация жилья закрепила результаты, с одной стороны, уравнительного распределения жилой площади; с другой стороны, все сложившиеся по разным причинам отклонения от этого принципа.

Специфика жилья, его дифференциация зависят от конкретных условий региона: объема и структуры имеющегося жилищного фонда, семейного состава населения, характера заселения, уровня благосостояния населения, инвестиционных возможностей, а также культурных норм и традиций.

Анализ жилищных условий обязательно включает изучение рынка жилья. Различают первичный и вторичный рынки жилья. На первичном рынке в обороте находятся только что построенные квартиры и дома или еще строящиеся. С ним связан рынок участков под застройку. На вторичном рынке жилья продаются квартиры и дома, прежде уже заселенные; здесь выделяются два подрынка: арендного, в нашей стране главным образом муниципального, и собственного жилья.

Основой становления рынка является частная собственность на жилье. Кроме того, для существования рынка необходим некий излишек товара (жилья) и некое количество его денежного эквивалента. Последнее выражается в уровне платежеспособного спроса на жилье, который зависит от доходов населения и цен на рынке. Излишек жилья определяется обеспеченностью им населения и новым строительством (следовательно, привлечением инвестиций).

Проблема собственности в сфере жилья решается посредством приватизации: его переходом из государственной собственности в частную. Вплоть до 1991 г. городской жилищный фонд России находился в основном в государственной собственности (принадлежал либо местным органам власти, либо государственным предприятиям и организациям). С приватизацией государственного арендного жилья начались реформы в этом секторе. Человек, приватизировавший свое жилье, имеет право полностью распоряжаться им: сдавать в аренду или продавать, оставить в наследство или подарить.

Теоретически весь муниципальный жилищный фонд может быть приватизирован. Между тем международный опыт свидетельствует о том, что обычно он состоит из трех частей:

- частного фонда, предназначенного для проживания самих собственников;

- частного фонда, сдаваемого в аренду;

- государственного фонда, сдаваемого в аренду. Найти оптимальное сочетание этих трех составляющих, обеспечивающее наибольшую гибкость рынка в конкретных условиях, - задача разумной жилищной политики.

Необходимость сохранения муниципального жилищного фонда в России диктуется тремя обстоятельствами. Во-первых, тем, что значительная часть домов построена по низким стандартам; во-вторых, неэффективна в эксплуатации из-за централизованных систем коммунальных услуг при низкой плотности застройки; в-третьих, большая часть жилищного фонда физически устарела и требует ремонта, оплатить который новым собственникам не по силам, вследствие чего целые кварталы старых городов могут превратиться в трущобы.

Поскольку обычно жилищный фонд города состоит из многоквартирных зданий, в результате приватизации отдельных квартир в одном здании могут сосуществовать обе формы собственности. Положение съемщика жилья и владельца квартиры в одном доме практически не отличается, за исключением того, что владелец квартиры может ее продать или сдать в аренду.

Частный жилищный фонд включает: фонд приватизированных квартир, фон ЖСК и ЖК, индивидуальный жилищный фонд. В отличие от развитых стран частный жилищный фонд используется, как правило, для собственного проживания. Невысокая обеспеченность жильем не позволяет сдавать в аренду уже имеющееся в собственности, и низкие доходы большинства граждан не позволяют приобретать новое жилье для последующей сдачи его в аренду. В то же время представление о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жилье для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду, получая, таким образом, постоянный источник доходов.

Вследствие дефицита жилья вторичный рынок состоит в перераспределении части жилищного фонда от бедных к богатым. На первичном рынке жилья квартиры, которые остаются за рамками распределения, переходят в основном в руки состоятельных слоев населения. Таким образом, жилищный рынок подчеркивает социальное расслоение.

Строительство играет важную роль в изменении жилищных условий населения. В настоящее время строительство, как и вся экономика, переживает глубокий кризис. Распределение жилищного фонда сопровождается изменением отношений собственности на жилье, перераспределением жилищного фонда, а также изменением структуры расходов семейного бюджета. В процессе функционирования рынка жилья жилищные условия населения непосредственно связаны с уровнем материального благосостояния. Эта связь неоднозначна. С одной стороны, наличие определенных финансовых ресурсов позволяет улучшить жилищные условия благодаря приобретению жилья. С другой стороны, продажа квартир, замена квартир лучшего качества на худшие являются источником дохода и улучшают материальное благосостояние населения. Будучи дорогим товаром, жилье служит важнейшим фактором стимулирования сбережений населения.

При дефиците имеющегося жилья, без достаточного развития жилищного строительства (следовательно, первичного рынка) ресурсы вторичного рынка могут быть быстро исчерпаны.

С развитием рынка жилья возникают две новые социальные проблемы. Первая проблема - снижение платежеспособности населения, вызванное падением уровня реальных доходов большинства населения и ростом цен на жилье. Бесплатная приватизация жилья, в ходе которой население получает дорогостоящие материальные активы, не решает проблем его доступности при невозможности взять долгосрочный кредит на покупку квартиры. Вторая проблема также связана с тяжелым материальным положением малоимущих групп населения, что стимулирует приток жилья на рынок и одновременно приводит к росту числа бездомных. В результате активизируется процесс поляризации общества.

Изучение последствий формирования и развития рынка жилья включает многосторонний анализ изменения жилищных условий населения, дифференциации обеспеченности жильем, качества жилищ, расселения в городе. Для характеристики состояния сферы жилья рекомендуется использовать систему статистических показателей, включающую следующие блоки:

1. Качество жилищ.

2. Демографические показатели.

3. Жилищное строительство, в том числе строительство для свободной продажи.

4. Государственные расходы на жилье.

5. Жилищные кредиты.

6. Рынок жилья.

7. Индикаторы-регуляторы.

В последнюю группу индикаторов-регуляторов входят соотношения цен продаж жилья и доходов населения, цен продаж жилья и цен строительства и др.

Эти блоки показателей описывают жилищный сектор и трансформирование экономических отношений внутри него.

Сводная информация о ситуации в сфере жилья обеспечивает открытость рынка жилья, что способствует его становлению и функционированию.

Отрасли социальной сферы муниципального образования представлены предприятиями жилищно-коммунального хозяйства, учреждениями образования, здравоохранения и культуры.

С 1994 г. началась массовая передача социальных объектов с балансов предприятий в муниципальную собственность, и этот процесс продолжается и в настоящее время. 

Основная сложность процесса передачи состоит в проблеме содержания принимаемых социальных объектов, поскольку бюджетные возможности их финансирования на местах настолько ограничены, что часть переданных объектов не функционирует.

Обоснование перспектив развития социальной инфраструктуры на муниципальном уровне является актуальной задачей, поскольку необходимо достижение более полного удовлетворения социально значимых потребностей жителей и повышение на этой основе качества их жизни.

 


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: