2018-02-14
186
Сначала идет Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места разрешения объекта.
Далее –проведение работ по формированию земельного участка
В них входят:
1) Определение разрешенного использования земельного участка
2) Определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за него
3) Принятие решения о проведении торгов, конкурсов и аукционов или предоставлении земельных участков без их проведения
4) Публикация сообщения о проведении торгов, конкурсов, аукционов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов
Далее идет – выполнение кадастровых работ, осуществление государственного учета земельного участка. Есть 2 случая:
1) Когда земельный участок оформлен и закреплен за гражданином и юридическим лицом
2) Когда земельный участок оформлен, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом
Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления заинтересованного лица.
|
|
|
Данное предоставление возможно при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемого для такой передачи земельного участка в случае, если имеется только одна заявка. Если имеется больше одной заявки, то проводится конкурс или аукцион, соответственно.
Далее (только при 2))– подписание протокола о результатах торгов или договора аренды без проведения торгов
Далее – подача заявления гражданином или юридическим лицом с приложением к нему кадастрового паспорта земельного участка
Далее – исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение:
В 2 недельный срок предоставить земельный участок на праве собственности (на основании заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации) либо на праве аренды (договор аренды и его последующая регистрация) либо постоянное бессрочное пользование (только для юридических лиц)
В 2 недельный срок об отказе в предоставлении земельного участка
Приобретение земель, находящихся в государственной собственности:
Проводится в форме открытого аукциона по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности либо права на заключение аренды такого земельного участка.
Продавцом является исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления.
Его полномочия:
Принимает решение о проведении аукциона
Определяет начальную цену предмета аукциона
|
|
|
Определяет сумму задатка
Определяет существенные условия договора
Организатором аукциона – продавец земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация. Ее полномочия:
1) Устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе; порядок внесения и возврата задатка; величину повышения начальной цены предмета аукциона (шаг);
Ведет протокол аукциона и протокол приема заявок на участие в аукционе
Нужно первоначально опубликовать извещение о проведении аукциона не менее, чем за 30 дней до проведения аукциона; предоставление заявления и документов заинтересованным лицом в соответствии с п.12 статьи 30 ЗК РФ. Далее следует принятие решения и уведомление заинтересованного лица о допуске либо отказе в допуске к аукциону
Далее – проведение аукциона
Далее – подписание протокола о результатах аукциона (составляется в 2 экземплярах – организатору и победителю аукциона)
Далее:
Возврат задатка невыигравшим аукцион участником (не позднее 3 дней)
Заключение договора с победителем аукциона
Далее – публикация результатов
Сделки – действия граждан и ЮЛ направленные на возникновение, изменение и прекращение ПиО.
Особенности:
=многие сделки совершаются по результатам торгов
=стороны не могут самостоятельно и произвольно менять целевое назначение, разрешённое использование и особый режим использования ЗУ. Особый режим имеет место – при установлении зон
=оборото способность ЗУ
=совршение сделок не должно наносить ущерб окружающей среде, ПиС 3х лиц, нарушать градостроительный, санитарно-эпидемиологические, противопожарные и иные требования
=особенности в совершении и оформление сделок с ЗУ. Письменная форма. Нотариальная форма (закон/соглашение). Закон – завещание и рента. В остальных случаях сами. В случаях прямо указанных в ФЗ – гос регистрация сделки с ЗУ. Не требуется:
-ДКП
-аренда, суб,аренда, БСП до года
-завещание
В остальном – общие нормы.
ДКП ЗУ
Одна сторона продавец, обязуется передать другой стороне покупателю ЗУ в собственность за определенную плату.
Существенные условия – предмет (площадь, местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, учетный кадастровый номер ЗУ); цена – по соглашению сторон. Часто применяется регулируемая цена, т.е. на основе НПА. НАПР. Ст.2 ФЗ «о введение в действие ЗК РФ».
МЕНА ЗУ
Каждая из сторон – продавец по отношению к своему им-ву и в качестве покупателя по отношении к передаваемому им-ву. Применяются правила о ДКП, если не противоречит спец.нормам или существу обязательства. Законодатель особо предусматривает обмен частного ЗУ на равноценный гос/мун ЗУ, если на частном ЗУ находится объект соц-культурного, ком/быт назначения, объект инженерной и транспортной инфраструктуры, либо ЗУ в соответствии с документацией о планировке предназначен для этих объектов.
ДАРЕНИЕ ЗУ
Одна сторона даритель обязуется передать или передает одаряемому другой стороне ЗУ в собственность. Госрег + письменная форма.
ЗАЛОГ ЗУ
По договору залога одна сторона залогодержатель, являющаяся кредитором по основному обязательству имеет, преимущественное право удовлетворить свои денежные требования за счет стоимости заложенного ЗУ за изъятиями установленными ФЗ. Форма – письменна + госрег. Может быть выдана закладная.
Закладная – именная ценная бумага, выдаваемая органом, осуществляющим государственную регистрацию. Она ограничивает права залогодателя.
Предмет – ЗУ с учетомоборотоспособности. Не могут быть – частные ЗУ меньше мин предельных размеров, и гос участки. Неразграниченные не мун ЗУ могут быть предметом ипотеки при условии, что они предназначены для жилищного строительства/комплексного освоения в целях жилищного строительства, кредит выдан кредитной организацией для обустройства этих ЗУ путем строительства объектов инженерных коммуникаций.
|
|
|
Арендатор может передавать свои ПиО по договору залога с согласия собственника ЗУ.
Залогодатель земельного участка может возводить здания, строения, сооружения, если это не противоречит целевому назначению земельных участков и договору залога. При этом, не требуется согласие залогодержателя.
Если была выдана закладная, то застраивать земельный участок залогодатель может только, если такое право предусмотрено прямо в закладной. При этом ипотека распространяется на возведенные здания, строения, сооружения, если иное не предусмотрено в договоре.
Залогодатель может распоряжаться заложенным земельным участком только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Если была выдана закладная, то отчуждение допускается при условии, что такое право прямо предусмотрено в закладной. Но в любом случае залогодатель вправе завещать земельный участок без согласия кого-либо.
Залог – способ обеспечения исполнения обязательства, поэтому в случае нарушения происходит обращение взыскания на заложенный участок путем проведения торгов. Такие торги проводятся по 2 вариантам:
1. На основании судебного решения
Суд при наличии заявления от залогодателя и при наличии уважительных причин может отсрочить исполнение судебного решения на срок до 1 года срок исполнения судебного решения, если:
a. Земельный участок из состава земель с\х назначения
b. Залогодателем является гражданин, и ипотека не связана с осуществлением им предпринимательской деятельности
Если предметом ипотеки является участок с\х назначения. То обращение взыскания на участок не допускается до истечения срока с\х работ и срока, необходимого для реализации с\х продукции. Если договором не установлено иное, такой датой является 1 ноября. При обращении взыскания суд должен выяснять все обстоятельства дела.
|
|
|
Не любое взыскание является основанием для возложения санкций на участок (незначительность есть и тут). Процесс происходит в порядке исполнительного производства. Общая процедура – если решение суда есть, его надо исполнять.
Обращение взыскания на ЗУ и его реализация влечет прекращение прав залогодержателя и третьих лиц по использованию ЗУ. NB!!
2. Во внесудебном порядке
Внесудебный порядок применяется на основании соглашения сторон, которое может быть включено в качестве условия договора о залоге, либо иметь самостоятельную форму. В любом случае, заключение такого соглашения допускается только при наличии нотариального удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания. Соглашение заключается при наличии нотариально удостоверенного согласия на внесудебный порядок.
Данное соглашение может быть заключено даже до ипотеки, поэтому временных ограничений нет. Если заключается в части договора – требуется либо удостоверение согласия либо самого договора.
При наличии такого соглашения все равно проводятся торги по нормам ГК РФ. Залогодатель будет заключать соглашение с лицом, которое будет проводить реализацию участка.
Внесудебный порядок не допускается если:
a. Для ипотеки требовалось согласие или разрешение другого лица или органа
b. Если предметом залога является земельный участок из состава земель с\х назначения
c. Предметом ипотеки являются земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо находящиеся в муниципальной собственности.
d. Предметом ипотеки является земельный участок, который находится в общей собственности и кто-либо из сособственников не дает согласие на внесудебный порядок
e. Предметом ипотеки является предприятие, как имущественный комплекс
f. Предметом ипотеки является имущественный комплекс, представляющий собой историческую, культурную или художественную ценность для общества???????????????
Реализация земельного участка с торгов не допускается при одновременном наличии следующих условий:
1) На момент проведения торгов сумма неисполненного обязательства менее 5% от размера оценки заложенного земельного участка
