Аренда земельного участка

Аренда  - самая распространенная сделка, заключаемая с земельными участками. Арендованных земель достаточно много (хотя их около 5% всего; сибирский округ находится в 3 лидеров среди «округов-арендаторов»). С каждым годом количество сделок увеличивается.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок во временное владение и (или) пользование за плату.

Стороны

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ арендодателем является собственники земельного участка, а также законные представители несовершеннолетних граждан, получивших земельные участки по наследству.

В соответствии со статьей 608 арендодателями могут быть как лица, уполномоченные собственников, либо законом на данные действия. В отношении земель особо охраняемых территорий устанавливаются дополнительные требования.

Арендаторы – ФЛ/ЮЛ. Ограничения только ФЗ. Возможно заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Такой договор заключается если:

-на ЗУ находится здание помещения в котором принадлежат на праве собственности или хоз.ведения разным лицам, все помещения подлежат на праве хоз.ведения разным лицам.

-если здания/помещения на неделимом ЗУ принадлежат на праве собственности разнымлицам.

Если говорить об аренде, как сделке, то нужно определить существенные условия:

1) Предмет договора

В договоре должны быть указаны категория земель, целевое назначение, площадь, местоположение, кадастровый номер (учетный кадастровый номер) – индивидуализирующие признаки

2) Размер арендной платы/ЦЕНА

Существует 3 формы арендных платежей:

a. Денежная

b. Натуральная

c. Комбинированная

В отношении государственных и муниципальных земель также включается натуральная форма (для поддержки с\х).

Возможно заключение договора аренды со множественностью лиц, как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя. В ЗК РФ установлены случаи, когда договоры заключаются со множественностью лиц в отношении государственных и муниципальных земель в обязательном порядке:

1) Если в здании помещения принадлежат нескольким лицам на праве собственности либо на праве собственности и праве хозяйственного ведения

2) Если части зданий, строений, сооружений приватизируются разными лицами, здания находятся на неделимом земельном участке

3) Если здания или помещения принадлежат нескольким лицам на праве собственности

Срок договора не является существенным условием. В отличии от того, указан ли срок, различают:

1) Срочные договоры

2) Договоры аренды, заключенный на неопределенный срок

Наличие срока влияет на 2 факта:

1) На государственную регистрацию (до 1 года государственной регистрации не подлежит)

Если срок не указан, то договор не регистрируется.

2) Наличие либо отсутствие срока влияет на порядок расторжения договора аренды

При бессрочном договоре сторона должна предупредить другую сторону о расторжении за 3 месяца, при срочном договоре – лишь по судебному решению. Срочный договор – по желанию одной из сторон только на основании судебного решения.

Гл.34 ГК + Земельноезак-во = правила аренды. Арендаторы ЗУ кроме резидентов особых экономических зон вправе без согласия собственника ЗУ, но при условии его уведомления передавать свои ПиО по договору третьим лицам, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Передать арендные права в залог можно только с согласия собственника ЗУ. Без согласия возможна передача залолг арендных прав на гос/мун ЗУ, если договор аренды заключен на срок более 5ти лет.

Особенности договора аренды ЗУ гос/мун земель, заключенного на срок более пяти лет:

=изменение условий такого договора без согласия арендатора не допускается;

=арендатор по такому договору имеет право передать свои ПиО третьему лицу без согласия собственника ЗУ и ограничения этого права не допускаются.

=расторжение договора по инициативе арендодателя производится только в судебном порядке при существенном нарушении договора аренды.

Законодатель в ряде случаев определяет предельные сроки договора аренды. Значение их в том, что если договор аренды заключен с нарушением срока, то договор аренды действует, но в пределах предельного срока.

Случаи установления предельных сроков аренды:

1) На земельные участки, предоставленные для изыскательских нужд, для государственных и муниципальных нужд – 1 год

В течение этого срока участок должен быть возвращен в то состояние, которое установлено договором.

2) Сроком до 49 лет заключаются договоры аренды лесного участка, земельного участка с\х назначения;

3) Не более, чем 49 лет земельный участок предоставляется в аренду собственнику приватизированного объекта недвижимости, но если объект недвижимости расположен на зарезервированном для участке, максимальный срок резервировании устанавливается сроком резервирования, если иное не предусмотрено соглашением сторон;

4) Земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности и зарезервированный для государственных и муниципальных нужд может быть предоставлен в аренду не более чем на срок резервирования земель

Права и обязанности

Арендатор по истечению срока договора аренду, в случае надлежащего использования земельного участка, имеет преимущественное право аренды за исключением случаев, когда договор аренды подлежит прекращению либо на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий третьему лицу.

Самое важное правомочие арендатора – распоряжение

Арендаторы земельных участков, за исключение резидентов особых экономических зон, могут без согласия собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (обязательно письменное уведомление собственника). Для залога установлены несколько иные правила. Если арендные права передаются в залог, то требуется согласие собственника земельного участка. Без согласия собственника допускается передача в залог арендных прав в отношении договора аренды государственных или муниципальных земель, заключенных на срок более 5 лет.

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и заключен договор аренды на срок более 5 лет, то:

1) Арендатор может передать свои права и обязанности по договору без согласия собственника земельного участка при условии его письменного уведомления (ограничение такого права не допускается)

2) Не допускается ограничения, установленные договором прав арендатора или изменения условий договора аренды без согласия арендатора

3) Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно на основании решения суда только при существенном нарушении арендатором условий договора.

Арендатор имеет преимущественное право покупки государственных и муниципальных земельных участков, за исключением случаев, когда на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий на вещном праве третьему лицу.

 

Основание для прекращения договора аренды является:

1) Соглашение сторон

2) Волеизъявление одной из сторон, если заключен договор аренды на неопределенный срок

3) Судебное решение о расторжении срочного договора аренды

Основаниями для суда будут являться статьи 618, 620 ГК РФ, 46 ЗК РФ, договор

4) Истечение срока срочного договора аренды, если договор не считается возобновленным