Оптимизация земельных платежей

На основании сравнения графиков консолидированных (суммарных) земельных платежей при выкупе и аренде земельного участка выбирается оптимальный вариант переоформления прав на земельный участок (право собственности или право аренды).

При этом в качестве критерия выбора используются следующие основания:

а)           если консолидированные (суммарные) платежи арендной платы за 5 — 7 лет не превышают консолидированных платежей при выкупе участка за данный период, целесообразно оформление земельного участка на праве аренды;

б)           если консолидированные (суммарные) платежи арендной платы за 5 — 7 лет превышают консолидированные платежи при выкупе участка за данный период, целесообразно оформление земельного участка в собственность.

После выбора наиболее оптимального варианта переоформления прав на земельный участок строится соответствующий ему график капитализированных (суммарных) земельных платежей.

В выводах и рекомендациях фиксируются достоинства и недостатки выбранного варианта, а также указываются конкретные мероприятия для перехода к оптимальной модели землепользования и сроки их реализации. Одновременно проводятся оценка затрат на реализацию таких мероприятий и анализ эффективности их проведения.

 

7. ОБЩАЯ ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

На последнем этапе анализа эффективности использования земельного участка подводятся общие итоги всех этапов.

Для оценки эффективности использования земельного участка принимаются следующие основные критерии:

1) соответствие использования земельного участка установленным целям;

2) соответствие использования земельного участка законодательству Российской Федерации;

3) наличие (отсутствие) выполненных по участку землеустроительных межевых работ;

4) наличие (отсутствие) постановки участка на государственный кадастровый учет, кадастрового номера и кадастрового плана участка со всеми формами (В1 — В6);

5) наличие (отсутствие) соответствующих законодательству Российской Федерации правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов по форме собственности и праву пользования земельным участком;

6) наличие (отсутствие) незастроенных и неиспользуемых частей земельного участка;

7) соответствие размера земельных платежей за пользование земельным участком оптимальным размерам таких платежей.

В заключительном отчете итоговая информация по данному этапу анализа представляется в следующем виде:

- цели использования участка;

- уровень эффективности использования участка;

- необходимые мероприятия по повышению эффективности использования участка;

- общая сумма затрат на реализацию мероприятий по повышению эффективности использования участка;

- экономический эффект от реализации мероприятий по повышению эффективности использования участка;

- общие выводы и рекомендации.

Земельные участки классифицируются по четырем основным группам:

1) с высокой эффективностью использования;

2) с достаточной эффективностью использования;

3) с низкой эффективностью использования;

4) с неэффективным использованием.

К группе с высокой эффективностью использования относятся земельные участки, у которых:

- использование земельного участка соответствует установленным целям;

- использование земельного участка соответствует законодательству Российской Федерации;

- по земельному участку выполнены землеустроительные межевые работы;

- имеются кадастровый номер и кадастровый план участка со всеми формами (В1 - В6);

- имеются соответствующие законодательству Российской Федерации правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы по форме собственности и праву пользования земельным участком;

- отсутствуют незастроенные и неиспользуемые части земельного участка;

- размеры годовых земельных платежей за пользование земель­ным участком соответствуют оптимальным размерам.

К группе с достаточной эффективностью использования относят­ся земельные участки, у которых:

- —   использование земельного участка соответствует установлен­ным целям;

- использование земельного участка соответствует законодательству Российской Федерации;

- по земельному участку выполнены землеустроительные межевые работы;

- имеются кадастровый номер и кадастровый план участка со всеми формами (В1 — В6);

- имеются соответствующие законодательству Российской Федерации правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы по форме собственности и праву пользования земельным участком;

- имеются незастроенные и неиспользуемые части земельного участка;

- размеры годовых земельных платежей за пользование земельным участком приближаются к оптимальным размерам.

К группе с низкой эффективностью использования относятся земельные участки, у которых:

- использование земельного участка соответствует установленным целям;

- использование земельного участка соответствует законодательству Российской Федерации;

- по земельному участку не выполнены землеустроительные межевые работы;

- отсутствуют кадастровый номер и кадастровый план участка со всеми формами (В1 — В6);

- отсутствуют соответствующие законодательству Российской Федерации правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы по форме собственности и праву пользования земельным участком;

- имеются незастроенные и неиспользуемые части земельного участка;

- размеры годовых земельных платежей за пользование земельным участком не соответствуют оптимальным размерам.

К группе с неэффективным использованием относятся земельные участки, у которых:

- использование земельного участка не соответствует установленным целям;

- использование земельного участка не соответствует законодательству Российской Федерации;

- по земельному участку не выполнены землеустроительные межевые работы;

- отсутствуют кадастровый номер и кадастровый план участка совсеми формами (В1 — Вб);

- отсутствуют соответствующие законодательству Российской Федерации правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы по форме собственности и праву пользования земельным участком;

- имеются незастроенные и неиспользуемые части земельного участка;

- размеры годовых земельных платежей за пользование земельным участком не соответствуют оптимальным размерам.

В зависимости от принадлежности конкретного земельного участка к той или иной группе определяются необходимые мероприятия по повышению эффективности использования земельного участка, в том числе осуществляются выбор и переоформление наиболее эффективной формы права, на основании которого в дальнейшем будет использоваться земельный участок (собственность или аренда) и оценивается сумма затрат на реализацию данных мероприятий.

В завершение анализа проводится оценка экономической эффективности от реализации вышеуказанных мероприятий и рассчитывается экономический эффект.

В заключительных выводах и рекомендациях анализа эффективности использования земельного участка отражаются:

- место нахождения и площадь;

- кадастровый номер;

- уровень эффективности использования участка;

- необходимость проведения и перечень основных мероприятий по повышению эффективности использования участка;

- требуемая сумма затрат и сроки проведения мероприятий по повышению эффективности использования участка;

- ответственные исполнители мероприятий по повышению эф­фективности использования участка;

- ожидаемые результаты от реализации мероприятий по повышению эффективности использования участка.

Завершается анализ эффективности использования земельного участка оформлением соответствующего отчета.

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (ред.30.06.2003г.) [Текст] // СЗ РФ. – 2001. - №44. – Ст.4147.

2. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ [Текст] // СЗ РФ. – 2001. - №26. – Ст.2582.

3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ [Текст] // СЗ РФ. – 1998. - №31. – Ст.3813.

4. Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (с изм. от 11 июня 2008 г.) [Текст] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2007. - № 1(1 ч). - ст. 27.

5. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. №101 – ФЗ [Текст] // СЗ РФ. – 2002. - №30. – Ст.3018.

6. Закон Республики Башкортостан «О регулировании земельных отношений в Республики Башкортостан» от 5.01.2004 г. № 59-з [Текст] // Республика Башкортостан. – 2004. - №29.

7. Алпатов А.А. Земельная реформа в новой России. - М.: АКДИ «Экономика и жизнь», 2005. - 336 с.

8. Волков С.Н. Землеустройство. Землеустроительное проектирование. Межхозяйственное (территориальное) землеустройство. т.3 Учебник. М.: Колос, 2002 г.

9. Комов Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства. - М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001. - 620 с.

10. Оценка рыночной стоимости земельных участков. Учебно-методическое пособие / Под ред. Д.Б. Аратского, Л.И. Кошкина. - М.: ВШПП, 2003. - 84 с.

11.  Прогнозирование и планирование в условиях рынка: Учеб. Пособие для вузов/ Т.Г. Морозова, А.В.Пикулькин, В.Ф. Тихонов и др., Под ред. Т.Г. Морозовой, А.В. Пикулькина.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. – 279 с.