2018-02-13
684
Б1.В.ОД.10 ПРОГНОЗИРОВАНИЕ И ПЛАНИРОВАНИЕ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
для выполнения контрольной работы
Прогноз эффективности использования земельных участков
Направление подготовки
21.03.02 Землеустройство и кадастры
Профили подготовки
Землеустройство
Городской кадастр
Квалификация (степень) выпускника
Бакалавр
Уфа 2016
УДК 332
ББК 65.32-5
К 30
Рекомендовано к изданию методической комиссией факультета природопользования и строительства
(протокол №___ от «___» ____________ 2016 г.)
Составитель: к.э.н., доцент А.Н. Кутлияров
Рецензент: к.э.н., доцент Акчурина Р.Ф.
Ответственный за выпуск:
зав. кафедрой землеустройства, к.с.-х.н., доцент Э.И. Галеев
г. Уфа, БГАУ, кафедра землеустройства
Лабораторная работа №6
Прогноз эффективности использования земельных участков
1.Цель работы
Изучить методику прогнозирования эффективности использования земельных участков, а также моделирование объемов земельных платежей.
2.Основные понятия
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействии (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей не обходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности
Аренда - срочное, возмездное владение и пользование земельным участком на условиях и в порядке, определенных договором, заключенным между арендодателем и арендатором. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.
Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
Земельная реформа — это законодательно оформленные существенные изменения и переустройство земельного строя и земельных отношений в обществе, вызывающие преобразование форм собственности на землю, передачу земли от одних собственников и пользователей другим, и изменение форм устройства территории в соответствии с изменившимся земельным законодательством.
Земельные угодья — это участки земли, систематически используемые для определенных хозяйственных целей и различающиеся по естественно-историческим признакам.
3. Общие положения
Методика анализа эффективности землепользования включает следующие семь этапов:
1) анализ основных целей использования земельных участков;
2) анализ проведения работ по землеустройству и кадастровому учету земельных участков;
3) анализ земельных правоотношений;
4) финансово-экономический анализ землепользования;
5) анализ эффективности использования незастроенных частей земельных участков;
6) прогнозирование, моделирование и оптимизацию земельных платежей;
7) выработку рекомендаций и предложений по повышению эффективности использования земельных участков.
Работы по анализу эффективности использования земельных участков рекомендуется выполнять последовательно по всем вышеуказанным этапам по каждому отдельному земельному участку.
Если по земельному участку не проведены землеустроительные межевые работы и не осуществлена его постановка на государственный кадастровый учет (отсутствует кадастровый номер участка), то можно сделать оценочный анализ эффективности использования земельного участка на основании предварительных сведений о земельном участке. В данном случае при анализе необходимо сделать отметку о его предварительном характере и в последующем, по мере уточнения границ участка и других его характеристик, в результаты анализа вносить соответствующие коррективы.
I. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ЦЕЛЕЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
На первом этапе формируются и анализируются общие сведения о земельном участке. Собираемая и используемая на данном этапе аналитическая информация представляется в следующем виде:
- место нахождения участка;
- кадастровый номер участка;
- площадь участка;
- категория земель;
- наличие на участке объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений);
- вид разрешенного использования участка;
- ограничения и обременения на использование участка;
- фактическое использование участка;
- планируемое использование участка;
- выводы и рекомендации.
Особое внимание при анализе информации должно быть уделено соответствию:
1) фактического использования земельного участка виду разрешенного его использования;
2) фактического использования земельного участка категории земель;
3) фактического использования земельного участка установленным ограничениям и обременениям по использованию участка;
4) вида расположенных на участке объектов недвижимого имущества виду разрешенного использования земельного участка;
5) планируемого использования земельного участка виду его раз
решенного использования и категории земель.
При выявлении таких несоответствий указанные сведения отражаются в результатах анализа. Одновременно в выводах и рекомендациях предлагаются конкретные меры по устранению выявленных несоответствий, а также проводится оценка затрат на их реализацию.
Если документы и сведения, подтверждающие постановку земельного участка на государственный кадастровый учет (кадастровый план, кадастровый номер) отсутствуют, принимается решение о целесообразности проведения дальнейшего анализа эффективности использования земельного участка.
В случае целесообразности выполнения такого анализа на основе имеющихся документов и предварительных сведений о земельном участке в название анализа включается слово «предварительный» и он проводится только по разделам, по которым имеется соответствующая информация. При этом в общих выводах и рекомендациях по результатам анализа в обязательном порядке делается запись о том, что данный анализ является предварительным и требуется обязательная корректировка после постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и получения дополнительной информации.
2. АНАЛИЗ ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ
И КАДАСТРОВОМУ УЧЕТУ
На этапе анализа выполнения землеустроительных работ и постановки на государственный кадастровый учет формируются и анализируются сведения, подтверждающие проведение в установленном законодательством Российской Федерации порядке землеустройства и кадастрового учета земельного участка.
Собираемая и используемая на данном этапе аналитическая информация представляется в следующем виде:
- дата и результаты последней инвентаризации (ревизии, проверки) участка, в том числе органами государственного земельного контроля;
- состав и стоимость проведенных (требуемых) землеустроительных работ;
- кадастровый план, кадастровый номер участка;
- выводы и рекомендации.
Информация о проведении инвентаризации (ревизии, проверки) земельного участка специалистами предприятия и (или) уполномоченными государственными органами анализируется на предмет выявления нарушений законодательства Российской Федерации при использовании участка, а также выполнения всех предписанных мер по устранению этих нарушений.
Состав выполняемых землеустроительных работ (камеральных, межевых) анализируется на предмет достижения цели их проведения. При этом основным результатом таких работ должна являться постановка земельного участка на государственный кадастровый учет.
При анализе следует принимать во внимание, что для оформления и регистрации прав на земельный участок (в том числе права собственности или права аренды) в обязательном порядке требуется выполнить комплекс межевых работ и определить границы участка на местности. Все это должно учитываться при расчете стоимости требуемых землеустроительных работ.
Кадастровая карта (кадастровый план) земельного участка, выдаваемая уполномоченными государственными учреждениями, является одним из основных документов, подтверждающих характеристики участка. Ее наличие должно являться обязательным условием для анализа эффективности использования земельного участка. При этом особое внимание должно уделяться наличию всех разделов кадастровой карты (плана) (формы В1 – В6), содержащих полную информацию о земельном участке как о сформированном и правоспособном объекте недвижимости (его правообладателе, разрешенном виде использования, точных границах, координатах, ограничениях, обременениях и т.д.).
При отсутствии кадастрового плана проводимый анализ эффективности использования земельного участка может иметь вид только предварительного, оценочного анализа, который в обязательном порядке должен быть скорректирован и уточнен после выполнения по участку всего требуемого комплекса землеустроительных работ и процедуры постановки его на государственный кадастровый учет.
В выводах и рекомендациях по результатам анализа работ на данном этапе описывается состояние дел по землеустройству и кадастровому учету, а также предлагается перечень необходимых мероприятий для достижения конечной цели землеустройства - постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и получения полного комплекта кадастрового плана участка со всеми его приложениями.
3. АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
Анализ земельных правоотношений состоит из двух этапов:
1) анализа формы собственности на земельный участок;
2) анализа права пользования земельным участком.
