2018-02-14
1905
Ринок нерухомості України можна розподілити на: ринок землі; ринок комерційної та промислової нерухомості (будівель і споруд невиробничого призначення, виробничих будівель і споруд); ринок житла. Тому аналіз розвитку вітчизняного ринку нерухомості здійснимо саме в цих напрямах.
В Україні в 90-х роках XX – на початку XXI ст. відбувається формування ринку землі, з процесі якого доводиться долати певні труднощі: економічні (вкрай низьку платоспроможність переважної більшості населення, відсутність у минулому практичного функціонування ринку землі, обліку витрат на землю і природні багатства, механізму ціноутворення тощо); правові (необхідність розробки і прийняття законодавчих основ про ринок землі та його регулювання); ідеологічні (опір частини членів суспільства радикальній економічній реформі, побоювання, що Іноземний капітал скупить землі та інші природні ресурси; політичні (заперечення окремими партіями необхідності приватної власності на землю і ринку землі); наукові (недостатньо глибоке дослідження проблем ринку землі); соціальні (зіткнення інтересів різних прошарків суспільства).
Земельний ринок в Україні розвивається в двох основних напрямках: ринок сільськогосподарських земель і ринок земель несільськогосподарського призначення. З приводу легалізації та лібералізації цього ринку ведуться дискусії. Серед можливих небезпек, зокрема, вказують на:
1. зміну цільового призначення сільськогосподарських угідь;
2. неконтрольоване зростання ціни землі, або навпаки, – штучне її заниження;
3. відчуження земельних ділянок селянами через земельний ринок за низькими цінами;
4. купівля землі олігархами й спекуляція нею; перетворення банків великих власників при переході закладеної землі у власність заставоутримувача [22].
Основними елементами повноцінного функціонування земельного ринку, на нашу думку, є: наявність землі як об'єкта купівлі-продажу; встановлення мотиваційних чинників виходу на земельний ринок продавців земельних ділянок; притік платоспроможних покупців земельних ділянок; формування інфраструктури земельного ринку; встановлення параметрів рівноважного ціноутворення на різні категорії земель, їх диференціація; формування організаційно-правового механізму реалізації угод і цивілізованого функціонування земельного ринку; державне регулювання земельного ринку на всіх рівнях.
Загалом розвиток земельного ринку України залежить від розвитку сукупності регіональних ринків, між якими повинні існувати тісні інтеграційні зв'язки, та від динамічності сфери обігу землі. Згідно з розрахунками професора Є.І. Ходаківського після залучення навіть на рівні 20% землі в товарообіг (рух сертифікатів від приватно-орендної форми, тобто за межі господарств, до іпотечних банків у заставу землі) загальна монетарна маса за рахунок агрегату М3 відповідно до закону обігу грошей збільшиться на 20 млрд. грн. А це відповідно прискорить інвестиційні процеси в економіці України. Побоювання щодо можливого масового скуповування земельних ділянок з метою подальшого спекулятивного перепродажу не мають достатніх підстав, адже земля – неліквідний товар. Встановлення в Україні режиму купівлі-продажу земельних ділянок і земельних паїв на відкритих аукціонах сприятиме формуванню прозорого ринку землі.
Ринок нежитлової нерухомості, на відміну від житлової, набагато менший і перебуває на стадії активного становлення, він почав формуватися у зв'язку з приватизацією підприємств державної власності. На становлення ринку комерційної нерухомості глибоко вплинуло те, що він почав формуватися на основі ринку житла, ціни якого стали визначати ціни всіх інших видів нерухомості. Тут зовсім не враховувався той факт, що механізми ціноутворення на різних сегментах ринку нерухомості зовсім різні. Це примушувало органи приватизації постійно змінювати механізм визначення вартості майна, що підлягало приватизації (методика оцінки змінювалася 6 разів). Нині характерними ознаками ринку нежитлової нерухомості є:
- невисокий рейтинг виробничих приміщень;
- зростання попиту на об'єкти торговельного призначення та ринку послуг; активізація продажу конфіскованої нерухомості й такої, що перебуває у власності держави [46].
Ринок об'єктів комерційної та виробничої нерухомості є індикатором стану економіки. Ступінь його розвитку віддзеркалює рівень розвитку держави, адже нежитлові приміщення – це та матеріальна основа, на якій базується й розбудовується економіка будь-якої країни. Отже, чим міцніший фундамент, тим більшої стійкості набуває економіка.
Розглянемо також сучасний стан і тенденції ринку комерційної нерухомості (офісних приміщень). Найбільшими споживачами крупних офісних приміщень на сьогодні є: банки та фінансові установи; страхові компанії; інвестиційні фонди; ІТ-компанії; косметологічні фірми; великі представники іноземних фармацевтичних компаній. Деякі компанії вважають за краще орендувати бізнес центр повністю. Проте в сучасних кризових умовах багато компаній було вимушено переглянути політику і скоротити персонал. Тенденція по зміні офісного приміщення на менше і дешевше, продовжується і зараз. Так, на сьогоднішній день практично у всіх будівлях є порожні офіси, часто об'єм вакантних площ досягає 20-30%. Наприклад, в одному з центральних бізнес центрів столиці площі покинули майже половина орендарів, хоча орендні ставки знизилися з 50 до 25 $/кв. м.
Вакантні значні площі і в інших офісних центрах столиці. А незабаром звільниться ще більше офісів. Найбільш значні проблеми з «заповненням офісів» орендарями випробовують бізнес центри, які були добудовані в останні півроку або вводяться в експлуатацію найближчим часом, – в багатьох з них ще не підписані договори і на половину площ. Основні тенденції ринку професійної офісної нерухомості початку 2009 року:
- зростання кількості квадратних метрів вакантних площ в бізнес-центрах;
- зниження орендних ставок як в доларовому, так і в гривневому еквіваленті. У доларах же по деяких бізнес-центрах щомісячна орендна плата впала в 2 рази;
- міграція орендарів в менші і дешевші офіси;
- відмова орендарів від знімання частини офісних площ або спроби здати їх в суборенду (в деяких випадках аж до 80% власного офісу);
- закінчення діяльності іноземних представництв, закриття офісів;
- значні поступки власників бізнес центрів по відношенню до наймачів – орендні канікули до півроку, 50% знижки на перші місяці знімання площ, бонусні безкоштовні паркувальні місця тощо [15].
В цілому можна сказати, що ринок бізнес-центрів поступово стає «ринком орендаря», тоді як останні 3 року його можна було з упевненістю назвати «ринком орендодавця». Негативний вплив світової кризи продовжуватиметься ще мінімум рік і можна чекати подальшого падіння орендних ставок. Втім, український ринок комерційної нерухомості володіє великим потенціалом зростання і після стабілізації ситуації в світовій економіці продовжить свій розвиток.
Характеристику сучасної ситуації на українському ринку житлової нерухомості не можна розглядати окремо від тенденцій, що склалися в економіці загалом. В основному український ринок житла розвивався за законами звичайного товарного ринку. На першому етапі в країні з'явився новий товар – житло, і цей товар почав зростати в ціні, оскільки попит на нього, природно, зростав. Зростання попиту відбувалося також завдяки інфляційним процесам, появі в Україні нових великих капіталів, виникненню тіньової економіки. Потім, коли відбулося певне насичення ринку цим товаром, тобто коли більшість тих, хто хотів та мав змогу його придбати, вже придбали, настала цінова стабілізація і обсяги ринку почали знижуватися. Зниження попиту спричинило новий етап – етап зниження цін, який закономірно завершився відповідним зростанням попиту, оскільки зниження цін зробило житло (особливо найдешевші його категорії) доступним для нових за рівнем доходів верств населення. Зростання попиту практично спочатку відновило рівень цін, пізніше сприяло їх стрімкому зростанню, особливо в період 2003-2004 pp. [58].
Таким чином, можна спостерігати еластичність попиту на українському ринку житла, тобто взаємозв'язок попиту та цін. Єдиним «винятком» був 2000 p., коли за його підсумками ціни знизилися, а попит зріс. Але цей «парадокс» пояснюється тим, що ринок житла – досить інертний, і зростання попиту не одразу спричинило цінову стабілізацію. Скорочення обсягів вторинного ринку житла завжди пов'язувалося не тільки із зниженням попиту й цін, а й з розвитком первинного ринку житла, особливо в столиці України. Зв'язок між обсягами первинного й вторинного ринків простежити практично неможливо. Це можна пояснити тим, що ці ринки орієнтовані переважно на різні групи покупців як за платоспроможністю, так і за цілями купівлі житла.
Різке скорочення обсягів іпотечного кредитування у 2008 р. спричинило більш ніж десятикратне падіння обсягів ринку нерухомості. Покупці, які мають готівку на придбання нерухомості, чекають, коли ціни досягнуть дна (знизяться на 50–60%). Спроби агенцій переорієнтуватися із продажу на оренду здебільшого не мали успіху. За даними Спілки фахівців з нерухомості України, наприкінці 2008 року в країні закрилися близько 250 агенцій нерухомості. Тією чи іншою мірою труднощів зазнають усі 5 тис. українських агенцій. Більша частина яких, швидше за все, не переживуть кризу. Темпи зростання житлового будівництва за період з 2000 до 2008 року вражають (рис. 2.1).
Так, якщо в 2000 році було збудовано 5558 тис. кв.м. житла, то в 2008 році його обсяги зросли в 1,88 разів і склали 10496 тис.кв.м. Звичайно, що фінансово-економічна криза не могла не відобразитися на тенденції будівництва. За оптимістичних прогнозів в 2009 році планувалося збудувати 7343,2 тис.кв.м. житла, а за песимістичних 5248 тис.кв.м.
Рис. 2.1. Введення в експлуатацію житла, тис. кв. м загальної площі в Україні за 2000-2009 роки [14].
Зрозуміло, що більшість будівництва проводиться в містах. Зокрема в 2008 році будівництво міське переважало сільське будівництво в 4,2 рази.
Всього в 2008 році введено в експлуатацію 10496 тис.кв.м. житла, що на 2680 тис.кв.м. більше показника 2005 року та на 252тис.кв.м. більше показника 2007 року.
Рис. 2.2. Ринок житлового будівництва в Україні за 2005-2008 роки
Таким чином, якщо проаналізувати стан ринку житла впродовж 2002-2008 pp., то співвідношення первинного та вторинного ринків практично не змінилося, хоча обсяги пропозиції зросли майже вдвічі. Виняток становить хіба що початок 2005 p., коли в перший місяць діяльність нотаріату з фіксування угод купівлі-продажу було практично зупинено.
Можна зробити висновок, що український ринок житла розвивався за законами звичайного товарного ринку. Різке скорочення обсягів іпотечного кредитування у 2008 р. спричинило більш ніж десятикратне падіння обсягів ринку нерухомості.
