Комментарий по определению Рыночной стоимости

4.03.6 Детальный комментарий по определению Рыночной стоимости приводится ниже.

4.03.7 Термин "актив" используется, чтобы отразить акцент, сделанный в этих стандартах на финансовых отчетах. Однако, термин “собственность” может быть использован в качестве общего определения. Каждое из этих определений используется в определенной ограниченной концептуальной сфере.

4.03.8 " Оцененная сумма... " относится к цене в денежном выражении (обычно в местной валюте) которая должна быть уплачена за актив по коммерческой сделке между независимыми участниками. Рыночная стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, разумно доступная на рынке на момент оценки в соответствии с определением Рыночной стоимости. Это - лучшая цена, разумно доступная для продавца и наиболее выгодная цена, разумно доступная для покупателя. Эта оценка в данном случае исключает вздутую или выкачанную цену в силу особых условий или обстоятельств типа нетипичного финансирования, договоренностей о продаже собственности с условием получения ее обратно в аренду, особых соображений или уступок предоставленных какой-либо стороной, имеющей отношение к продаже, или любыми элементами имеющими особую стоимость (как определено в Стандартах 2 IVSC- другие базисы оценки, в дополнение к Рыночной Стоимости- Специальная (Особая) стоимость. Термин относится к необычному элементу стоимости сверх Рыночной Стоимости. Специальная Стоимость имеет место, например, при физической, функциональной, или экономической связанности данной собственности с некоторой другой собственностью типа смежной собственности. Это приращение цены, которое может быть применимо к отдельному владельцу или пользователю, или предполагаемому владельцу или пользователю собственности скорее, чем к рынку в целом; то есть к покупателю с особым интересом. Специальная Стоимость могла бы быть связана с элементами Стоимости Действующего Предприятия. Оценщик должен гарантировать, чтобы такие критерии были бы дифференцированны от Рыночной стоимости и прояснить любые сделанные допущения в отношении особой стоимости.)

4.03.9 "... актив должен обладать обменной стоимостью..." относится к тому факту, что стоимость актива является оцениваемой суммой скорее чем предопределенная или фактическая продажная цена. Это - цена, по которой, как ожидается на рынке, сделка соответствующая всем другим элементам определения Рыночной стоимости, должна быть совершена на день оценки.

4.03.10 "... На день оценки... " предполагает, что оцененная Рыночная стоимость определяется на данную дату. Поскольку рынки и конъюнктуры рынка могут изменяться, то расчетная стоимость может быть неправильной или несоответствующей другой дате. Сумма оценки будет отражать фактическое состояние рынка и финансовое положение на действительную дату оценки, а не прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата отчета по оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки. Определение также предполагает одновременный расчет по контракту на продажу без какого-либо изменения цены, а в противном случае расчет мог бы производится по Рыночной стоимости.

4.03.11 "... между желающим совершить сделку покупателем... " относится к тому, кто заинтересован, но не вынужден покупать. Этот покупатель не является ни очень обеспокоенным, ни стремящимся купить по любой цене. Этот покупатель также тот, который покупает в соответствии с положением текущего рынка и в соответствии с текущими рыночными прогнозами, скорее чем на мнимом или гипотетическом рынке, который невозможно показать или предсказать. Предполагаемый покупатель не оплатил бы более высокую цену, чем ту, которую требует рынок. Данный владелец актива включен в число тех, кто составляет "рынок”. Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно конъюнктур рынка или делать допущение уровня рыночной стоимости выше того, который является разумно доступным. В последнем издании Руководства TEGOVOFA по Оценке Основных фондов подробная ссылка на желающего осуществить сделку покупателя исключена из определения, чтобы подчеркнуть эту ответственность.

4.03.12 “.. Желающий осуществить сделку продавец... " не является ни слишком обеспокоенным, ни принужденным к тому, чтобы продать по любой цене, ни тем, кто подготовился продать по более высокой цене, которая не считается разумной на текущем рынке. Желающий осуществить сделку продавец заинтересован продать актив на условиях рынка за лучшую цену, доступную на свободном рынке после надлежащего маркетинга, какова бы ни была цена. Фактическая финансовая ситуация фактического владельца является частью этого соображения, так как " желающий осуществить сделку продавец " является гипотетическим владельцем.

4.03.13 "... В коммерческой операции между независимыми участниками”- в сделке между сторонами, которые не имеют особых или частных отношений (например, компанией владеющей контрольным пакетом другой компании и ее филиалами, или арендодателя и арендатора), в силу которых уровень цены могут стать нехарактерными для рынка или раздутыми из-за элемента специальной стоимости. Сделка по Рыночной Стоимости предполагает участие в ней не связанных сторон, действующих независимо друг от друга.

4.03.14 "... после надлежащего маркетинга..”' означает, что актив был выставлен на рынок наиболее соответствующим образом, для того, чтобы осуществить его продажу по наилучшей разумной цене в соответствии с определением Рыночной Стоимости. Период времени, в течение которого актив выставляется на рынок для продажи может изменяться в соответствии с конъюнктурой рынка, но должны быть достаточным для потенциальных покупателей. Период времени для выставления актива на рынок устанавливается до даты оценки.

4.03.15 “... при этом каждая из сторон действует будучи хорошо осведомленной и разумно.. “ предполагает, что как желающий купить актив покупатель, так и желающий его продать продавец в достаточной степени информированы относительно категории и характеристик актива, фактического и потенциального применения и состояния рынка во время оценки. Каждый, как предполагается, действует для личного интереса и сознавая это, расчетливо стремится установить наиболее выгодную цену как продавец и как покупатель в сделке. Расчетливость здесь определяется состоянием рынка во время оценки, а не на какую-то более позднюю дату. Продавец не обязательно действует неблагоразумно, если решает продать актив на рынке при падающих ценах, которые ниже, чем предыдущие рыночные уровни цен. В таких случаях, как и в других случаях покупок активов и в других ситуациях продажи активов на рынках с изменяющимися ценами, благоразумный покупатель или продавец будут действовать в соответствии с наилучшими рыночными котировками, которые доступны на данный момент.

4.03.16 “... и без принуждения... " означает, что, каждая сторона заинтересована в том, чтобы заключить сделку, но не вынуждена, и не склонена к такой сделке насильственным незаконным образом.

4.03.17 Рыночная стоимость понимается как стоимость актива, оцененного без учета затрат на продажи или покупки, и без погашения каких-либо имеющих отношение к сделке налогов. Как указывается в Комментарии к определения Рыночной стоимости ЕС, Европейских Стандартах Оценки 4.03.2, в некоторых финансовых ситуациях имеется отклонения от общего положения. В соответствии с Четвертой Директивой Совета по Законам о компаниях от 25 июля 1978 (78/660/EEC) и Разделом 7, Статьи 49 Директивы ЕВРОПЕЙСКОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО СООБЩЕСТВА (91/647/EEC) от 1991 года заявлено, что " в тех случаях, когда земля и здания проданы на день оформления счетов, или будут проданы в течение краткого срока, их стоимость... будет сокращена путем вычетов фактических или оцененных затрат по реализации. " Консультация относительно этого, дается ниже.