Комментарий к Рыночной стоимости для определения Существующего Использования

 

4.04.3. Подробный комментарий по Рыночной стоимости для Существующего Использования приводится ниже.

 

4.04.4 Термин "актив" используется применения Стандартов в контексте финансовой отчетности. Однако, вместо этого термина может употребляться термин “собственность” в качестве общего применения этого определения. Каждый элемент определения имеет свою собственную ограниченную понятийную структуру.

 

4.04.5 " Оцененная сумма... " -это цена в денежном выражении (обычно в местной валюте) подлежащая оплате за актив при коммерческой сделке между свободными участниками. Рыночная стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, разумно доступная на рынке на дату оценки в соответствии с определением Рыночной стоимости. Это - лучшая цена, разумно доступная продавцу и наиболее выгодная цена, разумно доступная покупателю. Эта оценка в данном случае определенно исключает оцененную цену, раздутую или выкачанную в соответствии с особыми условиями или обстоятельствами типа нетипичного финансирования, продажи в обмен на последующую аренду, особыми соображениями или концессиями, предоставленными любыми сторонами, связанными с продажей, или любыми элементами специальной стоимости (определяемой IVSC в Стандарте 2 - Оценка на иных основаниях, кроме Рыночной Стоимости-

______________________________________________________________________________

­ В некоторых юрисдикциях предполагается гипотетическая аренда для временного владельца на данный момент.

 

как Специальная Стоимость. Термин относится к экстраординарному элементу стоимости сверх и в превышение Рыночной стоимости, Специальная Стоимость может иметь место, например, когда собственность имеет физическую, функциональную, или экономическую связь с некоторой другой собственностью типа смежной собственности. Это - приращение цены, которое применимо к отдельному владельцу или пользователю, либо предполагаемому владельцу или пользователю собственности скорее, нежели чем ка рынку в целом; то есть к покупателю, имеющему специальную долю собственности. Специальная Стоимость могла бы быть связана с элементами Стоимости действующего предприятия. Оценщик должен гарантировать, что такие критерии различаются от Рыночной стоимости, поясняя любые сделанные специальные допущения.)

 

4.04.6 "...Актив должен обмениваться..." относится к тому факту, что стоимость актива является скорее оцененной суммой, чем предопределенной или фактической продажной ценой. Это - цена, которая соответствует всем другим элементам определения Рыночной стоимости и по которой сделка совершается на рынке на дату оценки.

 

4.04.7 "... В день оценки... " определяет, чтобы оцененная Рыночная стоимость время-от времени устанавливается на определенную дату. Поскольку рынки и конъюнктуры рынка могут изменяться, оцененная стоимость может быть неправильной или может несоответствовать на другую дату. Сумма оценки будет отражать фактическое состояние рынка и финансовую ситуацию на действующую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата отчета по оценки могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки. Определение также предполагает одновременный обмен и завершение контракта на продажу без какой-либо корректировки цены, которая могла бы в ином случае установлена по Рыночной стоимости для проведения сделки.

 

4.04.8 "... основанный на продолжении существующего использования... " требует, чтобы допускался только обмен, основанный на рыночных предложениях по продолжению существующего использование. Из этого следует, что любая более высокая стоимость, если актив должен продаваться на свободном рынке, или основание самого высокого и лучшего использования должны игнорироваться.

 

4.04.9 "... но исходя из того, что актив не занят...”, подчеркивает что, если актив фактически находится во владении, то это не может рассматриваться как причина утвердить фикцию, что арендная плата оплачивается фактическим владельцем. Нельзя исходить из того, что инвестиция, расширенная в соответствии c обязательством фактического владельца, будет оценена. Следует исходить из того, что Актив должен быть свободным и доступным для продажи или сдачи внаем на дату оценки. Потенциальное предложение фактического владельца не исключается, но владелец не должен предлагать цену выше обычного уровня рыночных цен. Это отличается от требований Германского законодательства, где предложение фактического владельца должно игнорироваться.

 

4.04.10 "... между желающим купить покупателем... "относится к тому, кто побужден, но не вынужден покупать актив. Этот покупатель не является ни слишком озабоченным, ни тем, кто готов купить по любой цене. Этот покупатель - также тот, кто будет покупать в соответствии с фактической ситуацией на рынке и с текущими рыночными прогнозами, скорее, чем на мнимом или на гипотетическом рынке, которого не существует или для которого нет прогнозов в перспективе. Предполагаемый покупатель не уплатил бы более высокую цену, чем требует рынок. Настоящий владелец актива включен в число тех, кто составляют " рынок ". Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно конъюнктур рынка или делать допущения относительно уровня рыночной стоимости выше той, которая является разумно доступной. В последнем издании Руководящих Инструкций TEGOVOFA по Оценке Основных Фондов подробная ссылка на желающего купить актив покупателя изъята из определения, чтобы подчеркнуть эту ответственность.

 

4.04.11 "... Желающий продать актив продавец...” не является ни чрезмерно озабоченным, ни принужденным к тому, чтобы продать по любой цене, ни тем, кто готов завысить цену, которая не может считаться разумной на текущем рынке. Желающий продать актив продавец заинтересован в том, чтобы продать актив на рыночных условиях, по лучшей цене, по которой можно продать актив на открытом рынке после надлежащего маркетинга, какова бы ни была при этом цена. Действительное положение фактического владельца не учитывается в этом соображении, потому что " желающий продать актив продавец” является гипотетическим владельцем.

 

4.04.12 "... в коммерческой сделке между независимыми участниками... " подразумевает сделку между сторонами, которые не имеют специфических или особых отношений (например, между материнской компанией и филиалами, или между арендодателем и арендатором), способных сделать уровень цен нехарактерным для рынка или раздутым, из-за элемента специальной стоимости. Сделка по Рыночной стоимости предполагается между сторонами, не имеющих взаимных отношений, каждая из которых действует независимо.

4.04.13 "... после надлежащего маркетинга.. “ означает, что актив был выставлен для продажи на рынке наиболее соответствующим образом для продажи его по лучшей цене, разумно доступной в соответствии с определением Рыночной стоимости. Длительность периода времени, в течение которого товар выставлен на продажу может варьировать в зависимости от конъюнктур рынка, но должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек внимание адекватного количества числа потенциальных покупателей. Период выставления актива на продажу имеет место до даты оценки.

 

4.04.14 "... при этом обе стороны действуют будучи хорошо осведомленными и осмотрительно.. “ предполагает, что и желающий купить актив покупатель и желающий продать актив продавец в достаточной степени информированы относительно категории и характеристик актива, фактического и потенциального использования и состояния рынка на дату оценки. Каждый, как предполагается, действует во имя личного интереса, сознавая это и разумно стремится заключить сделку по лучшей цене каждый при этом занимая свои соответствующие позиции в сделке. Осмотрительность оценивается в соответствии с тем, каково состояние рынка на дату оценки, но не задним числом для получения выгоды на какую-то несколько более позднюю дату. Для продавца необязательно является неблагоразумным продавать собственность на рынке с падающими ценами, которые является более низкими, чем предыдущие уровни рыночных цен. В таких случаях, как и в случаях других покупок и в ситуациях продаж на рынках с изменяющимися ценами, осмотрительный покупатель или продавец будет действовать в соответствии с лучшей доступной ему информацией о состоянии рынка на соответствующую дату.

 

4.04.15 "... и без принуждения... " устанавливает, что каждая сторона заинтересована в том, чтобы совершить сделку, но также при этому не вынуждена, и не принуждена незаконно заключить ее.

 

4.04.16 Рыночная стоимость для Существующего Использования понимается как стоимость актива, оцененного без включения затрат по реализации или покупке и без погашения каких-либо имеющих к ним отношение налогов, - как указано в Комментарии по определению ЕС Рыночной стоимости, Европейские Стандарты оценки 4.03.2, в некоторых ситуациях допускается частичная отмена общего правила. В соответствии с требованиями Четвертой Директивы Совета по Законодательству о компаниях от 25 июля 1978 (78/660/EEC) и Раздела 7, статьи 49 Директивы ЕВРОПЕЙСКОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО СООБЩЕСТВА от 1991 (91/647/EEC) постановляется, что "в тех случаях, когда на дату составления счетов, земля и здания проданы или будут проданы в течение краткого периода времени) полученная стоимость сокращается на фактические или оцененные затраты по реализации. “ Комментарии к этому положению приводятся ниже.

 

4.04.17 Определение используется только для финансовой отчетности. Согласно Директивам ЕС, положениям внутригосударственного права, международным и национальным стандартам бухгалтерского учета и практике, авуары собственности часто должны указываться по стоимости на их приобретение или по стоимости в текущих ценах, которая является Рыночной стоимостью для Существующего Использования.

 

4.04.18 Базис в качестве Стоимости Существующего Использования неприменим к оценкам, требуемым для инвестиционных активов, к собcтвенности превышающей требования и к оборотному капиталу, в то время, как Рыночная стоимость должна устанавливаться на основании самого высокого и лучшего использования.