Комментарий к Определению Рыночной стоимости ЕС

Рыночная стоимость должна означать цену, по которой землю и здания можно было бы продавать согласно частному контракту между желающим продать собственность продавцом и покупателем через сделку между ними как независимыми участниками в день оценки, при этом предполагается что собственность публично выставлена на рынок для продажи, что конъюнктуры рынка позволяют должным образом ее продать и что имеется достаточно времени для того, чтобы совершить сделку по продаже, (91/647/EЭC)

4.03.19 Детальный комментарий по определению ЕС Рыночной стоимости приводится ниже.

4.03.20 "... Цена, по которой землю и здания можно было бы продавать по частному контракту... " должна подразумевать денежную сумму, если земля и здания будут продаваться на свободном рынке. Употребление слов " частный контракт” исключает, прежде всего, продажу на аукционе, в том смысле, что в этом случае собственность была бы продана по более низкой цене, чем после надлежащего маркетинга между желающим продать ее продавцом и независимым покупателем, и подчеркивают реальный характер калькуляции на дату Оценки. В Статье 49 (5) оговаривается ситуация, когда земля и здания проданы или будут проданы в течение короткого периода времени. Вычет фактических или оцененных расходов по реализации должен в этом случае быть произведен как отдельная корректировка после того, как оценщик предоставит свое заключение относительно рыночной стоимости.

4.03.21 Определение "... Желающий продать собственность продавец и независимый покупатель в сделке... " подкрепляет приоритет экономической реальности, выражаемый через сделки заключаемые на свободном рынке, как лучшая цена, разумно доступная для продавца и наиболее выгодная цена, разумно доступная покупателю. Желающий продать собственность продавец не является ни чрезмерно озабоченным, ни принужденным к этой сделке не принужденным продавать по любой цене, он также не стремится поднять цену выше ой, которая считается разумной на текущем рынке. Использование термина " свободный покупатель в коммерческой сделке " дополнительно исключает предложение со стороны специального покупателя, который подготовился предложить более выгодную цену, чтобы опередить других предполагаемых покупателей из-за исключительных личных обстоятельств (например материнская компания и ее филиалы, арендодатель и арендатор или владелец смежной собственности).

4.03.22 "... В день оценки... " относится к определенному характеру оценки, который предполагает, что условия были утверждены заключены и сделка совершена на дату оценки. Конъюнктуры рынка могут изменяться а также и рыночная стоимость на другую дату может существенно отличаться. Определение учитывало одновременный расчет при завершении контракта на продажу без учета какой-либо корректировки цены по вышеуказанному фактору.

4.03.23 "... Предполагается, что собственность выставлена на рынок для открытой продажи... " Означает, что актив был выставлен на рынок наиболее соответствующим образом для продажи по лучшей цене, разумно доступной в соответствии с определением рыночной стоимости. Период времени, в течение которого актив выставлен для продажи, изменяется в соответствии с финансовой ситуацией, но должен быть адекватен для того, чтобы привлечь достаточное число потенциальных покупателей для создания рынка. Выставление актива на продажу будет иметь место до даты оценки.

4.03.24 ".. что конъюнктуры рынка позволяют правильно реализовать актив, и, что имеется обычно достаточный период времени для продажи... " Это предполагает, что участники рыночной сделки находятся в готовности использовать благоприятную возможность, которая может быть представлена на рынке, но не предполагает, что был создан или предполагается гипотетический / нереальный рынок или рынок на основе ложных представлений, а также исключена принудительная продажа или насильственное принуждение к продаже по определению,- напротив, продажа производится таким образом, который соответствует действительному состоянию рынка. Нормальный период маркетинга - это такой период времени, который будет изменяться в зависимости от конъюнктур рынка и типа или категории собственности, земли и зданий.

Методология

4,03.25 В соответствии с положениями Директивой ЕВРОПЕЙСКОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО СООБЩЕСТВА (91/647/EEC), метод оценки каждой отдельной единицы земли и зданий должны быть в соответствии с общепринятыми методами или признанными Руководящими Страховыми Органами, и в соответствии с Директивой ЕВРОПЕЙСКОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО СООБЩЕСТВА (78/660/EEC), разбивка на финансовый год для оценки должна быть приведена в примечаниях к счетам. Такие методы обычно не должны изменяться в промежутке между финансовыми годами.

4.03.26 В то время как методология может изменяться через какое-то время, с тем, чтобы отражать лучшую практику в определении стоимости в соответствии с принципиальными изменениями, происходящими на рынках недвижимого имущества, включая современные структуры корпораций и рынка долгосрочного ссудного капитала, рекомендуется в целях оценки недвижимого имущества страховых компаний и других аналогичных секторов, где активы представлены инвестициями или являются обеспечением финансовых документов, чтобы методы были основаны на наиболее соответствующих приемах рыночной практики. Они могут включать капитализацию прибыли, дисконтированный поток наличности, и/или сравнения стоимости капитала и аренды. Вообще, неуместно производить оценку на основе остаточной стоимости замещения, которая больше уместна для оценки недвижимого имущества других категорий компаний. Более подробный комментарий по методологии включен в Европейские Стандарты Оценки 11.07.