2020-01-14
88
4.04.19 Стоимость в текущих ценах- это концепция бухгалтерского учета, которая принята в Международных Стандартах Бухгалтерского учета 16 (IAS 16) она получила определение как " сумма, на которую актив мог бы быть обменен между хорошо осведомленными, желающими осуществить сделку сторонами в коммерческой сделке между независимыми участниками. "
4.04.20 Вышеупомянутое краткое определение при отсутствии доказательств в пользу противного соответствует определению TEGOVA Рыночной стоимости (для Существующего Использования). Имеются ситуации, в которых Стоимость в текущих ценах в бухгалтерском смысле может отличаться от Рыночной стоимости в том, что могут быть применены некоторые другие условия, чем установленные по определению Рыночной стоимости. Обстоятельства, разрешающие нормальную реализацию активов могут отсутствовать, или гипотетическая продажа может осуществляться при физическом принуждении в некоторой форме. Термин также используется в некоторых юрисдикциях, чтобы обеспечить юридическое определение для урегулирования споров на основе права справедливости между сторонами в судах или в ходе судебного разбирательства.
4.04.21 В статье 31 и в последующих статьях Международных Стандартов Оценки 16 рассматривается переоценка активов и указывается:
Стоимость в текущих ценах земли и зданий - обычно их рыночная стоимость для существующего использования, которая предполагает непрерывное использование актива в том же самом или подобном бизнесе. Эта стоимость определена оценкой, обычно производимой профессионально подготовленными и имеющими соответствующую квалификацию оценщиками.
Этим определяется тот контекст, в котором возможно провести более детальное рассмотрение и установить состоятельные Европейские Стандарты, определив Рыночную стоимость для Существующего Использования.
4.04.22 То предположение, что данная фирма является постоянно действующим предприятием заставляет принять Рыночную стоимость для существующего использования. Свойственная концепция "утраченной стоимости” или чистая текущая восстановительная стоимость, то есть для владельца это стоимость входа в рынок для того, чтобы купить актив для замены. Там, где применимы такие гипотетические допущения, оценка на основе Рыночной стоимости для Существующего Использования может дать результаты, которые могли бы ввести в заблуждение если они приводятся в других отчетах в других контекстах. Таким образом важно, чтобы такие оценки всегда сопровождались подробными комментариями с указанием конкретных случаев их применимости.
4.03.23 Различные дополнительные предположения и комментарии приводятся ниже:
• имеется неявное допущение, которое должно быть разумно во всех ситуациях, что собственность может использоваться предприятием только в течение обозримого будущего для существующего использования.
• что использование должно быть таким, которое соответствует закону о планировании, регулирующим положениям о лицензировании и другим нормам.
• выводимая стоимость может быть какой же или ниже, но не выше, (за исключением случаев, приведенных ниже), чем стоимость получаемая в результате применения принципов самого высокого и лучшего использования. Примеры исключения следующие: (a) Персональное планирование и аналогичные предоставляемые уступки по некоторым юрисдикциям могут быть недоступны на общем рынке, что будет учитываться при оценке существующего использования, потенциально приводя к повышению добавочной стоимости сверх и в превышение Рыночной стоимости; (б) сходным образом, проблемы окружающей среды могут неблагоприятно влиять на Рыночную стоимость, и за исключение случая, когда корректирующие работы являются обязательством установленным законом, затрагивают постоянно действующий бизнес или рыночную стоимость для существующего использования; (в) ограничения в арендных договорах, которые не имеют никакого последствия для владельца, не относятся к этому основанию оценки, хотя они затронули бы неограниченную Рыночную стоимость; и (г) оценка на основе Амортизируемой Стоимости Возмещения, которая относится к стоимости и амортизации по устареванию в отношении фактических операций на земле, может и часто превышает стоимость выводимую на основе свободного рынка.
• Любое возможное альтернативное использование таким образом игнорируется, любой элемент предвкушаемой стоимости, любая стоимость, относимая к деловой репутации и наработанной клиентуре компании а также к возможному увеличению стоимости благодаря особой инвестиции или финансовой сделке, типа продажи собственности с условием получения ее обратно в аренду, которая бы принес компании другой процент, чем тот, который будет оцениваться.
• оценка может, однако, учитывать стоимость, относящуюся к положению действующей компании, где существует потенциальная возможность расширять или заменить существующее здание для задач предприятия, если это может быть выполнено без большого перерыва в работе предприятия.
• Сходным образом, та часть условной стоимости деловых связей, которая связана с коммерческой собственности, обычно оцениваемая в соответствии с коммерческим потенциалом, и применимая к операциям торгового предприятия с обычной компетенцией, будет включена в оценку существующего использования.
• Предполагается, что любая часть занятой собственности как для целей, так и непосредственно компанией, является свободной на дату оценки, и, таким образом игнорируется существование фактического владельца. Оценки на основе существующего использования в подходе на основе амортизируемой стоимости замещения в оценке косвенно предполагают, что существующий владелец / владелец продолжает осуществлять фактически свою деятельность на площадях. Некоторые юрисдикции вводят различные правила в отношении органов госсектора или некоммерческих органов.
• Любая часть актива, которая сдается в поднаем по контракту или иначе используется третьим лицом подлежит оценке с учетом этого факта.
• если собственность избыточна, или станет избыточной сверх эксплуатационных требований, то должна использоваться оценка на основе рыночной стоимости или самого высокого и лучшего использования. Исключение будет составлять неиспользованный или устаревший актив, который не может отделяться от действующего предприятия. В таких случаях оценка должна отражать дополнительную стоимость к бизнесу таких избыточных активов.
4.04.24 Процедура оценки, которая вообще подразумевает отклонения от рыночных величин стоимости, известная как амортизируемая стоимость возмещения, упомянутая ранее в Европейских Стандартах оценки 4.07, может применяться в отношении активов, которые редко, если вообще когда-либо реализуются на рынке по их стоимости существующего использования кроме как при продаже самого предприятия. Статья 32 Международных Стандартов Бухучета определенно требует применения этого метода в отношении машин и оборудования, там где стоимость невозможно определить вследствие особой категории актива.
4.04.25 В тех случаях, когда использование методов оценки на основе Рыночной стоимости или Альтернативной Потребительской стоимости приводит в результате к существенно различным показателям, об этом должны быть сообщено одновременно с отчетом, сделанным по активам компании на основе Рыночной стоимости для Существующего Использования. Чтобы избежать путаницы, оценщик должен гарантировать, что форма и содержание отчетных данных подробно утверждена им или ею.
4.05 Альтернативная Потребительская стоимость.
4.05.1 Альтернативная Потребительская стоимость может быть определена на основе основных определений TEGOVA, в качестве самой высокой и лучшей потребительской стоимости, относящейся к иному использованию, чем фактическое, предназначенное или планируемое, или к использованию собственности, переделанной предприятием, предполагаемым владельцем или компанией- разработчиком.
4.05.2 Оценки Альтернативного использования часто требуются в случаях оценки стоимости и оценки в целях безопасности или как часть анализа самого высокого и лучшего использования, при определении экономического размещения активов или реального дохода на капитал вложенный предприятием.
4.05.3 Альтернативные Потребительские стоимости, которые не могут быть реализованы при ликвидации, закрытии или переезде компании в другие офисные помещения, не могут быть включены в счета (расчеты) согласно Европейскому соглашению о бухгалтерском учете, за исключением случаев, когда заявлено намерение со стороны части директоров реализовать актив и альтернативная потребительская стоимость может войти в часть оценки Рыночной стоимости и отдельно указываться в сертификате оценки.
4.05.4 В случаях, когда Альтернативная Потребительская стоимость отличается существенно от существующей потребительской стоимости, это должно быть сообщено клиенту оценщиком независимо от того, была ли существующая потребительская стоимость установлена в отношении рыночной стоимости или к амортизируемой стоимости возмещения.
4.05.5 В случае согласия на личное планирование и аналогичных прав или обязательств пользователя в арендном договоре оценщик должен всегда включать в примечание к сертификату оценки, в дополнение к оценке стоимости существующего использования, ссылку на Рыночную стоимость без учета личных прав предприятия на льготы.
4.05.6 Стоимость земли и зданий в качестве инвестиций или для развития будет также оцениваться на рыночной основе, с учетом соответствующих существующих владения на правах аренды, и таким образом, будет учитываться любое альтернативное использование если оно имеет место.
4.05.7 Во всех случаях Альтернативная Потребительская стоимость должна быть связана с определенной информацией по установленным законом разрешениям, например от вышестоящего арендодателя в отношении изменения использования или прочих вопросов относящихся к оценке Альтернативной Потребительской стоимости.
4.05.8 Альтернативная Потребительская стоимость может быть отрицательной. Обычно это может иметь место в случае владения землей на правах аренды земли или в случаях, когда личные права и/или рассмотрения статуса постоянно действующего предприятия, а также ограничений относительно строгих юридических обязательств, которые однако были бы применимы при продаже на свободном рынке, увеличивают стоимость существующую потребительскую стоимость.
