Совместные предприятия и товарищества с ограниченной ответственностью

7.07.1. Из особых соображений, вытекающих из стандартов бухгалтерского учета, при оценке основного капитала корпораций из материальных активов исключают финансовый интерес, такой например, как совместно контролируемое экономическое предприятие, в котором законная земельная собственность, составляющая имущество этого предприятия, не вложена с выгодой в предприятие, стоимость которого оценивается. Однако может быть необходимым включение такого финансового интереса в отдельные отчеты субъектов этого совместного предприятия, и в большинстве случаев его оценка требуется для управленческого учета.

7.07.2. В случае с широкомасштабными проектами или планами, когда имеет место довольно высокая степень неопределенности, строительные компании обычно вступают в обязывающий, не подлежащий переуступке договор с владельцами земли и местными или государственными органами власти для того, чтобы осуществить согласованный план строительства. Ответственность и риски делятся пропорционально, и владение законной земельной собственностью может передаваться новому предприятию или третьей стороне. Часто оценщику приходится давать свои рекомендации одной или другой стороне в отношении разработки уравнения для вычисления соответствующей прибыли. Оценщик должен обсудить с директорами и аудиторами клиента подход, который он должен принять в соответствии с его требованиями.

7.07.3. Контракты о совместном предприятии или товарищества с ограниченной ответственностью обычно не предусматривают владение законной земельной собственностью ни строительной компанией, ни инвестором, но они могут включать опцион или лицензию на приобретение законной земельной собственности и участник предприятия, который не будет владельцем этой собственности может ожидать финансовой прибыли или убытков, возникающих прямо или косвенно из его участия в этом предприятии. Такие контракты часто предусматривают распределение прибыли в соответствии с заранее определенной формулой, а также они дополнительно предусматривают гонорар строительной компании или главному партнеру с неограниченной имущественной ответственностью за управленческие услуги.

7.07.4. Поэтому оценка контракта о совместном предприятии должна включать определение стоимости права получать неопределенный денежный доход в будущем или в день завершения проекта, на который составлен контракт. Получение будущей финансовой прибыли строительной компании зависит от выполнения всех обязательств, которые предусмотрены условиями контракта. Оценщик, при оценке возможных вознаграждений для различных участников совместного предприятия, должен установить и разобраться во всех относящихся к вопросу оценки факторах, таких, например, как политические, финансовые фискальные, законодательные, социальные, экономические, рыночные факторы, а также тенденции развития промышленности и т. п.

7.07.5. С практической точки зрения опыт и способности оценщика в оценке соответствующих факторов, включая правильное понимание контракта, играют очень большую роль для оценки стоимости совместного предприятия. Опытный оценщик делает расчет, в котором учитываются все относящиеся к делу факторы, а также дисконтирование будущих денежных поступлений на дату проведения оценки стоимости. В отчете и справке о проведенном определении стоимости оценщик должен четко описать свое понимание соглашения о совместном строительстве, а также принятые им допущения материальных изменений, в результате наличия в соглашении тупиковых положений, возможных судебных разбирательств и т. п., кроме того он должен указать, как он оценивает возможности автономного управления со стороны того участника соглашения, доля которого должна быть оценена.

7.07.6. Оценщик должен принимать во внимание значительные различия между:

(I)   контрактом о совместном строительстве, успешное завершение   которого дает право на получение определенной суммы денег;

(II) товариществом, товариществом с ограниченной ответственностью или совместным предприятием, в котором делятся доходы от успешного строительства или прибыль от инвестиций;

(III) схемой коллективного инвестирования, когда такое объединение приспособлено для целей строительства; и

(IV) непосредственным приобретением законной земельной     собственности, дающимправо реализовать сумму денег, либо в виде капитала, либо в виде дохода, в зависимости от характеристик этой законной земельной собственности, на которую эти деньги были истрачены.

7.07.7. Поскольку известно, что подобные соглашения имеют множество форм, оценщик, которого просят дать свои рекомендации, должен провести четкое различие между соглашениями, в которые входит законное владение земельной собственность и другими формами соглашения.

7.07.8. Когда строительство успешно завершено и накоплена реальная прибыль строительной организации, она может составлять часть текущих активов компании, которую нужно будет показывать в бухгалтерском отчете компании. Однако такая прибыль должна рассматриваться отдельно от стоимости основного капитала, который не принадлежит компании.

7.07.9 Совместное предприятие может осуществляться компанией, которая владеет землей, и чьи акции в заранее установленном соотношении принадлежат хозяину земли и строительной организации. Такое предприятие может быть товариществом двух или более сторон; сторона может иметь или не иметь ограниченную ответственность. Другим видом является управляемое по доверенности имущество на продажу. Такие совместные предприятия, кроме своего прочего, в договоре обусловливают формулу, определяющую процентную долю сторон в совместном капитале, и возможный выкуп и опционы на продажу.

7.07.10. При определении стоимости совместных предприятий с местными или государственными органами управления могут возникнуть проблемы, если часть прибыли этих государственных или местных органов выражается в нематериальных факторах, или если строятся специальные объекты, такие, например, как библиотеки, плавательные бассейны и т. п., используемые для общественных нужд. В последнем случае стоимость этих общественных сооружений в натуре, построенных в результате успешной работы такого совместного предприятия, может оцениваться на основе восстановительной стоимости с поправкой на износ совместно с определением срока службы такого сооружения и достаточным потенциалом оказания услуг, который может быть представлен существующим уровнем общественного пользования. Там, где это необходимо, в отчете следует указывать и стоимость при использовании сооружения по другому назначению.

7.07.11. Если оценщик компетентен давать свои рекомендации по стоимости земли и зданий, следует иметь ввиду что во многих странах существуют законы, регламентирующие вопросы, связанные с тем, кто может иметь полномочия давать рекомендации в области инвестиционных предприятий, и эти законы требуют, чтобы оценщик был зарегистрирован, или чтобы ему были предоставлены полномочия в соответствии с законом о предоставлении финансовых услуг, который предназначен для того, чтобы неквалифицированные, нескрупулезные лица не могли заниматься такого рода деятельностью, и для того, чтобы можно было проверять людей, занимающихся этой деятельностью. Если оценщик не имеет таких полномочий, он не может давать рекомендаций по вопросам, связанным с участием в акциях предприятия, поэтому оценщику следует побеспокоиться о том, чтобы он действовал в соответствии с законодательством, регулирующим эти вопросы.

7.07.12. Оценка соглашений о совместном предприятии, формулируемая из финансовых планов, обычно моделируется на основе анализа конфиденциальной, коммерчески чувствительной информации. Если клиент или уполномоченные им лица заранее не согласуют вопросы конфиденциальности, то следует принять процедуры сохранения конфиденциальности, включая принятие внутренних правил, которые могут быть проверены извне, а также твердые гарантии, для того, чтобы обеспечить сохранение конфиденциальности и чтобы любые ссылки на сделки и цены, которые будут доступны для третьих лиц (когда эта информация не предназначена для всеобщего ознакомления или не предполагается, что она будет предназначена для всеобщего ознакомления), делались в анонимной форме.