Определение ключевых терминов

 

Настоящее приложение 11.01. ЕСОС посвящено краткому объяснению значения некоторых ключевых терминов, использующихся в тексте Европейских стандартов. Эти объяснения не являются исчерпывающими, и предназначены они для того, чтобы люди, обращающиеся к данным Стандартам могли быстро ознакомиться с используемой в них терминологией.

 

Стоимость при использовании по другому назначению:

Этот термин означает стоимость объекта недвижимости при наилучшем его использовании по иному назначению, чем он используется в данное время, или чем предполагалось его использовать, либо не по тому назначению, для которого предприятие, предполагаемый владелец или строительная фирма его перестраивает.

 

Сделка между не связанными между собой сторонами:

Сделка между не связанными между собой сторонами - это сделка между сторонами, которые не имеют особых отношений (например, материнская и дочерняя компания, или владелец недвижимости и ее арендатор), которые могли бы привести к получению уровня цены, нехарактерного для данного рынка или вздутой цены. Сделка по Рыночной стоимости предполагает сделку между не связанными между собой сторонами, каждая из которых действует независимо.

 

Оценщик имущества:

 

Оценщик имущества, это человек, пользующийся хорошей репутацией, которой должен соответствовать следующим требованиям:

 

(а)   он должен получить соответствующую степень или пройти специальную переподготовку в признанном высшем учебном   заведении, должен иметь по крайней мере двухгодичный опыт        работы по этой специальности, и должен иметь удостоверения о том,     что он прошел курсы повышения квалификации в рамках    соответствующей программы непрерывного обучения; и

 

(б)  он должен хорошо знать местные условия и иметь опыт определения     стоимости объектов недвижимости в данной местности, а также опыт определения стоимости именно такой категории        недвижимости, которую ему предстоит оценивать; либо прежде, чем      принять предложение клиента, он должен сообщить ему о    недостаточности своего опыта, чтобы иметь возможность пользоваться советами компетентных специалистов; и

 

(в)  он должен соответствовать всем юридическим, нормативным,     этическим требованиям, а также требованиям, предъявляемым ему по контракту; и

 

(г)   он должен иметь соответствующий страховой полис, страхующий его от ответственности, возникающей в связи с подписанным контрактом о проведении определения стоимости.

 

или в тех странах-членах Европейского союза, где не готовят специалистов в такой области знаний, Оценщик имущества должен иметь по крайней мере семилетний опыт работы в этой области; и

 

(I)   должен иметь соответствующий уровень подготовки; или

 

(II) должен быть членом признанной и аккредитованной профессиональной организации, связанной с определением стоимости недвижимости; или

(III) должен быть назначен судом или другим органом, имеющим такой же статус, что и суд; и

 

(IV) должен подтвердить, что он постоянно повышает свою      квалификацию путем обучения на соответствующих курсах в рамках      программы непрерывного обучения.

 

Определение стоимости на основе критерия "Кирпич и раствор"

 

Определение стоимости на так называемой основе "Кирпич и раствор" концептуально означает представление стоимости объекта недвижимости на основе потенциала "продаваемости" отбрасывая все остальные элементы, которые увеличивают стоимость, например, лицензии и разрешения, а также репутация фирмы. Группой TEGOVA этот метод рассматривается как пропорциональное разделение, а не как определение стоимости.

 

Условия найма:

 

Документ, устанавливающий контрактные соглашения между оценщиком и клиентом, которые, кроме всего прочего до начала определения стоимости, устанавливают условия отношений между клиентом и оценщиком и условия оплаты работы оценщика.

 

Восстановительная стоимость с поправкой на износ:

 

Этот метод используется только в редких случаях, когда определение стоимости проводится для финансового отчета, и заключается он в добавлении к стоимости земли суммы, которая получается в результате вычитания из валовой восстановительной стоимости здания поправки на его возраст и экономическое и технологическое старение. Восстановительная стоимость с поправкой на износ (ВСПИ) используется для установления стоимости при использовании по тому же назначению в случае с особыми видами объектов недвижимости, которые редко (если вообще когда-либо) продаются самостоятельно, а продаются как часть производства. Обычно этот метод не считается методом, основанном на рыночных показателях. Однако существует анализ, лежащий в основе рыночных оценок стоимости, который опирается на данные, полученные из ВСПИ анализа продажи производственного оборудования. В отсутствии рыночных данных этот метод используется как замена анализа на основе рынка. Поэтому этот метод неудобен для использования в отношении объектов недвижимости, которые предназначены для вложения капитала или тех объектов, которые оказались ненужными для потребностей производства компании.

 

Стоимость лишения:

 

Стоимость лишения - это стоимость имущества для предприятия, которую он теряет, если предприятие лишить этого имущества. Она может быть равна чистой текущей восстановительной стоимости, то есть иными словами тем издержкам, которые понесет собственник, пришедший на рынок для покупки имущества, заменяющего устаревшее.

 

Дисконтированное движение наличности (ДДН):

 

Методика "Дисконтированное движение наличности" используется для оценки инвестиций в строительство и во многих других сферах деятельности предприятий. Обычно определение состоит из дисконтирования каждой очередной доли прибыли (и стоимости) за период инвестиций по определенной ставке дисконта для получения чистой стоимости в настоящее время (ЧСНВ), либо это анализ движения наличности для установления внутреннего коэффициента окупаемости капиталовложений (ВКОК) при данной цене покупки и других рыночных допущениях.

 

Ставка дисконта:

 

Ставка или ставки процента, принятые при вычислении текущей стоимости каких-либо будущих затрат или будущей прибыли. Соответствующую ставку можно определить на основе рыночной информации или на основе внутренней стоимости фондов или других доходов, в зависимости от цели, оценивается ли внутренняя ценность или рыночная стоимость.

 

Оценка экологического состояния объекта:

 

Это отчет, подготовленный техническими специалистами, рассмотревшими все экологические аспекты объекта недвижимости или предполагаемого строительства (оценка влияния на окружающую среду). Обычно оценка включает забор проб почвы на предмет обнаружения загрязнения, а также рассмотрение вопроса о том, какие необходимы восстановительные работы для устранения загрязнения. Этот отчет также может называться отчетом о качестве земельного участка. Этот отчет прилагается к отчету об определении стоимости в ссответствующих случаях.

 

Внешний оценщик:

 

Внешний оценщик, в отличие от Внутреннего оценщика, не имеет значительной финансовой доли в компании клиента или наоборот, клиент не имеет значительной финансовой доли в компании оценщика, причем этот финансовый интерес не должен быть ни прямым, ни косвенным через партнеров, содиректоров или близких родственников.

 

Стоимость в текущих ценах:

 

Стоимость в текущих ценах - это бухгалтерское понятие, отраженное в Международном стандарте по бухгалтерскому учету 16 (МСБУ 16). Оно определяется как  "сумма, за которую имущество может быть обменено между хорошо осведомленным, желающим купить покупателем и хорошо осведомленным, желающим продать продавцом в результате сделки между сторонами, не связанными между собой во избежание столкновения интересов".

 

Стоимость вынужденной продажи:

 

Стоимость вынужденной продажи, или ликвидационная стоимость, иногда необходима для оценки стоимости объектов недвижимости, предназначенных для обеспечения ссуды. Определение "Стоимость вынужденной продажи" идентично определению "Рыночная стоимость" за тем только исключением, что недостаточно времени на проведение маркетинговых мероприятий, опубликования информации о продаваемом объекте и выставлении его на рынке, по сравнением со временем, необходимым для того, чтобы получить наилучшую стоимость на рынке. Продавец также может находиться под давлением или принуждением.

 

Оценка стоимости действующего предприятия:

 

Стоимость действующего предприятия - это стоимость, которую имеет действующее предприятие. Это выражение стоимости существующего предприятия, и она получается из капитализации прибылей этого предприятия, отражающих оборачиваемость товарных запасов и обязательств, появляющихся в результате совершенных операций. Получаемая таким способом стоимость включает стоимость земли, зданий, машин и оборудования, а также репутацию фирмы и других нематериальных факторов. Оценка при помощи Стоимости действующего предприятия, это скорее оценка предприятия в целом, а не оценка отдельных действующих производственных единиц, хотя с имуществом этого класса (недвижимость) эти оценки очень похожи. Это понятие было разработано и принято МСОС, в соответствии с которыми такие нематериальные факторы, как репутация фирмы, могут включаться в оценку стоимости отдельных объектов на основе их ценности, что описывается как Стоимость при использовании, и в этом случае совокупная стоимость при использовании всех действующих производственных единиц на Действующем предприятии равна Стоимости действующего предприятия. Такую оценку стоимости используют только в определенных случаях, когда оцениваются предприятия, имеющие отдельные действующие производственные единицы, а при оценке стоимости больших предприятий это больше похоже на пропорциональное разделение стоимости предприятия по его действующим производственным единицам, чем на рыночную оценку отдельных объектов собственности.

 

Наилучшее использование:

 

Стоимость при наилучшем использовании - это термин, принятый в МСОС, и он также широко используется в Северной Америке. Он является синонимом Рыночной стоимости. В стандарте МСОС Наилучшее использование определяется как: "Наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, соответствующим образом оправдано, юридически позволительно, осуществимо в финансовом отношении, которое приводит к получению такой высокой стоимости этого оцениваемого имущества". Ясно, что использование не разрешенное законом или физически невыполнимое не может рассматриваться как наилучшее использование. Использование, разрешенное законом и физические выполнимое тем не менее требует дополнительного объяснения, чтобы оправдать использование по такому назначению как оправданному. Поскольку в случае такого определения стоимости устанавливается, что собственность может использоваться не по одному назначению, этот вывод можно проверить путем проведения технико-экономического исследования. Использование собственности, которое дает наилучшую ее стоимость, и является наилучшим использованием, и термин "стоимость при наилучшем использовании" аналогичен термину "Рыночная стоимость".

 

Независимый оценщик:

 

Независимый оценщик - это Внешний оценщик, который кроме того в течение последних 24 месяцев и в настоящее время не имел и не имеет никаких заработков, кроме заработка от своей прямой деятельности как оценщика, и который в письменном виде сообщил клиенту о каком-либо своем отношении в прошлом или в настоящем к сделкам по собственности, стоимость которой подлежит определению, либо о своих отношениях с заинтересованными сторонами за последние 24 месяца.

 

Международный комитет по Стандартам определения стоимости (МКСОС):

 

Международный комитет по Стандартам определения стоимости был основан в 1981 году. Основной целью деятельности Комитета является формирование стандартов определения стоимости и опубликование их для всеобщего обозрения, а также создание руководств по определению стоимости имущества для использования этих данных в финансовых отчетах, кроме того задачей Комитета является способствование внедрению этих стандартов по всему миру.

 

Отчет о качестве земли:

 

См. Оценка экологического состояния объекта

 

Ликвидационная стоимость:

 

См. Стоимость вынужденной продажи.

 

Рыночная стоимость:

 

Принятое МКСОС/TEGOVA определение звучит следующим образом: Рыночная стоимость означает цену, по которой земля и здания могут быть проданы по частному соглашению между готовым продать продавцом и желающим купить покупателем в сделке между не связанными между собой сторонамив день, когда производится определение стоимости, причем предполагается, что данное имущество публично выставлено на рынок, что условия рынка позволяют надлежащим образом распоряжаться этим имуществом, и что имеется достаточный период времени, в зависимости от природы собственности, необходимый для обсуждения условий продажи. Подробный комментарий в отношении этого определения приведен в разделе 4.03. ЕСОС.

 

Рыночная стоимость имущества, если его использовать в дальнейшем по тому же назначению, по которому оно используется в настоящее время:

 

Рыночная стоимость объекта недвижимости, если его использовать по тому же назначению, определяется как предполагаемая сумма, на которую меняется объект недвижимости в день определения этой стоимости, на основе предположения, что объект будет использоваться по тому же назначению, что и ранее, но при условии, что он не занят, и сделка осуществляется между готовым продать продавцом и желающим купить покупателем после соответствующих маркетинговых мероприятий, причем каждая из сторон сделки действует разумно, расчетливо и без принуждения и стороны сделки не связаны между собой во избежании столкновения интересов. Подробный комментарий в отношении этого определения приведен в разделе 4.04. ЕСОС.

 

Отрицательная стоимость:

 

Отрицательная стоимость - это такая стоимость, которая представляет юридическую, и, следовательно, финансовую ответственность владельца в отношении собственности. Отрицательная стоимость возникает тогда, когда объекты недвижимости, подпадающие под действие физических, юридических, финансовых или контрактных обязательств, касающихся юридических интересов, генерируют реальное или гипотетическое отрицательное движение ликвидности или требуют значительных затрат на их восстановление. Такое имущество становится объектом ответственности или отрицательной стоимости.

 

Технологическое оборудование:

 

Технологические устройства, машины и оборудование - это такое оборудование (в отличие от арматуры, о которой говорится в разделе 5.03.5. ЕСОС), которое образует технологическую установку, предназначенную для генерирования прибыли действующего предприятия, или такое оборудование, которое является вспомогательным для данной технологии. Технологические устройства, машины и оборудование являются частью (и часто очень значительной по стоимости) материальных основных фондов предприятия, и они оцениваются и надлежащим образом вносятся в отдельную инвентарную ведомость. Так как финансовые отчеты готовятся при допущении, что предприятие будет продолжать работать в обозримом будущем, технологические устройства, машины и оборудование отражаются в отчете по стоимости их приобретения или на основе последующей оценки стоимости. Технологические устройства, машины и оборудование оцениваются по тем же принципам, что и другие материальные активы, то есть на основе Рыночной стоимости за собственность при нынешнем ее использовании.

 

Восстановительная стоимость:

 

Восстановительная стоимость обычно используется для целей страхования как оценка совокупной стоимости приведения зданий в порядок. Методы оценки, в которых используются затраты на замену или перестройку зданий в качестве основы для определения стоимости для финансового отчета предприятия, считаются подходящими только в некоторых случаях, о чем говорится в разделе 4.07. ЕСОС, касающемся Восстановительной стоимости с поправкой на износ. Оценка стоимости для страхования иногда проводится одновременно с определением стоимости для других нужд.

 

Торговый запас:

 

В случае проведения оценки стоимости для финансового отчета, следует учитывать, сто некоторые объекты недвижимости могут быть куплены для целей перепродажи, и поэтому их следует относить в балансовом отчете не к классу основных фондов, а к классу текущих активов.

 

Стоимость при использовании:

 

В бухгалтерской отчетности стоимость при использовании - это максимальная величина стоимости, которую можно получить от действующего предприятия и при окончательной продаже имущества. Это понятие было разработано в стандартах по бухгалтерскому учету, и принято МКСОС, и здесь такой нематериальный элемент как репутация фирмы может быть включен в оценку отдельного объекта на основе его ценности, и это называется Стоимостью при использовании. Совокупная величина стоимостей при использовании всех производственных единиц действующего предприятия равна Стоимости действующего предприятия. Оценка на основе Стоимости действующего предприятия, это скорее оценка стоимости предприятия, а не оценка стоимости отдельных производственных единиц.

 

Исчерпаемые активы:

 

Исчерпаемые активы - это такой класс имущества, как земли, в которых есть полезные ископаемые, места свалки отходов и земли под кладбища, которые имеют определенный срок службы по назначению, то есть это имущество эксплуатируется таким образом, что деятельность на этой земле по разработке ископаемых или по заполнению свалки отходами или по заполнению кладбища постепенно приводит к уменьшению стоимости оставшейся земли до того момента, когда эта земля уже не может использоваться по этому назначению, и ее стоимость превращается в остаточную стоимость от стоимости при наилучшем использовании.

 

Ценность (понятие):

 

Понятие ценности основано на субъективной нерыночной оценке экономической полезности для предприятия данного имущества. Иногда такая стоимость называется Инвестиционной стоимостью. Последний термин может ввести в заблуждение, так как он подразумевает рыночную оценку, которую можно спутать с Рыночной стоимостью. Она фундаментально отличается от определения на основе Рыночной стоимости, но это составляющая, которая в совокупности движет рыночной активностью, которая основана на индивидуальных оценках участниками рынка ценности того или иного объекта. Определение ценности может принимать вид субъективной оценки предполагаемой стоимости, а также доходов инвестора, накапливающихся со временем, дисконтированных в соответствии с критериями, разработанными самим инвестором, основанными на коктейле из различных элементов, включая, например, оценку тенденций в экономике, анализа остаточной стоимости, финансовых целей и рисков.

 

Доход в виде процентов на вложенный капитал:

 

Доход в виде процентов на вложенный капитал представляет собой годовую сумму процентов, которые ожидается получить от определенных инвестиций, имеющих отношение к определенным фактам, например, каковым он будет при определенной конъюнктуре рынка. Таким образом, оценка инвестиций требует выбора подходящей процентной нормы, которая выражается через этот доход, и он используется при капитализации (действительной или предполагаемой) прибыли.