Методы определения стоимости недвижимости в Испании

10.03.1. В Испании оценкой стоимости недвижимости для определения стоимости залога, для фондов, осуществляющих инвестиции в недвижимость и для страховых компаний могут заниматься зарегистрированные оценщики, или Tasadores, которые должны быть либо архитекторами, либо инженерами, в зависимости от типа объекта недвижимости. Отчеты должны быть составлены по стандартной форме в соответствии с Декретом об определении стоимости от 1994 года.

10.03.2. Определение термина "Рыночная стоимость" отличается от определения Европейских стандартов определения стоимости, так, в него введено понятие приемлемости, и это понятие, как и в немецком законодательстве, используется с той же заботой о соблюдении принципа благоразумия, хотя в некоторых местах ему не хватает точности:

       Рыночная стоимость - это чистая сумма, которую продавец может ожидать получить от продажи объекта недвижимости в день определения      стоимости, если принять, что было достаточно времени для проведения     маркетинга и что существует по крайней мере один потенциальный покупатель, который имеет достоверную информацию о характеристиках здания и что оба, покупатель и продавец, действуют свободно и без принуждения.

10.03.3. Оценщикам (Tasadores) запрещается учитывать ту часть выплаченной арендной платы, которая превышает уровень оплаты, сложившийся на рынке. Направлением развития законодательства в области ипотеки является поиск установления среднего благоразумного уровня цен, который еще ограничивается определенными основополагающими принципами по определению стоимости, включающими, например, публикуемыми ежегодно минимальными скоростями капитализации для оценок, проводимых на этой основе.

10.03.4. В отношении методологии можно сказать, что в Испании приняты основные признанные методы определения стоимости, хотя декретом к ним предъявляются определенные требования:

(I)   сравнение выгоды - основанное по крайней мере на цене трех     последних сделок, или на шести ценах продавца, которые запрашиваются в настоящее время;

 
(II) восстановительная стоимость или ВСПИ в соответствии с валовыми     издержками на восстановление и принимая в расчет стандартный установленный законом срок службы объекта недвижимости;

(III) методы, применяющиеся для оценки строительных площадок и   объектов недвижимости в процессе строительства, которые основаны на рыночной стоимости за минусом тех расходов, которые    необходимы для завершения строительства;

(IV) капитализация или дисконтированное движение наличности.

Методы определения стоимости объектов недвижимости, используемые в Великобритании

10.04.1. В Великобритании оценка стоимости для личных целей клиента может проводиться любым человеком. Однако определение стоимости для финансового отчета в соответствии с различными кодексами и законодательными актами может проводиться только квалифицированными оценщиками, которые могут быть оценщиками страхового общества, получившими соответствующие грамоты, членами Корпорации оценщиков и аукционеров, либо членами Института оценки доходов и определения стоимости. Внутренние нормативные акты правительства и других органов могут также ограничивать круг лиц, которым разрешается проводить определение стоимости.

10.04.2 Существующая практика, которая описана в Руководстве RICS по оценке и определению стоимости, является обязательной для всех вышеуказанных оценщиков. Это Руководство основано на всех законодательных и иных требованиях, и в нем приведены определения термина Рыночной стоимости и других понятий, использующихся в качестве основы для определения стоимости. Хотя, как и в случае с Германией и Испанией, существуют специфические требования закона в этой области, различий с Европейскими стандартами определения стоимости очень мало. В частности, Великобритания переделала определения Рыночной стоимости, принятые TEGOVA и МСОС. Однако основной упор сделан на реальную рыночную стоимость на бирже, которую можно легко проверить или доказать. Существует только одно исключение, это разработка в сотрудничестве с Британской ассоциацией банкиров специальных определений терминов, использующихся при определении стоимости ипотечного залога.

10.04.3. В ситуации, когда рынок очень неустойчив и быстро меняется, банкиры хотят знать, если им придется в будущем продавать объект недвижимости, представленный в качестве залога, то сколько они смогут получить. В результате этого было принято понятие Ориентировочной цены реализации (ОЦР), которая отличается от рыночной стоимости только тем, что предполагается, что в будущем будет достаточно времени для выставления и продажи на рынке. Еще одним вариантом является Ориентировочная ограниченная цена реализации (ООЦР) или Ориентировочная ограниченная цена реализации при использовании объекта недвижимости по тому же назначению, что и до продажи (ООЦРИОН), когда оценивается действующее предприятие для определения потенциальной возможности его продажи. Эти варианты отличаются от первого тем, что делается допущение, что время для проведения маркетинговых мероприятий недостаточно, и это понятие подобно понятию вынужденной продажи. Таким образом, эти "оценки" представляют собой краткосрочный прогноз. В любом случае рекомендуется в отчете указывать также и Рыночную стоимость.

Приложения