Стандартное разделение стоимости между землей и зданиями

 

11.06.1. Разделение стоимости между землей и зданиями может понадобиться для учета износа, приводящего к снижению стоимости зданий, а также в случае, когда определение стоимости осуществляется для финансового отчета. Это отдельная техническая задача. Директивы ЕЭС и международные и национальные стандарты по бухгалтерскому учету требуют разделения стоимости для определения снижения стоимости, хотя существующая практика определения снижения стоимости в результате износа может быть различной в разных странах. В бухгалтерских отчетах может приводится цена приобретения или производства в совокупности с расходами на приобретение и расходами на последующие ремонтные работы и перестройку, либо может даваться стоимость объекта, определенная оценщиком на основе рыночной стоимости.

 

11.06.2. Снижение стоимости определяется как мера износа, потребления или другая потеря стоимости основных фондов, возникающая в результате использования, с течением времени или в результате старения, в результате появления более новых технологий или в результате рыночных изменений.

Снижение стоимости зданий и в более ограниченной степени земельных участков обычно распределяется по годам ожидаемого срока службы объекта недвижимости таким образом, чтобы на каждый отчетный период приходилась определенная доля этого снижения стоимости. В этом случае требуется определить срок службы объекта по тому назначению, по которому оно используется на данном предприятии, и определить долю стоимости, которая называется "сумма, на которую уменьшается стоимость".

 

11.06.3. Обычно снижение стоимости не касается недвижимости, приобретенной для вложения капитала, или свободных земельных участков, не относящихся к категории истощаемых активов, либо тех участков, полезный срок службы которых ограничен со стороны органов местной или государственной власти.

 

11.06.4. Таким образом, необходимо определять снижение стоимости зданий, остаток стоимости, приходящийся на земельный участок и оставшийся срок службы. Ответственность за это лежит на директорах предприятий или лиц, соответствующих должности директора в других организациях, которые должны консультироваться с оценщиками и другими профессиональными советниками. Для определения можно использовать методику, описанную в разделе 4.07. ЕСОС.

 

11.06.5. Неофициальное распределение стоимости для определения снижения стоимости в результате износа должно проводиться при помощи нижеприведенных методов, которые должны применяться без изменения для всех отчетных периодов:

 

(I)   вычитание из цены или определенной оценщиком стоимости      имущества стоимости земельного участка при его использовании по тому назначению, по которому он используется в настоящее время. Во многих случаях существует достаточное количество данных, на основании которых можно провести распределение стоимости между землей и зданиями. В случаях, когда это невозможно, следует      использовать метод (II)ж

(II) определение чистой текущей восстановительной стоимости зданий        для того, чтобы отразить стоимость зданий для предприятия на дату оценки стоимости.

 

11.06.6. В случае, когда для получения снижения стоимости сначала определяют стоимость земли, основой для определения стоимости земли должна служить стоимость, которую можно получить, если продавать эту землю для ее использования по тому же назначению, по которому она используется в настоящее время. Определение стоимости земли при ее использовании по другому назначению, если это вообще возможно, является нетипичным для данного случая, и его проводят наряду с предыдущим определением только тогда, когда возможность использовать землю по тому назначению, по которому она используется предприятием в настоящее время, ограничена. В исключительных случаях, с предприятиями тяжелой промышленности, величина расходов на снос может быть довольно большой, даже после налоговых скидок на остаточную стоимость и (или) на очистку территории от вредных веществ для возможности дальнейшего использования этой земли.

 

11.06.7. Земельный участок считается пустующим и готовым к застройке объектами, предназначенными для целей предприятия, но исключая все дороги, заборы, заасфальтированные участки и все сооружения, предназначенные для проведения строительства, которые включаются в элемент "сооружения", стоимость которых подвержена снижению.

 

11.06.8. В случае, когда для получения снижения стоимости используют чистую текущую восстановительную стоимость, используется такой же метод, что и при определении ВСПИ. В случае определения стоимости на базе ВСПИ не возникает никаких проблем распределения стоимости между землей и зданиями.

 

11.06.9. Поэтому оценщику необходимо принимать во внимание следующие понятия, а также другие моменты, связанные с определением срока экономической полезности зданий:

 

(I)   экономическое устаревание - возраст, состояние (или степень      физического износа), дегенерация или атрофия, происходящие с    течением времени и в результате предыдущего использования, и вероятная величина будущих затрат при использовании, а также        ответственность за поддержание в рабочем состоянии по сравнению      с современным сооружением, которое могло бы быть построено      взамен старого;

 

(II) функциональное устаревание - пригодность для текущего использования и перспективы продолжения использования, или        использования в каких-то иных целях на том же самом предприятии.       Например, Здание, построенное или приспособленное для использования с какой-то определенной целью, включая определенные промышленные процессы, может иметь более долгий      срок службы, чем тот, который заложен в него при его современном        использовании;

 

(III) стратегическое устаревание - стратегическое решение на   предприятии может привести к тому, что какой-то производственный процесс станет устаревшим, и вместе с этим, устареют и здания, приспособленные для этого процесса. Это может   повлиять на какую-то часть комплекса сооружений или на весь комплекс, даже если эти здания могут представлять ценность для        другого производства, или для того же производства, если бы не было принято это стратегическое решение;

 

(IV) экологическое устаревание - существующее использование и       принятая в данное время технология должны быть пересмотрены в     свете действующих и могущих быть принятыми национальных и межгосударственных законов, постановлений, директив и (или) в свете изменения политики в области охраны окружающей среды и       контроля за ее загрязнением.

 

11.06.10. Часто очень трудно, или практически невозможно, точно определить срок службы здания или группы зданий, и поэтому оценщикам приходится давать "возможный диапазон" срока службы. В отчете должна быть информация, скажем, о зданиях, которые вероятно не прослужат более 20 лет, и, например, на другом конце этого диапазона должны быть указаны строения, которые могут прослужить "не менее 50 лет".

 

11.06.11. Широкий диапазон вероятно более удобен для оценщика и он больше удовлетворяет компанию и аудиторов. Когда площади компании представлены некоторым количеством отдельных зданий, например, сооружения большой фабрики, рекомендуется группировать эти сооружения и для всех этих зданий, составляющих собственность компании, давать один срок службы. Оправданием такого подхода может служить то, что срок службы отдельного здания обычно может быть увеличен до определенных пределов путем поддержания его в хорошем состоянии или надлежащим ремонтом. В то же время обычно экономически не выгодно проводить ремонт по частям.

 

11.0612. Исключением из вышеописанного правила присвоения всем сооружениям одного срока службы является случай, когда на предприятии имеются независимые друг от друга производства, в результате чего образуются отдельные функциональные пространства.

 

11.06.13. Если оценщику необходимо дать консультацию по определению оставшегося срока экономически полезной службы здания, в случае когда это здание сдается в аренду и приносит доход в виде арендной платы, он должен также принимать во внимание продолжительность аренды, договоры, которые нужно подписать или продлить, или дату следующего пересмотра договора аренды, а также касается ли это всей расчетной арендной платы или только ее части.

 

11.06.14. Стандартным методом, идентичным определению ВСПИ, является вычисление суммы, которую вычитают из валовой восстановительной стоимости для получения чистой восстановительной стоимости, либо (I) делением возраста здания на возраст здания плюс предполагаемый будущий экономически полезный срок его службы для предприятия, принимая во внимание факторы, описанные в разделе 11.06.9. ЕСОС, либо (II) вычитанием из экономически полезного срока службы здания, если оно новое, предполагаемого оставшегося экономически полезного срока его службы и делением полученного результата на предполагаемый экономически полезный срок его службы, если бы здание было новым. Этот расчет показан ниже в виде формул:

 

(I)   x = (ax100))/(a + b)

(II) x = [(c - b) x 100]/c

 

где

a = возраст здания

b = предполагаемый оставшийся экономически полезный срок его    службы

с = предполагаемый оставшийся экономически полезный срок его    службы, если бы здание было новым

х =  % вычета из валовой восстановительной стоимости для получения чистой восстановительной стоимости (или сумма вычета).

 

Для этого расчета не существует однородной базы, и бухгалтеры могут предпочитать математическую модель, в которой снижение стоимости выше в первые годы службы здания. Такой метод расчета основан на следующей формуле:

(a/b + a2/b2)/2. Вопрос о том, какой из этих методов принимать, должен обсуждаться с директорами компании и аудиторами.