Тема 12. Правовой режим земель граждан и юридических лиц

Перечень нормативных актов, регулировавших предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие Земельного кодекса РФ был приведен в письме Госкомзема РФ от 30 марта 1998 г. № 30-175/60/677.

После вступления в силу Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование не передаются за исключением случаев, установленных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации. То есть физическим лицам и коммерческим организациям после введения в действие Земельного кодекса РФ земельные участки в бессрочное пользование не могут быть переданы ни при каких условиях.

Вместе с тем, следует иметь в виду, что в течение определенного периода физические лица будут иметь право на пользование земельными участками на правах бессрочного пользования. Юридические лица обязаны переоформить право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком на право аренды либо выкупить земельный участок в собственность по своему желанию. Предельный срок для совершения таких операций – 1 января 2004 года (в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Разумеется, требование переоформления права бессрочного пользования в право аренды или собственности не распространяется на учреждения, казенные предприятия и органы государственной власти и местного самоуправления.

Граждане также имеют право переоформить участки, находящиеся у них в постоянном (бессрочном) пользовании, в собственность. Однако, в отличие от юридических лиц (организаций) такая передача участков предельным сроком не ограничивается.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве бессрочного постоянного пользования, подлежат переоформлению на право аренды, либо земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателя зданий, строений, сооружений. Данное требование является развитием одного из основных принципов, закрепленных в статье 1 ЗК РФ – единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, включая право аренды, в установленном законом порядке.

Пунктом 2 статьи 40 установлено, что собственник земельного участка не имеет права собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, если он передает земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование. Разумеется, в данном случае под собственником земельного участка понимается государственный или муниципальный орган, а под получателем земельного участка – учреждения, казенные предприятия или другие органы власти.

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком установлены статьей 45 ЗК РФ. Статьей 54 ЗК РФ установлены условия и порядок принудительного лишения прав постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок ввиду ненадлежащего использования участка. Таким образом право постоянного (бессрочного) пользования, хотя и сохранено, оно существенного ограничено в обороте.

Правом пожизненного наследуемого владения земельным участком могут пользоваться только физические лица (граждане). С введением в действие Земельного кодекса РФ это право принудительно прекращено быть не может (если для этого нет других оснований). Гражданин имеет право переоформить такой участок в собственность. При этом сроки переоформления не ограничиваются. Такой перевод может быть обусловлен необходимостью распоряжения участком (например, для продажи).

Федерального закона, который бы отдельно регулировал предоставление и осуществление права пожизненного наследуемого владения, нет. Соответствующие отношения регулируются гражданским законодательством (ч.III ГК РФ), а также семейным законодательством и законами и иными нормативными актами субъектов Федерации.

Возможность передачи земельных участков в аренду прямо предусмотрена статьей 607 ГК РФ. В общем отдельные пункты и положения Земельного кодекса РФ, регулирующие арендные отношения в рамках земельных отношений, основываются на соответствующих положениях гражданского законодательства. Вместе с тем, некоторые положения Земельного кодекса РФ существенно отличаются соответствующим положением главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Общий порядок реализации преимущественного права покупки регулируется статьей 250 ГК РФ. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Пункт 1 статьи 36 устанавливает, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица-собственники зданий, строений и сооружений.

Перечень земель, изъятых из оборота, установлен пунктом 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ, а пункт 2 ст. 22 запрещает аренду таких земель.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Пунктом 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ закреплено право собственности участвовать в принятии решений, касающихся установления сервитутов. Однако сам механизм проведения таких слушаний Кодексом никак не регулируется. Поэтому можно считать, что данное положение является не более чем декларацией включенной в Земельный кодекс РФ в развитие одного из основных принципов земельного законодательства. Сервитут может быть срочным и постоянным.

Государственная регистрация сервитутов регулируется статьей 27 Закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».

Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы, определяется в соответствии с правилами пункта 1 статьи 41 и абзацев второго-четвертого, седьмого-десятого статьи 42 Земельного кодекса РФ.

Тема 13. Правовой режим сельскохозяйственных предприятий

Землями сельскохозяйственного назначения действующее земельное законодательство признает все земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Основным свойством этих земель является их плодородие, способность производить сельскохозяйственную продукцию. Именно в силу этого качества, являющегося определяющим для этих земель, земля в сельском хозяйстве является главным средством производства.

В состав земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых выше среднерайонного уровня, допускается в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождения полезных ископаемых, содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов их возможного размещения.