2020-01-14
102
В рыночной экономике деньги должны находиться в постоянном обороте, совершать непрерывное обращение. Временно свободные денежные средства должны незамедлительно поступать на рынок ссудных капиталов, аккумулировать в кредитно-финансовых учреждениях, а затем эффективно пускаться в дело, размещаться в тех отраслях экономики, где есть потребность в дополнительных капиталовложениях.
Кредит представляет собой движение ссудного капитала, осуществляемое на началах срочности, возвратности и платности.
Функции кредита в рыночной экономике[7]:
1. Позволил существенно раздвинуть рамки общественного производства по сравнению с теми, которые устанавливались наличным количеством имеющегося в той или иной стране денежного золота.
2. Перераспределительная. Благодаря ему частные сбережения, прибыли предприятий, доходы государства превращаются в ссудный капитал и направляются в прибыльные сферы народного хозяйства.
3. Содействует экономии издержек обращения. В процессе развития появляются разнообразные средства использования банковских счетов и вкладов (кредитные карточки, различные виды счетов, депозитные сертификаты), происходит опережающий рост безналичного оборота, ускорение движения денежных потоков.
4. Ускорение концентрации и централизации капитала. Используется в конкурентной борьбе, содействует процессу поглощения и слияния фирм.
Роль кредита в рыночной экономике трудно переоценить. Кредит обеспечивает трансформацию денежного капитала в ссудный и выражает отношения между кредиторами и заемщиками. При его помощи свободные денежные капиталы и доходы предприятий, личного сектора и государства аккумулируются, превращаются в ссудный капитал, который передается за плату во временное пользование.
Капитал физически, в виде средств производства, не может переливаться из одних отраслей в другие. Этот процесс осуществляется обычно в форме движения денежного капитала. Поэтому кредит в рыночной экономике необходим прежде всего как эластичный механизм перелива капитала из одних отраслей в другие и уравнивания нормы прибыли.
Кредит разрешает противоречие между необходимостью свободного перехода капитала из одних отраслей производства в другие и закрепленностью производственного капитала в определенной натуральной форме. Он позволяет также преодолевать ограниченность индивидуального капитала. В то же время кредит необходим для поддержания непрерывности кругооборота фондов действующих предприятий, обслуживания процесса реализации производственных товаров[8].
Ссудный капитал перераспределяется между отраслями, устремляясь с учетом рыночных ориентиров в те сферы, которые обеспечивают получение более высокой прибыли или которым отдается предпочтение в соответствии с общенациональными программами. Поэтому кредит выполняет перераспределительную функцию. Эта функция носит общественный характер и активно используется государством в регулировании производственных пропорций и управлении совокупным денежным капиталом.
Кредит способен оказывать активное воздействие на объем и структуру денежной массы, платежного оборота, скорость обращения денег. Благодаря кредиту происходит более быстрый процесс капитализации прибыли, а следовательно, концентрации производства.
Кредит стимулирует развитие производственных сил, ускоряет формирование источников капитала для расширения воспроизводства на основе достижений научно-технического прогресса. Регулируя доступ заемщиков на рынок ссудных капиталов, предоставляя правительственные гарантии и льготы, государство ориентирует банки на преимущественное кредитование тех предприятий и отраслей, деятельность которых соответствует задачам осуществления общенациональных программ социально экономического развития. Государство может использовать кредит для стимулирования капитальных вложений, жилищного строительства, экспорта товаров, освоения отсталых регионов.
Банковский кредит предоставляется банками и другими кредитно-финансовыми учреждениями предпринимателям и другим заемщикам в виде денежной ссуды. Объектом банковского кредита выступает денежный капитал, обособившийся от промышленного. Сделка ссуды здесь отделена от актов купли-продажи. Заемщиком может быть фирма, государство, личный сектор, а кредитором — кредитно-финансовые учреждения. Целью кредитора является получение дохода в виде процента. Кредитодатель предоставляет ссудный капитал заемщику на условиях возвратности, срочности и уплаты процента. Так как банковский кредит не ограничен направлением, сроками и суммами кредитных сделок, сфера его использования шире: в отличие от коммерческого кредита, обслуживающего лишь обращение товаров, банковский кредит обслуживает и накопление капитала, превращая в капитал часть денежных доходов и сбережений всех слоев общества[9].
Замена коммерческого векселя банковским делает кредит более эластичным, расширяет его масштабы, повышает обеспеченность. Банки гарантируют кредитоспособность заемщикам. Динамика банковского и коммерческого кредита различна. Объем коммерческого кредита увеличивается с ростом производства и товарооборота и сокращается с их уменьшением. Предложение и спрос на него возрастают в периоды промышленного подъема и уменьшаются во время кризисов. Под влиянием кризисов производство и реализация товара сокращаются, а спрос на банковский кредит для уплаты долгов возрастает. В период оживления и подъема увеличивается спрос на банковские ссуды. Так проявляется двойственность банковского кредита: с одной стороны, он выступает как ссуда капитала, когда заемщик использует его для увеличения объема функционирующего капитала, с другой стороны — в виде ссуды денег — платежных средств, необходимых для погашения долговых обязательств.
Банковский кредит, как отмечалось выше, представляет собой движение ссудного капитала, предоставляемого банками предприятиям и организациям для обеспечения непрерывности процесса расширенного воспроизводства и повышения его эффективности. Целью кредита является получение прибыли в виде ссудного процента, поэтому кредитор заинтересован в эффективном использовании ссужаемых средств. Кроме того, производительное использование кредита гарантирует возврат заимствованных ресурсов. Таким образом, мобилизация временно свободных ресурсов кредитором в своих экономических интересах носит производительный характер. В случае использования заемщиком кредитных средств на непроизводительные цели кредитование приобретает форму ссуды денег. Однако владение временно свободными ресурсами не является обязательным признаком кредитора. Он может ссудить стоимость, как это имеет место при коммерческом кредите. В этом случае ссужаются товары, предназначенные для реализации. Кроме того, при предоставлении банковского кредита в качестве обеспечения могут выступать какие-то конкретные материальные и финансовые ценности — товары (товарораспорядительные документы), ценные бумаги и др.
Рассмотрим основные виды кредитов и порядок их предоставления[10].
Ссуда на выплату средств из фонда потребления. Эти ссуды предоставляются предприятиям при временном недостатке у них средств на оплату труда, выплат, входящих в фонд потребления.
Для рассмотрения вопроса о выдаче кредита заемщик представляет в банк кредитную заявку; бухгалтерский баланс с необходимыми приложениями; сведения о кредитах полученных в других банках; смету доходов и расходов на срок предоставления кредита; копию справки в налоговую инспекцию об авансовых взносах налога на прибыль за текущий квартал; график поступлений и платежей предприятия на период использования ссуды; график получения и погашения кредита; документы подтверждающие обеспечение кредита.
Ссуда предоставляется сроком до 30 дней. Отсрочка в ее погашении может быть предоставлена на срок не более 10 дней.
Кредит выдается под обеспечение на общих основаниях и оформляется кредитным договором[11]. Ссуды предоставляются с отдельного ссудного счета с направлением средств на расчетный счет для оплаты денежного чека и перечислений соответствующих налогов и удержаний из фонда потребления. В случае направления ссуды на расчетный счет банк рассматривает кредитную заявку на выплату средств из фонда потребления по совокупности претензий, имеющихся к расчетному счету заемщика. В этом случае может быть решен вопрос о предоставлении кредита в виде оказания временной финансовой помощи в размере, покрывающем полностью просроченные платежи, в том числе на выплату средств из фонда потребления. При направлении ссуды непосредственно на оплату денежного чека и перечислений соответствующих налогов, минуя расчетный счет, следует иметь в виду, что банк берет на себя повышенный риск невозврата кредита. Этот порядок предоставления ссуды предусматривает опережение выплаты средств на заработную плату над платежами в бюджет с аналогичными сроками. В таких условиях финансовый прогноз заемщика на период действия кредитного договора должен быть тщательно проанализирован банком с точки зрения возможности погашения всех платежей, предъявленных к расчетному счету заемщика к сроку возврата кредита на заработную плату.
Погашение задолженности по ссуде производится заемщиком путем перечисления денежных средств со своего расчетного счета.
В последующем целевое использование кредита на выплату средств из фонда потребления проверяется на месте у заемщика.
Кредитование в порядке открытия кредитной линии. Этот вид кредитования предлагает предоставление ссуды в пределах заранее установленного банком для заемщика лимита задолженности и срока. Кредит используется заемщиком по мере потребности для оплаты предъявляемых платежных документов за товарно-материальные ценности, услуги и выполненные работы.
При кредитовании в порядке открытия кредитной линии заемщик может в любой момент получить ссуду без дополнительных переговоров с банком. Однако за банком сохраняется право приостановить выдачу и срочно взыскать ранее выданные суммы, если он обнаружит нецелевое использование ссуды, недостаточность обеспечения, неудовлетворительное состояние бухгалтерского и складского учетов или невыполнение заемщиком других условий кредитного договора[12].
Действие кредитной линии приостанавливается, если образовалась просроченная задолженность по ссуде продолжительностью более 30 дней или предприятие стало убыточным.
Различают невозобновляемую и возобновляемую кредитные линии.
Действие невозобновляемой кредитной линии прекращается после истечения определенного срока и использования обусловленной суммы ссуды. Это так называемая целевая кредитная линия. В этом случае ссуда используется для выполнения обычно одного контракта.
При возобновляемой кредитной линии устанавливается в договоре между банком и заемщиком. При заключении с заемщиком кредитного договора на новый срок и наличии у него задолженности по кредиту и процентам по ранее заключенному договору на открытие кредитной линии, эта задолженность переоформляется в задолженность по вновь заключенному договору.
Размер кредитной линии может быть увеличен на сумму потребности в кредите под товары, отгруженные на нормальный срок документооборота, но не более 30 дней после отгрузки (отпуска) товара, оказания услуг, при расчетах за выполненные работы (дата подписания актов), справок о приеме работ.
Рекомендуется выдачу ссуд в порядке открытой линии производить заемщику, имеющему:
· стабильное устойчивое финансовое состояние;
· рентабельную деятельность;
· проработавшему не менее 3-х лет после регистрации устава;
· испытывающему недостаток оборотных средств для поддержания определенного объема производства.
Для кредитования в порядке открытой линии целесообразно объединить все объекты кредитования и применять специальный ссудный счет, который может быть объединен с расчетным счетом.
В практике зарубежных банков право пользоваться единым активно-пассивным счетом (овердрафт) предоставляется клиентам на различных условиях: задолженность по ссуде может быть только в пределах лимита кредитования, ссуда выдается с уплатой повышенного процента в зависимости от размера превышения лимита, ссуда без лимита и др[13].
Кредитование заказчиков и подрядных организаций. При возникновении потребности в кредите фирма-заказчик представляет в банк адресную программу, которая должна быть скоординирована с планом финансирования капитальных вложений.
Если финансирования капитальных вложений осуществляется за счет централизованных источников, то адресная программа должна быть утверждена органами государственного управления, если же финансирование проводится за счет собственных средств фирмы, то адресная программа утверждается руководителем фирмы.
Заказчикам кредит предоставляется при временном недостатке средств для финансирования.
Объектами кредитования являются затраты на оплату выполненных строительно-монтажных работ, когда работы выполняются подрядным способом, или на создание производственных запасов при выполнении работ силами самого заказчика. Ссуды выдаются также на приобретение оборудования.
Размер кредита определяется исходя из сметной стоимости кредитуемого объекта, а его срок погашения - из срока сдачи строительного объекта в эксплуатацию или выхода на проектную мощность оборудования и с учетом сроков восполнения источников финансирования.
Выдача кредита может производиться единовременно или поэтапно по мере выполнения строительно-монтажных работ, приобретения оборудования или производственных запасов путем перечисления средств на оплату счетов поставщиков и подрядчиков с оформлением срочных обязательств.
Подрядные организации могут пользоваться кредитами на формирование оборотного капитала в форме промежуточного функционирования в процессе строительного цикла. Объектами кредитования являются фактически выполненные работы, не сданные заказчикам, оборудование и производственные запасы.
Заказчики и подрядчики предоставляют в банк для ознакомления проектно-сметную документацию на строящиеся объекты, договоры подряда и документы о стоимости фактически выполненных работ и осуществленных затрат, а также стоимость приобретения оборудования. Кредит выдается обычно на срок до 46 дней, однако по усмотрению банка сроки дифференцируются. Вопросы обеспечения и платы за пользование ссудой рассматриваются общеустановленном порядке.
Задолженность оформляется обязательством на конкретные сроки.
Бланковые кредиты. Они носят характер доверительного кредита и выдаются под "имидж" заемщика, с которым банк имеет длительные связи доверяет его кредитоспособности.
Ссуда выдается для удовлетворения кратковременной, до трех месяцев, потребности в денежных средствах, которая возникла в процессе производства и реализации продукции и услуг. Поскольку ссуда выдается без обеспечения ее возврата соответствующими обязательствами (в виде залога, гарантии, страхования), то процентная ставка устанавливается на более высоком уровне, чем по другим кредитам.
Для оформления кредита предприятие представляет в банк ходатайство-заявление, где указываются цель, размер и срок, на который она испрашивается, балансы для определения кредитоспособности и проект кредитного договора. Ни обоснованность причины возникновения потребности в кредите до его выдачи, ни целевое его использование в последующем банк не проверяет. Ссуда может быть выдана путем направления ее на расчетный счет или на оплату предъявленных платежных документов. Кредит оформляется срочным обязательством на конкретный срок погашения, по наступлении которого взыскивается с расчетного счета заемщика. За каждый день просрочки погашения ссудной задолженности (и процентов за кредит) банком взыскивается пеня в размере, определенном кредитным договором. Сам факт возникновения у заемщика просроченной задолженности по выданному бланковому кредиту может сказаться на снижении доверия банка к клиенту и отказе в дальнейшем в предоставлении ему подобных кредитов.
Контокоррентный кредит. В практике российских банков этот вид кредита встречается редко, однако по мере стабилизации экономики и повышения платежеспособности предприятий его роль будет возрастать.
Рассмотрим одну из возможных схем проведения ссудно-расчетных операций при использовании контокоррентного кредита. В данном случае расчетный счет закрывается и все банковские операции осуществляются по единому активно-пассивному счету[14].
Для определения лимита кредитования заемщик представляет в банк план движения оборотных средств, в котором отражаются размещение и источники их формирования.
Лимит задолженности по контокоррентному кредиту определяется как разность между потребностью предприятия в оборотных средствах и имеющимися источниками формирования оборотных средств. плановая сумма кредита, то есть лимит кредитования, предусматривается в кредитном договоре на определенный период (квартал, год) в нескольких вариантах: средняя величина задолженности; средний размер задолженности и максимальная величина кредита; максимальный размер кредита.
Выбор порядка регулирования кредита осуществляется по согласованию между банком и заемщиком, затем фиксируется в кредитном договоре.
Кредиты под гарантию выдаются ссудозаемщикам лишь в том случае, если гарант является платежеспособным лицом. Платежеспособность гаранта должна быть подтверждена обслуживающим его банком. для этого предприятие (организация)-гарант прежде чем выдать гарантийное письмо предприятию обратившемуся к нему с просьбой выступить гарантом по ссуде, предоставляет это письмо в свое учреждение банка. Банк гаранта, убедившись в его платежеспособности, делает соответствующую запись на гарантийном письме и заверяет ее подписями руководящих должностных лиц банка (директора и главного бухгалтера), а также печатью. Первый экземпляр гарантийного письма остается у банка гаранта, второй и третий экземпляры вручаются гаранту, один из которых он передает предприятию-ссудозаемщику для предоставление в учреждение банка, где он намерен получить кредит.
При наступлении срока погашения ссуды и отсутствии средств на счете ссудозаемщика, банк заемщика извещает гаранта о невозврате кредита гарантополучателем, а гарант по истечении трех дней с момента получения этого извещения должен произвести погашение ссуды своими средствами. За задержку исполнения обязательства по возмещению непогашенного кредита должника с гаранта взыскивается пени (за каждый день задержки). После погашения всей суммы кредита, обеспеченного гарантией, действие последней прекращается.
Вексельные кредиты. Ссуды под обеспечение векселями делятся на два вида: учет векселей и ссуды под залог векселей.
Учет векселей - это покупка их банком, в результате чего они полностью переходят в его распоряжение, а вместе с ними и право требования платежа от должника по векселю. Поскольку векселедержатель, предъявивший банку векселя к учету, получает немедленно по ним платеж, то есть до истечения срока платежа по векселю, то для него фактически это означает получение кредита от банка. Поэтому учет векселей банками - это один из способов предоставления ссуд. За такую операцию банк взимает процент, который называется учетным процентом, или дисконтом. Его величина определяется ЦБ РФ. Учетный процент удерживается банком из суммы векселя сразу же в момент его учета (покупки). Его величина определяется по формуле.
С = В * Т * П / (100 * 360 дн.), (1)
где С - сумма дисконта,
В - сумма векселя,
Т - срок (в днях) до наступления платежа по векселю,
П - годовая учетная ставка процента,
360 - количество дней в году.
К учету принимаются только векселя, основанные на товарных и коммерческих сделках. Продажа последних банку сопровождается индоссаментом владельца векселя, и, таким образом, предъявленный к учету вексель должен иметь не менее двух подписей, то есть векселедателя и первого векселедержателя.
Векселя предъявляются в банк к учету при реестрах установленной формы. Записи по перечисленным в реестре векселям сличаются с реквизитами приложенных векселей. Затем векселя проверяются с точки зрения их экономической и юридической надежности. С юридической стороны проверяется правильность заполнения всех реквизитов, а также полномочия лиц, чьи подписи имеются на векселе, и подлинность этих подписей. Целью проверки экономической надежности векселя является установление полной уверенности его оплаты всеми индоссантами, оставившими передаточные надписи на векселе. Для этого банки должны пользоваться услугами аудиторских фирм и другими источниками сведений о кредитоспособности этих организаций.
Векселя, оказавшиеся при проверке неудовлетворительными (выданные физическими и юридическими лицами, допускавшими свои векселя до протеста; некоммерческие векселя; неправильно оформленные и т.д.) вычеркиваются из реестра. Остальные векселя принимаются к учету с разрешительной надписью руководителя банка о сумме этих векселей на реестре.
Для контроля за своевременным получением платежей по учтенным векселям банк на каждое число составляет специальные ведомости в двух экземплярах, в которых заполняются данные по всем векселям, срочным на это число, с указанием порядкового номера векселя по книге их регистрации банком, наименованием векселедателей, предъявителей и суммы каждого векселя. При получении платежа в ведомости делаются соответствующие отметки, а векселя возвращаются плательщику. Если платеж поступит досрочно, то плательщику уплачиваются проценты за время, оставшееся до срока платежа. При поступлении платежа позднее указанного в векселе срока банк взыскивает с плательщика пени за просрочку и расходы по протесту векселя, если он уже совершен. Лишь после этого вексель возвращается плательщику.
Ссуды под залог векселей (онкольный кредит) - это кредитная операция, при которой банк выдает клиенту ссуду под обеспечение имеющимися у клиента векселями. В отличие от учета векселей собственность на векселя банку не переуступается, они только переуступаются векселедержателем на определенный срок с последующим выкупом после погашения ссуды. Ссуда выдается не в пределах полной суммы векселя, а только на 60-90% их номинальной стоимости. Потеря права на векселя, предоставленные в залог, происходит только в случае невыполнения заемщиком своих обязательств перед банком.
К принимаемым в залог векселям банки предъявляют те же требования юридического и экономического порядка, что и к учитываемым.
Выдача кредита под залог векселей осуществляется с отдельного ссудного счета и может носить как разовый, так и постоянный характер.
При выдаче разового кредита возможны два варианта определения срока погашения. При первом варианте возврат ссуды происходит до наступления срока оплаты векселей, принимаемых в обеспечение. Возврат заемщику принятых от него в залог векселей производится только после полного погашения задолженности по ссуде и процентам.
Второй вариант применяется в отношении заемщиков, имеющих высокую кредитоспособность, а ликвидность предъявляемых в обеспечение векселей не вызывает сомнения.
Погашение кредита производится по мере наступления сроков платежей по векселям. При этом сроки погашения ссуды определяются спецификой объекта кредитования и сроком оплаты векселей.
Регулярный онкольный кредит предоставляется клиентам, имеющим постоянный портфель надежных векселей. Срок кредитования онкольного кредита не может превышать один год. Выдача кредита осуществляется банком в пределах установленного заемщику размера кредита (лимита задолженности) и с учетом принятого в договоре соотношения между задолженностью и обеспечением. Перед проведением тех или иных платежных операций за счет ссуды производится расчет свободного остатка кредита.
При выдаче кредита под каждый принятый в залог вексель оформляется срочное обязательство со сроком исполнения до наступления срока погашения этого векселя. Сумма срочного обязательства должна быть не меньше залоговой стоимости соответствующего векселя.
В процессе кредитования заемщик обязан взамен векселей, по которым наступает срок платежа, предоставлять в банк новые. Если клиент не выполняет эти условия, или вновь предоставленные векселя не удовлетворяют банк, или сумма вновь предоставленных векселей не достаточна, то ссудная задолженность, в сумме превышения фактической задолженности над обеспечением, возвращается банку.
Погашение задолженности по онкольному кредиту, процентам, штрафам осуществляется путем перечисления средств заемщика с его расчетного, текущего, валютного счета на основании срочного обязательства по сроку исполнения основного долга.
Если заемщик не вернет ссуду, не оплатит проценты и штрафы в установленные сроки, банку предоставляется право обратить полученную по векселю сумму или часть ее в погашение задолженности заемщика и издержек без какой-либо официальной процедуры или согласия с его стороны или же право безакцептного списания средств с расчетного, текущего или валютного счета заемщика.
Долгосрочное кредитование. Учитывая высокую степень риска объектов долгосрочного кредитования, особое внимание уделяется анализу экономической эффективности. Условия выдачи долгосрочной ссуды должно быть строго индивидуальны.
Успешное осуществление долгосрочного кредитования и возврата выданной ссуды во многом зависит от подбора банком конкретных исполнителей инвестиционного проекта. Для этого проводятся конкурсы, тендеры, в том числе с иностранным участием, на поставку оборудования и техники. Обычно поставщиками выступают клиенты банка или те, к кому он питает доверие как к контрагентам и кто может предоставить необходимые гарантии и частичное финансирование за счет собственных средств[15].
Объектами долгосрочного кредитования могут быть капитальные вложения предприятий, организаций на затраты по:
· строительству, расширению, реконструкции и техническому перевооружению объектов производственного и социально-бытового назначения;
· приобретению движимого и недвижимого имущества (машин, оборудования, транспортных средств, зданий и сооружений);
· созданию научно-технической продукции, интеллектуальных ценностей и других объектов собственности.
При обращении за кредитом клиент представляет в банк необходимые документы, а также проектно-сметную документацию, а при подрядном способе работ - договор подряда и расчет эффективности капитальных вложений.
В технико-экономическом обосновании потребности в кредите подробно указываются цели, на которые направляется кредит, и приводится смета предполагаемых затрат, которые будут финансироваться за счет кредита, с расшифровкой наиболее крупных статей. При подрядном способе строительства в банк предоставляется договор подряда. В расчетах и договорах должны быть ссылки на применяемые цены (прейскурантные, договорные, др.).
Погашение долгосрочного кредита и процентов по нему осуществляется за счет прибыли, полученной от внедрения кредитуемого мероприятия в производство, а в случае ее недостаточности - за счет общей прибыли предприятия после расчетов с бюджетом.
Размер кредита определяется исходя из полной сметной стоимости работ и наличия собственных средств заемщика. При этом из сметной стоимости вычитаются затраты по техническому надзору, стоимость проектных работ, выполненных за счет других источников.
Предприятиям, организациям, функционирующим менее 1 года, долгосрочные кредиты целесообразно предоставлять в размере не выше уставного фонда.
Кредит на осуществление долгосрочных инвестиций предоставляется обычно на срок более одного года. Процентные ставки по долгосрочным кредитам устанавливаются исходя из утвержденных в рамках единой процентной политики банка на соответствующий период и могут быть плавающими с коррективами на уровень инфляции.
Кредиты предоставляются под обеспечение, в качестве которого банк может предложить размещение у себя валютного или рублевого депозита заемщика или переуступки в свою пользу получения и распоряжения выручкой в твердой валюте по контрактам, где плательщиком является надежный, с точки зрения банка, партнер, ликвидного залога имущества или имущественных прав должника, безусловных и безотзывных гарантий со стороны юридических лиц, имеющих средства, достаточные для погашения кредита, страхование и перестрахование.
В качестве обеспечения долгосрочного кредита рассматривается и незавершенное строительство, по мере завершения которого выдается ссуда, а затем и законченный объект.
Выдача долгосрочных ссуд может производиться единовременно или поэтапно в связи с выполнением строительно-монтажных работ, приобретением товарно-материальных ценностей путем перечисления средств на оплату счетов поставщиков и подрядчиков.
При ведении строительно-монтажных работ за счет долгосрочного кредита основным документом для расчетов между заказчиком и подрядной организацией и для определения формы оплаты является договор подряда.
В процессе выдачи долгосрочного кредита заемщик оформляет обязательства о погашении ссуды по предъявлении.
После утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию или внедрения кредитуемого мероприятия в производство задолженность по выданной ссуде в 10-дневный срок оформляется обязательствами на конкретные (месячные, квартальные) сроки погашения в пределах периода, на который выдана ссуда. Сроки определяются исходя из окупаемости затрат, платежеспособности и финансового состояния заемщика, кредитного риска, а также необходимого ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов и других складывающихся условий кредитных взаимоотношений.
В целях осуществления последующего контроля за выполнением условий кредитного договора и договора залога работник банка проверяет целевое использование кредита, обеспечение, в том числе наличие предметов залога, возвратность, ход и сроки ведения работ, своевременность погашения кредита и начисления процентов по нему. В случае нарушения сроков инвестирования, неэффективного использования выделенного кредита банк применяет к заемщику экономические санкции, предусмотренные кредитным договором.
Реформация исходных принципов долгосрочного кредитования обусловливает более широкое применение залоговых форм финансирования. Среди них особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости.
Система ипотечного кредитования предусматривает механизм накоплений и долгосрочного (ипотечного) кредитования под невысокий процент с рассрочкой его выплаты на длительные периоды. Ипотечные ссуды используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требования, в соответствии с которыми заемщик должен являться совладельцем некоего строения для получения запрашиваемой им ссуды, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество остается надежным обеспечением выданной ссуды. Это происходит даже тогда, когда общая стоимость заложенной собственности снижается. Надежность защиты обеспечивается неукоснительным соблюдением принципов, лежащих в основе современных ипотечных систем[16].
1. Принцип специальности - связывает залоговое право с определенным имуществом, индивидуальные особенности и правовое положение которого с полной определенностью зафиксированы в ипотечной книге.
2. Принцип бесповоротности - неоспоримость права, приобретенного от лица, которое по содержанию книги могло его передать.
3. Принцип публичного доверия - обеспечивает для всех заинтересованных лиц уверенность, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных в книге.
4. Принцип неприменимости погасительной задолженности к занесенным в ипотечную книгу правам.
5. Принцип старшинства определяет порядок удовлетворения претензий различных кредиторов данному имуществу.
В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость представляет не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порциональность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Закладная открывается с оценки имеющейся недвижимости по новым строительным ценам с учетом амортизации и прогнозируемой по окончании строительных работ рыночной цены. В случае если рыночная оценка этой недвижимости окажется меньше стоимости нового строительства, застройщику необходимо для выкупа недвижимости и погашения кредита произвести соответствующую доплату. При обратной ситуации застройщик может обойтись без доплаты.
Имеются системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
И, наконец, заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. Эта система позволяет снизить коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель в праве продавать или отчуждать иным образом согласно действующему законодательству.
Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников.
Основные положения о залоге недвижимости предусматривают заключение договора об ипотеке в виде закладной. Данный договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Обращение взыскания на предмет ипотеки производится путем продажи заложенного имущества с публичных торгов, проводимых специализированными организациями.
