Кооперативы жилищные и жилищно-строительные

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими.

Согласно ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Отношения, возникающие в сфере потребительской кооперации, традиционно являются объектом гражданско-правового регулирования*(20). Пунктом 6 ст. 116 ГК РФ предусмотрено, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права иобязанности их членов определяются всоответствии с ГК РФ законами о потребительских кооперативах. Надо полагать, речь идет о специальном законе, регламентирующем вопросы, в частности, жилищной кооперации. Представляется, что целесообразность присутствия в Жилищном кодексе РФ положений об организации и деятельности кооперативов: определения порядка образования кооператива, приема в члены кооператива и исключения, организации общего собрания, определения органов управления, реорганизации кооператива и т.д. (см. разд. V ЖК РФ) довольно сомнительна.

Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным и жилищно-строительным кооперативом признается добровольное*(21) объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива на свои средства приобретают многоквартирный дом, готовый к использованию его жилых помещений для проживания членов кооператива (ч. 2 ст. 110 ЖК РФ). Члены жилищно-строительного кооператива на свои средства ведут строительство многоквартирного дома, чтобы впоследствии его заселить (ч. 3 ст. 110 ЖК РФ)*(22).

Согласно ст. 111 ЖК РФ право на вступление в кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет и (или) юридические лица. Часть 2 этой статьи предусматривает преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ (малоимущие граждане и иные, определенные федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации граждане).

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей; количество членов кооператива не может быть менее 5, но не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме (ст. 112 ЖК РФ)*(23).

Законодатель предъявляет обязательные требования к уставу жилищного кооператива. В уставе должны быть указаны: наименование кооператива, его местонахождение, цель его деятельности и т.д. (см. ст. 113 ЖК РФ). Устав может содержать другие не противоречащие Жилищному кодексу РФ, иным федеральным законам положения.

Устав жилищного кооператива является его учредительным документом (см. ст. 52 ГК РФ).

Жилищный кооператив должен быть зарегистрирован в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. В этом вопросе следует руководствоваться положениями ст. 51 ГК РФ, Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 438 "О Едином государственном реестре юридических лиц". Жилищный кооператив считается созданным с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание членов кооператива; конференция (при определенных условиях); правление кооператива и председатель правления.

Роль каждого органа управления предусмотрена ст. 116-119 ЖК РФ. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция). Решение общего собрания является обязательным для всех членов кооператива.

Общее собрание решает вопросы: избрания правления жилищного кооператива (ст. 118 ЖК РФ) и ревизионной комиссии (ст. 120 ЖК РФ); утверждения заявления о приеме в члены кооператива (ст. 121 ЖК РФ); реорганизации кооператива (ст. 122 ЖК РФ) и проч.

Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок работы ревизионной комиссии, которая избирается общим собранием членов кооператива для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, определяются уставом кооператива, другими документами кооператива (ст. 118 и 120 ЖК РФ).

Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива, таким образом, правление является исполнительным органом, который решает организационные, хозяйственные вопросы; осуществляет руководство текущей деятельности кооператива.

Статья 122 ЖК РФ предусматривает, что жилищный кооператив в установленном порядке может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Жилищный кооператив может быть ликвидирован на основании и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ). Вопросы ликвидации юридического лица решаются в соответствии со ст. 61-63 ГК РФ.

Что касается правового положения членов жилищных кооперативов, то данным вопросам посвящена гл. 12 ЖК РФ. Она определяет порядок вселения, а также владения и пользования жильем, предусматривает преимущественное право вступления в члены кооператива, случаи прекращения членства и проч.

Основания прекращения членства в жилищном кооперативе определены ст. 130 ЖК РФ. Это:

выход из кооператива;

исключение из кооператива (в случае грубого неисполнения членом кооператива без уважительных причин установленных обязанностей). В этом случае бывшему члену кооператива выплачивается в установленном порядке сумма пая (ст. 132 ЖК РФ). Бывший член жилищного кооператива (исключенный из кооператива) обязан вместе с членами семьи освободить занимаемое жилое помещение в кооперативном доме (ст. 133 ЖК РФ);

ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;

ликвидация жилищного кооператива (см. ст. 123 ЖК РФ);

смерть гражданина, являющегося членом кооператива. Положение о преимущественном праве на вступление в члены жилищного кооператива в случае наследования пая содержится в ст. 131 ЖК РФ.

Следует иметь в виду, что рассмотренный выше материал (правовое положение членов кооператива) касался в основном членов жилищных кооперативов, не выплативших паевого взноса.

Согласно ст. 129 ЖК РФ в случае выплаты паевого взноса член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение*(24). На отношения собственности в многоквартирном доме жилищного кооператива - при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом кооператива- распространяется действие гл. 6 ЖК РФ ("Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников").

В случае сноса кооперативного дома по предусмотренным основаниям к выселяемым из него членам кооператива (и членам их семей) применяются правила: ст. 86 ЖК РФ - для членов кооператива, не выплативших пай; ст. 32 ЖК РФ - для членов кооператива, выплативших пай (ст. 134 ЖК РФ)*(25).