И кадастровая стоимость земельного участка

 

1. Как определяется кадастровая стоимость земельного участка

 

Кадастровая стоимость земельного участка - это расчетная величина, которая устанавливается в отношении земельного участка в результате государственной оценки земли.

Кадастровая стоимость определяется с учетом местонахождения земельного участка и его классификации по целевому назначению.

В настоящее время применяются два порядка определения кадастровой стоимости.

Старый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данный порядок будет применяться до 1 января 2020 г.:

1) если решение о переходе на новый порядок оценки не было принято в субъекте РФ;

2) если кадастровую оценку начали проводить до 1 января 2017 г. в соответствии с указанным законом.

Новый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Оба порядка определения кадастровой стоимости применяются в период с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г.

Новый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка применяется, если в субъекте РФ было принято соответствующее решение. В этом случае кадастровая стоимость определяется путем проведения государственной кадастровой оценки, которая включает в себя принятие решения о ее проведении и подготовку к ней, определение кадастровой стоимости и утверждение результатов кадастровой оценки.

Как правило, кадастровая оценка проводится не более одного раза в три года (в городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - один раз в два года) и не менее чем один раз в пять лет.

Решение о проведении кадастровой оценки принимает уполномоченный орган субъекта РФ. В таком решении определяются виды объектов недвижимости и категории земель, по которым проводится оценка.

Земельные участки оценивает бюджетное учреждение, создаваемое в субъекте РФ.

Подготовка к проведению кадастровой оценки включает в себя сбор и обработку бюджетным учреждением информации о земельных участках, кадастровая стоимость которых оспорена. Она должна быть закончена до 1 января года, в котором будет определяться кадастровая стоимость.

Бюджетное учреждение рассчитывает кадастровую стоимость в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226.

При определении кадастровой стоимости земельный участок оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения, например, при продаже поэтому кадастровая стоимость земельного участка должна соответствовать его рыночной стоимости.

При определении кадастровой стоимости, основанной на его рыночной стоимости, кадастровая стоимость земельного участка не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату.

На кадастровую стоимость земельного участка не влияют многолетние насаждения, которые находятся на этом участке.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на дату составления перечня объектов и определяется из расчета наиболее вероятной цены недвижимости, по которой она может быть приобретена, независимо от наличия ограничений на ее распоряжение.

При определении кадастровой стоимости земельного участка учитывается фактический вид его использования.

По результатам определения кадастровой стоимости бюджетное учреждение составляет проект отчета в форме электронного документа.

Бюджетное учреждение должно разместить проект отчета о кадастровой оценке на своем сайте в течение трех рабочих дней. В этот же срок сведения о месте его размещения и сам проект отчета направляются в Росреестр для проверки на соответствие промежуточного отчетного документа установленным требованиям.

Сведения и материалы из проекта отчета, который готовит бюджетное учреждение, размещаются в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Ознакомиться с ними можно в течение 60 дней со дня их размещения.

Если после изучения материалов отчета возникнут возражения или уточнения, то замечания на отчет можно подать в течение 50 дней со дня публикации сведений и материалов в фонде данных. Замечания можно подать лично в бюджетное учреждение или МФЦ, направить почтой либо через Интернет.

По результатам рассмотрения замечаний кадастровая стоимость земельного участка может быть пересмотрена.

Отчет о кадастровой оценке утверждает уполномоченный орган субъекта РФ. Для этого в течение 20 рабочих дней со дня его получения от бюджетного учреждения принимается акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу с 1 января года, следующего после проведения оценки, при условии что он опубликован не позднее чем за месяц до окончания года.

 

2. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

 

Кадастровую стоимость земельного участка, которая была определена в результате кадастровой оценки, можно оспорить. Оспорить ее могут как физические, так и юридические лица, заинтересованные в ее пересмотре.

Как правило, заявителями пересмотра кадастровой стоимости являются собственники земельных участков, но это не обязательное условие.

Например, если от величины кадастровой стоимости зависит размер арендной платы за земельный участок, инициатором ее пересмотра может быть арендатор.

Для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка необходимо не только желание заявителя, но и наличие оснований.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

1) неверные сведения о земельном участке, использованные при определении его кадастровой стоимости (категория, вид разрешенного использования, площадь и др.);

2) установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость в этом случае должна быть равной его рыночной стоимости.

Оспорить кадастровую стоимость можно как во внесудебном порядке (в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), так и в суде.

Обратите внимание: для физических лиц обращение в комиссию в порядке досудебного разрешения спора о кадастровой стоимости земельного участка не является обязательным, можно сразу идти в суд. Однако лучше все же такой возможностью воспользоваться.

Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости формируются при территориальном управлении Росреестра в каждом субъекте РФ.

Результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить в течение пяти лет с момента внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости.

Для обращения в комиссию составляется заявление. В нем нужно указать Ф.И.О. заявителя, адрес его места жительства и основания, по которым кадастровая стоимость должна быть пересмотрена.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить следующие документы:

1) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка;

2) копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает его собственник);

3) документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по данному основанию).

Для того чтобы подтвердить, что при определении кадастровой стоимости земельного участка были использованы недостоверные данные, надо обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (министерство имущественных отношений, управление государственного имущества в субъекте РФ, иной орган власти субъекта РФ) и в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, с запросом о предоставлении сведений о земельном участке, которые использовались при определении его кадастровой стоимости. Указанные сведения должны быть предоставлены в течение семи дней с даты обращения с запросом.

Обратите внимание: если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления рыночной стоимости земельного участка, к заявлению также необходимо приложить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде. При этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Если к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не приложить все необходимые документы или нарушить срок его подачи, оно не будет рассмотрено. В рассмотрении заявления также будет отказано в случае, если величина кадастровой стоимости земельного участка, результаты определения которой оспариваются, ранее уже была установлена в размере его рыночной стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка рассматривается в течение месяца с даты его поступления в комиссию. О дате рассмотрения заявления заявитель должен быть извещен. При рассмотрении заявления комиссией можно присутствовать лично и давать свои пояснения сути вопроса.

Результатом рассмотрения заявления будет принятие комиссией решения о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в ее пересмотре.

Если будет принято решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, то комиссия в течение пяти рабочих дней должна уведомить об этом территориальное управление Росреестра и ФГБУ "ФКП Росреестра".

Отказ в пересмотре кадастровой стоимости может быть оспорен в судебном порядке. В суд о пересмотре решения комиссии может обратиться и орган местного самоуправления (орган государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) в том случае, если комиссия приняла решение о существенном снижении кадастровой стоимости земельного участка.

Отказ комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка оспаривается в судебном порядке путем подачи административного искового заявления.

В административном исковом заявлении надо указать одно из следующих требований:

- об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии по пересмотру кадастровой стоимости;

- об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости;

- об изменении кадастровой стоимости земельного участка в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Административное исковое заявление также должно содержать:

1) наименование суда, в который подается административное исковое заявление;

2) наименование административного истца, его место жительства или место пребывания, средства связи;

3) наименование административного ответчика, место его нахождения, средства связи.

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, которые утвердили результаты кадастровой стоимости, и Росреестр.

По заявлениям об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений о земельном участке к участию в деле привлекается Росреестр (орган, на который возложена обязанность по исправлению реестровой или технической ошибки).

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и территориальное отделение Росреестра, при котором она была создана.

Помимо прочего, в административном исковом заявлении приводят:

1) сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение;

2) основания и доводы, обосновывающие требования административного истца;

3) сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения (если такое обращение подавалось);

4) перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов.

Если оспаривается решение комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, то в иске надо указать наименование, номер и дату оспариваемого решения комиссии, а также основания, по которым следует признать это решение не соответствующим закону.

В зависимости от оснований обращения в суд к административному исковому заявлению нужно приложить следующие документы:

1) копии административного заявления и приложенных к нему документов по количеству участвующих в деле административных ответчиков и заинтересованных лиц или почтовые уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов;

2) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость;

3) копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок;

4) документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке, которые использовались при определении его кадастровой стоимости;

5) отчет о стоимости земельного участка, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

6) решение комиссии (если до обращения в суд подавалось заявление в комиссию);

7) квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб.

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

При обращении с административным исковым заявлением необходимо соблюдать следующие сроки.

Заявление подается не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания решения или действий (бездействия) комиссии заявление подается в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов.

Суд должен рассмотреть административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии - в течение месяца.

После вынесения положительного решения суда в его резолютивной части будет указана новая величина кадастровой стоимости земельного участка.

Если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость участка была изменена, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для исчисления земельного налога с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.