Анализ рынка ипотечного кредитования в России

Анализ ипотечного рынка в России целесообразней начать с 2009 года и аргументировать это можно тем, что этот период для России был периодом существенных перемен и об этом свидетельствует изменение динамики рынка. Определенную роль в динамике рынка играет эффект сезонности, присущий ипотечному кредитованию. Так, в IV квартале 2009 года мы можем наблюдать существенный рост объёмов выдачи ипотечных кредитов, который связан, прежде всего, со снижением требований банков к ипотечным заемщикам на фоне улучшения ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики.

В течение 2009 года объем ипотечной задолженности на балансах банков также постепенно снижался, однако темпы падения показателя существенно замедлились во втором полугодии. По итогам первого полугодия 2009 года объем ипотечной задолженности снизился на 4,8%, до уровня в 1,019 трлн. рублей, в то время как во втором полугодии показатель снизился всего на 0,8%, составив, таким образом, 1,011 трлн. рублей.

Отличительной чертой 2009 года стало также существенное изменение структуры выдачи ипотечных кредитов. Если в 2008 году кредиты в иностранной валюте составили 14,5% от общего объема выданных кредитов, то по итогам 2009 года их доля составила лишь 6,6%. Такое снижение связано с изменением макроэкономических условий и падением курса рубля в конце 2008 - начале 2009 года, что существенно повысило стоимость обслуживания валютного долга для заемщиков и риск неплатежей по кредитам в иностранной валюте для банков.

По подсчётам АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году оставил 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240 тыс. С учетом эффекта сезонности в I квартале 2010 выдано 35-45 тыс. кредитов на общую сумму 40-50 млрд. рублей.

Рост процентных ставок, отразившийся в официальной статистике Банка России резким всплеском в I квартале 2009 года, объясняется преимущественно методологий расчета средневзвешенных ставок Банка России - ставки считаются накопленным итогом с начала года. Реально ставки выдачи по ипотечным кредитам значительно увеличились, ввиду последствий мирового финансового кризиса, еще во второй половине 2008 года, но их тренд был сглажен методологией расчета.

Комплекс мер по улучшению ликвидности банковского сектора, предпринятый Банком России, позволил банкам стабилизировать ставки в начале второго полугодия 2009 года, и постепенно перейти к их снижению в конце III квартала.

В IV квартале 2009 года тенденция к снижению ставок закрепилась. По итогам года средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила 14,3%, снизившись на 0,3 % по отношению к III кварталу. Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте составила 12,7%, снизившись за квартал на 0,4 %. Тем не менее, это по-прежнему выше уровня конца 2008 года (12,9% и 10,8% соответственно, в рублях и иностранной валюте). Однако, при позитивном сценарии развития экономики, учитывая методологию расчета средневзвешенных ставок Банка России, к концу 2010 года средневзвешенные ставки составили 12-13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте. В тоже время, благодаря государственным мерам по повышению доступности ипотечного кредитования, в течение года на рынке появились продукты, в том числе, выдаваемые по стандартам АИЖК, процентная ставка по которым не превысит 11%.

Сдерживающим фактором роста ипотечного рынка и снижения ставок в 2010 году по-прежнему будет оставаться высокий уровень риска кредиторов со стороны заемщиков и риска, связанного со снижением стоимости залогов.

В течение 2009 года наблюдалось изменение динамики средних сроков кредитования в сторону снижения по сравнению с показателем 2008 года, особенно по кредитам в иностранной валюте. Это связано с более низкими процентными ставками по кредитам с меньшим сроком, что стимулировало заемщиков к их выбору, общим сокращением сроков кредитования банками ввиду возросших рисков, а также изменением структуры выдачи ипотечных кредитов в сторону снижения доли кредитов в иностранной валюте до 5%.

Во втором полугодии 2009 года динамика средневзвешенного срока ипотечных кредитов в рублях стабилизировалась, он составил 16,46 лет, снизившись, по сравнению с первым полугодием, меньше чем на месяц. Срок кредитов в иностранной валюте по итогам года составил 11,63 года, что на 13,6 месяца превышает уровень конца первого полугодия. Такая ситуация, по всей видимости, отражает снижение учитываемого валютного риска при выдаче ипотечных кредитов на фоне укрепления рубля во втором полугодии.

В течение всего 2009 года в России росли объем и доля просроченной задолженности в общем объеме выданных кредитов. По итогам года, объем просрочки увеличился с 11,5 до 31 млрд. руб. - соответственно с 1,07% до 3,07% от общего объема выдачи ипотечных кредитов соответственно.

Положительной тенденцией последних месяцев 2009 года стало замедление темпов роста доли просроченной задолженности, что может быть связано с замедлением темпов роста безработицы в этот период. Если в первом полугодии 2009 года доля просроченной задолженности увеличилась вдвое, с 1,07% до 2,11%, то во втором полугодии прирост составил только 45%. В целом, быстрее увеличивалась доля просроченной задолженности по кредитам в рублях. В среднем, она росла на 11,36% в месяц, в то время как среднемесячные темпы роста по кредитам в иностранной валюте составили 7,34%. Некоторый опережающий рост доли просрочки в декабре 2009 года может объясняться внесением Банком России изменений в нормативные документы, касающихся учета просроченных ссуд по форме 254-п. Согласно изменениям, при ухудшении финансового положения заемщика, кредитная организация вправе не переводить выданную ссуду из портфеля однородных ссуд соответствующего качества, что дает возможность не создавать дополнительные резервы на возможные потери по ссудам. Очевидно, такая либерализация требований могла стимулировать банки отражать реальный объем просроченной задолженности.

Исходя из динамики показателя в 2009 году, изменений учета просроченных ссуд по форме 254-п, ужесточения требований банков к качеству заемщиков в 2009 году и возвращения банков в IV квартале 2009 года к практике рефинансирования ранее выданных своих и чужих кредитов, можно заключить, что по итогам 2010 года доля просроченной задолженности не превышала 5%, а по итогам I квартала 2010 просроченная задолженность составила приблизительно 3,2-3,4%. Снижение темпов роста просрочки будет происходить, в основном, за счет стабилизации объема «плохих» ссуд на фоне роста объемов выдачи ипотечных кредитов.

Таким образом, 2009 год стал годом отработки бизнес процедур, оптимизации портфелей и повышения качества обслуживания. Это период для оценки дальнейших планов развития бизнесов, разработок и, конечно, оценки ситуации на рынке.

В настоящее время рынок ипотечного кредитования в России переживает период быстрого восстановления после кризиса. По словам генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Александра Семеняки, в целом в 2011 году объем выданных жилищных кредитов может превысить 600 млрд. руб., т.е. прирост к 2010 году составит более 37%. По прогнозам экономистов большую часть составят рублевые кредиты с фиксированными ставками, заемщиками в 2011 году станут 410-460 тыс. семей. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в феврале 2011 года, составила 12,4%, что является историческим минимумом для России. Такой уровень ставок был зафиксирован лишь однажды - по итогам I квартала 2008 года. Александр Семеняка отметил, что в 2011 году ожидается дальнейшее снижение средневзвешенной ставки по кредитованию на 0,5-1%. По словам генерального директора АИЖК, одна из задач для повышения доступности ипотеки - снижение процентной ставки до 7%. Как свидетельствуют данные АИЖК, доля просроченной задолженности по всем ипотечным кредитам окончательно стабилизировалась на уровне 3,7%. При этом доля просроченной задолженности по рублевым кредитам составляет только 2,5% от общего объема накопленной рублевой ипотечной задолженности. «Можно предположить, - отмечает Дмитрий Ефимов, генеральный директор Рейтингового агентства AK&M, - что в 2011-2012 год рынок ипотечного жилищного кредитования в России перейдет в стадию стабильности. Однако это зависит от многих факторов, среди которых повышение популярности ипотечных кредитов среди населения, рост конкуренции между банками-кредиторами, привлечение долгосрочных ресурсов для увеличения объемов выдачи кредитов и снижения процентных ставок».