Сущность, виды и функции рынка недвижимости

На тему «Использование корреляционно-регрессионного анализа в оценке стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке

(на примере Ленинского района г.о. Самара)»

 

 

Выполнил студент группы ЗИО-21

Юсупов Ш.С.

Проверил к.э.н., доц. Балыкова Л.Н.

 

 

Самара, 2020

Оглавление

 

Введение. 3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.. 4

1.1 Понятие, сущность и классификация недвижимого имущества. 4

1.2 Сущность, виды и функции рынка недвижимости. 5

1.3 Сущность корреляционно-регрессионного анализа. 10

2. МОДЕЛИРОВАНИЕ СТОИМОСТИ ОДНОКОМНАТНЫХ КВАРТИР НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ В ЛЕНИНСКОМ РАЙОНЕ Г.О. САМАРА.. 12

2.1 Краткая характеристика Ленинского района г.о. Самара. 12

2.2 Экономико-математическое моделирование стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке в Ленинском районе г.о. Самара……………………………………………………………………………15

ЗАключение………………………………………………………………….27

Список использованной литературы……………………………..28

приложение…………………...……………………...………...……………29

 

Введение

Оценка недвижимости один из самых востребованных видов оценочной деятельности, она включает в себя расчет стоимости объекта, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для её владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценки недвижимости, её стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Оценка недвижимости все чаще необходима при купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страхования имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования прав наследования. Собственники недвижимости довольно часто неэффективно управляют своей собственностью, а при продаже определяют ее рыночную цену без привлечения оценщиков.

Цель работы: разработка модели оценки стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке Ленинского района г.о. Самара.

Задачи:

1. Рассмотреть понятие, сущность и классификацию недвижимого имущества.

2. Изучить сущность, виды и функции рынка недвижимости.

3. Рассмотреть сущность корреляционно-регрессионного анализа.

4. Написать краткую характеристику Ленинского района г.о. Самара.

5. Сделать экономико-математическое моделирование стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке в Ленинском районе г.о. Самара.

Объект исследования: рынок жилой недвижимости Ленинского района г.о. Самара.

Предмет исследования: стоимость и прочие характеристики квартир на вторичном рынке Ленинского района г.о. Самара.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие, сущность и классификация недвижимого имущества

Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение:

« недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства ».

К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Признаки недвижимости:

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

– прочно связана с землей как физически, так и юридически;

– долговечность объекта инвестирования;

– стоимость недвижимости высока;

– каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

– потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

– новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

– способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества.

Свойства недвижимости:

– полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

– фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

– стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

– неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

– ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

– земельные участки, предназначенные под застройку;

– природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

– элитным;

– типовым;

– городским;

– загородным.

Сущность, виды и функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Особенности рынка недвижимости:

– локальность;

– невысокая взаимозаменяемость объектов;

– сезонные колебания цен;

– сделки необходимо подвергать государственной регистрации;

– вложение капитала в недвижимость.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Произведем классификацию рынков недвижимости по следующим основаниям:

1.По географическому признаку:

– городской;

– местный;

– региональный;

– мировой;

– национальный;

2.По степени готовности к эксплуатации:

– рынки существующих объектов;

– незавершенное строительство;

– новое строительство;

3.По виду сделок:

– купля-продажа;

– аренда;

– вещные права;

– ипотека;

4.По форме собственности:

– государственных и муниципальных объектов;

– частных объектов;

5.По способу совершения сделок:

– первичный рынок и вторичный рынок;

– организованный и неорганизованный;

– традиционный и компьютеризированный;

– биржевой и внебиржевой.

6.Основные сегменты рынка недвижимости:

– рынок земли;

– рынок жилья;

– рынок нежилых помещений.

Рынок жилья подразделяется на:

– городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

– рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону.

Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

Субъектами рынка недвижимости являются:

– покупатели (физические и юридические лица);

– инвесторы;

– продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);

– всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:

агентства оценщиков;

риэлтерские фирмы;

юридические фирмы;

рекламные агентства;

биржи недвижимости;

страховые компании;

аукционные фирмы;

фондовые биржи;

конкурсные комиссии;

чековые инвестиционные фонды;

комиссии по приватизации предприятий;

банки (в т.ч. ипотечные) и др.

- государственные органы:

бюро технической инвентаризации (ПИБ);

комитеты по управлению имуществом (КУГИ);

арбитражные суды;

нотариальные конторы;

налоговые инспекции;

комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Основные функции рынка недвижимости:

– установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

– регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

– коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

– функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

– стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

– социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.