Особенности функционирования рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональ-

ных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уров-

ню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой

национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть

национального богатства, на долю которой приходится более 50 % миро-

вого богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как ры-

нок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего суще-

ствования должны иметь или арендовать соответствующие помещения,

необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивиду-

альными характеристиками. Недвижимость может обладать различными

физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления,

степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, от-

делкой, сроком службы и т.д. Даже при совпадении внешних и эксплуата-

ционных свойств недвижимость может различаться местоположением к

подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической осо-

бенностью региона и т.д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во

двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т.д.

Рынок недвижимости – это рынок ограниченного количества ресур-

сов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижи-

мости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объек-

тов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с

выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей

такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потреби-

тельских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и поку-

пателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Период времени для реализации товара на рынке недвижимости вы-

сокий. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его

продажей называется экспозицией товара на рынке..

Индивидуальные, а иногда уникальные свойства объектов недвижи-

мости в условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупате-

лю) приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск

нужного объекта недвижимости для покупателя, более длительным перио-

дам времени реализации для продавцов и более длительной реализацией

по сравнению с другими товарами на рынке.

Разное время пребывания товара на рынке формирует его экономи-

ческое свойство известное как ликвидность товара. Быстрый переход то-

вара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность.

Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для

его продавца означает низкую ликвидность.

Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров.

Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает вы-

сокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки опреде-

ляются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по

заключению сделок называются, по предложению Р. Коуза, трансакцион-

ными издержками.

Трансакционные, или операционные, издержки – это издержки в

сфере обмена, связанные с передачей прав собственности.

На спрос и предложение на рынке недвижимости влияют многочис-

ленные факторы: экономические, социальные, административные, окру-

жающая среда.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: пер-

Вичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок – экономическая ситуация, когда недвижимость

как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижи-

мости в таком случае выступают государство в лице своих, федеральных,

региональных и местных органов власти, строительные компании – по-

ставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее

бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику –

физическому или юридическому лицу.

Подразделение рынка на первичный и вторичный имеет место на

рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т. д. Но там товары

свободно перемещаются в экономическом пространстве, имеют иной срок

жизни. В силу стационарного характера недвижимости ее предложение на

рынке привязано к определенному региону, в рамках города – определен-

ному району или даже микрорайону.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит

от нового строительства. От него зависит количество поступающего на ры-

нок элитного жилья. Как утверждают специалисты, вторичного рынка элит-

ного жилья практически не существует (кроме единичных объектов). Новые

индивидуальные проекты (строительство и реконструкция) могут обеспечить

поступление на первичный рынок качественной недвижимости.

Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей –

в коммерческой недвижимости далеки от должного удовлетворения, даль-

нейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом

нового строительства, т.е. первичного рынка.