Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны

Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в

районе, неблагоприятная экологическая обстановка и т.д.) увеличится

предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесце-

ниванию недвижимости на первичном рынке.

Предложение на рынке недвижимости с учетом первичного и вто-

ричного рынков тем и отличается от прочих рынков, что складывается из

существующего фонда недвижимости и вновь созданных объектов.

Учет взаимовлияния первичного и вторичного рынков позволяет

добиваться снижения издержек по созданию новых объектов недвижимо-

сти, обеспечивая рентабельное развитие рынка недвижимости.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации.

Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на одно-

родные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены

и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие груп-

пы покупателей.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

– рынок жилья;

– рынок коммерческой недвижимости;

– рынок земельных участков

 

Сметная стоимость строительства и ее состав

Стоимость каждого объекта строительства определяется сметой, со-

ставленной на основе проекта строительства.

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это

сумма определяемых сметными документами денежных средств, необхо-

димых для его осуществления в соответствии с рабочим проектом.

Сметная стоимость строительства всего комплекса или отдельного

объекта складывается из стоимости всех видов строительно-монтажных

работ, стоимости приобретения и монтажа технологического, инженерного

и другого оборудования, прочих капитальных работ и затрат. Ее можно

представить следующим образом:

Сстр. = Ссмр + Соб + Пкр, (10.1)

где Сстр – сметная стоимость строительства, руб.;

Ссмр – сметная стоимость строительно-монтажных работ, руб.;

Соб – стоимость приобретения и монтажа оборудования, руб.;

Пкр – прочие капитальные работы, руб.

Продукция строительства измеряется, прежде всего, объемом произ-

веденных строительно-монтажных работ. Само же оборудование, машины,

инструменты не включаются в сметную стоимость строительно-монтаж-

ных работ, так как не подвергаются переработке в процессе строительного

производства. Оборудование оплачивается заказчиком отдельно от стои-

мости выполненных строительно-монтажных работ и затраты на него

включаются в цену предложения при строительстве объекта «под ключ»,

но не в сметную стоимость строительно-монтажных работ.

Таким образом, сметная стоимость строительно-монтажных работ

является основой цены предложения и складывается из стоимости прямых

затрат на выполнение строительных работ, накладных расходов и плано-

вых накоплений. Состав сметной стоимости строительно-монтажных работ

(Ссмр) может быть представлен следующим образом:

Ссмр = Зпр + Рн + Пн, (10.2)

где Зпр – прямые затраты на выполнение объема строительных работ

(стоимость материалов, изделий и конструкций, стоимость эксплуатации

машин и механизмов и основной заработной платы рабочих), руб.; Рн – на-

кладные расходы, руб.; Пн – плановые накопления, руб.

Прямые затраты на выполнение строительных работ (3пр) определя-

ются как сумма стоимости материалов, изделий и конструкций, стоимости

эксплуатации машин и механизмов и основной заработной платы рабочих:

Зпр = Смат + Сэ. м. + Сз. п., (10.3)

где Смат – стоимость материалов, изделий и конструкций; Сэ.м. – стоимость

эксплуатации машин и механизмов; Сз.п. – основная заработная плата рабочих.

Себестоимость строительной продукции будет представлять сумму

прямых затрат на выполнение строительных работ и накладных расходов

(Зпр + Рн).