Возникновение и развитие английского земельного права

 

Английское земельное право (land law) благодаря своему важному историческому и социальному значению является особой сферой английской системы права. Земельное право иначе называют реальным имущественным (real property law) или имущественным (property law) правом. В некоторых случаях земельное право рассматривается как главная часть имущественного права. Главной целью земельного права является регулирование частных имущественных прав по использованию земли. Современное английское земельное право в значительно большей степени основано на статутном праве, чем, например, договорное или деликтное право.

Земельное право уходит корнями в историю. Оно обязано своим происхождением феодальным реформам, которые были навязаны Англии Вильгельмом Завоевателем. Многие принципы земельного права обусловлены экономическими и социальными изменениями, которые начались в то время. Несмотря на свое феодальное прошлое, система земельного права действует и в XXI в.

Завоевание чужой страны, первоначальное завладение землей, которая в одних случаях могла не принадлежать никому, в других - была захвачена путем изгнания прежнего ее владельца, служили основными основаниями возникновения прав на землю. Поэтому в английском земельном праве традиционно считается, что именно владение землей остается краеугольным камнем системы имущественных прав, права собственности, основой титула на землю.

Некое подобие имущественных прав впервые появилось среди первобытных людей как результат проявления их уважительного отношения к владению. Источником существования людей были охота и собирательство. Имущественные права явились непреднамеренными последствиями их существования. Эти права касались предметов, выделенных или созданных из общих запасов: добытой в результате охоты или собранной пищи, сделанных инструментов и временных жилищ. В отличие от них земля и ее ресурсы считались общими в течение очень продолжительного периода. Объяснялось это, видимо, тем, что большими территориями, где люди охотились и собирали нужные им предметы, нельзя было владеть таким же образом, как пищей, оружием и т.п.

Такое отношение к земле постепенно принципиально меняется в результате перехода общества к оседлому земледелию. Общественное владение землей уступает место индивидуальному владению примерно 10 тыс. лет назад. Ведение сельского хозяйства, результатом которого является сбор урожая, объективно требует индивидуального владения землей. Поэтому как индивидуальное владение способствовало развитию сельского хозяйства, так и сельское хозяйство содействовало появлению индивидуального землевладения. Посадка и посевы растений, возделывание земли и сбор урожая имели результатом маркирование участков земли знаками, т.е. их обособление от других земельных участков. В результате возникли права, основанные на завладении землей.

До нормандского завоевания в Англии существовали две системы землевладения: кельтская, а позднее - германская, или саксонская.

Согласно кельтским обычаям землей владели по праву силы. Не было никаких институтов защиты землевладения. Землей можно было владеть только до тех пор, пока была возможность собственными силами отстоять ее от внешних посягательств.

Англосаксонское право представляло собой писаные правила и обычаи. Эта система права наряду с ранним скандинавским и континентальным германским правом унаследовала традиции древних тевтонских, или германских, обычаев. Во времена Цезаря (100 или 102-44 гг. до н.э.) германцы не владели землей на праве собственности. Вместо этого поля ежегодно распределялись среди кланов. Никому не разрешалось обрабатывать один и тот же участок более одного года. Глава клана должен был каждый год решать, какие земли должны быть распаханы и засеяны. Эти земли затем делились на одинаковые по площади участки и распределялись между семьями, которые составляли общину (клан). На следующий год эти участки не обрабатывались, а земли распределялись в других местах. Расчистка леса, распашка земель и сбор урожая осуществлялись коллективно. Урожай, сельскохозяйственные продукты распределялись по справедливости среди членов общины.

Однако во времена римского историка Тацита (I в. н.э.) земля стала ежегодно распределяться между отдельными лицами согласно социальным классам. Спустя полтора века после Цезаря Тацит писал, что земля, которая подлежала обработке, определялась главами общины. В это время частная собственность на сельскохозяйственные земли уже существовала среди германцев.

Эти законы и традиции были в определенной мере восприняты и в англосаксонском праве. Законы англосаксов были вторыми в средневековой Западной Европе после ирландских законов, которые были написаны не на латинском языке.

Главные черты древнего англосаксонского права состояли в следующем. Допускалась свобода отчуждения земли как по завещанию, так и inter vivos (среди живущих). Этот юридический термин обозначал передачу или дарение имущества в течение чьей-либо жизни в отличие от передачи имущества после смерти. К числу таких земель относились bookland (букленд). Однако существовали разные ограничения. Букленд - это тип землевладения согласно англосаксонскому праву, представлявший собой титул, которым наделялось лицо на основании грамоты. Англосаксонскими грамотами были документы раннесредневекового периода, на основании которых осуществлялись дарение, передача земли или закреплялась привилегия.

Земли, которыми владели без такой грамоты, назывались folkland (фолкленд) - владение землей отдельным лицом - представителем рода или семьи. Если земля относилась к категории букленд, то ею можно было распоряжаться. Фолкленд - земля, которой владели согласно древнему folk law (неписаному закону) или обычаю, и она не подлежала отчуждению из kin (рода) владельца, за некоторыми исключениями. Земля могла быть отчуждена кому-либо, кто являлся членом рода или семьи, но только с согласия короля и витенагенота (witenagenot) - собрания мудрецов. Витенагенот представлял интересы англосаксонской знати и духовенства и имел совещательные функции при короле. В иных случаях земля могла передаваться только внутри рода или семьи по наследству. Такие требования не применялись в отношении букленд.

Существовал также такой тип землевладения, который назывался loanland (лоанленд). Земля передавалась во временное пользование, т.е. на срок в несколько лет, либо пожизненно или на срок royal partronage (службы чиновника). Как букленд, так и фолкленд могли быть переданы во временное пользование, т.е. могли быть лоанленд.

В случае наследования поместье делилось на равные части среди сыновей-наследников, а если их не было, то среди дочерей. Действовал принцип публичности, выражавшийся в записи о владении землей в книге графства или церковной книге.

Большая часть земель, принадлежавших лордам, обрабатывалась крестьянами, которые имели статус serfdom (крепостных) и должны были платить лорду деньги, оказывать услуги и выполнять определенные работы. Земля могла быть обременена trinoda necessitas, т.е. тройным налогом: обязанностями по ремонту мостов и дорог; строительству и ремонту фортификационных сооружений; несению военной службы.

Действовала поместная система землевладений, иначе она называется manorial system (манориальная система). Крестьяне пользовались землей, которой их наделял лорд в качестве etate (права, основанного на манориальном обычае) в обмен на взимание с них налогов, сборов и выполнение услуг: ремонту дорог, мостов, замков и др. Манориальная система заключалась в разделе земли лорда на участки земли, которые контролировались лордом поместья, а обрабатывались жителями местной деревни. Лорд был обязан обеспечивать вооруженную защиту крестьян. Земли оставались во владении лорда и передавались во временное пользование крестьянам. Лорд не имел права отбирать землю у крестьян или увеличивать размеры налогов и сборов. Права на обработку земли по общему правилу передавались по наследству.

Типичным имением был поместный дом лорда. Часть земли он сохранял за собой для собственного пользования. Земли имения подразделялись на пахотные угодья, пастбища (общие земли), леса и неудобья. Леса и рыбные пруды обычно принадлежали лорду, и ему должна была выплачиваться компенсация за право охоты, ловли рыбы и рубки деревьев. В случаях неурожая лорд был обязан помогать крестьянам, давать им взаймы деньги, чтобы предотвратить голод. Поместье было административной и политической единицей. Действовали поместные суды, и лорд или его представитель председательствовал в суде.

Англосаксонская система землевладений изменилась после захвата Англии Вильгельмом Завоевателем, который объявил себя абсолютным собственником всех земель в стране, что представляло собой не более чем юридическую фикцию. Он конфисковал поместья непокорных английских землевладельцев. Спустя 20 лет после захвата он пожаловал земли своим лордам и вернул лишенным собственности англичанам их землевладения в обмен на обещания хранить верность королю и нести воинскую службу.

Для того чтобы узаконить верховенство власти Короны как феодального лорда, была образована система, согласно которой все титулы на земли возникали на основе их пожалования королем. Король на основании соглашений наделял землями лордов, которые могли управлять ими в обмен на службу королю. Такие соглашения назывались tenures (владениями). Лорды признавались tenants in chief (главными владельцами).

Лорды, в свою очередь, заключали подобные соглашения с другими лицами, а они заключали такие же соглашения с нижестоящими владельцами. Так возникла феодальная иерархия, и результатом ее было создание пирамиды земельных владений. Каждый, кроме короля, который передавал свои земли другому в обмен на службу, был mesne lord (промежуточным средним лордом), а тот, кто фактически владел землей, был tenant in demesne (владельцем поместья или вассалом). Вассал был наделен fief (феодальным поместьем), т.е. леном. Seisin (владение землей) оформлялось путем проведения особой церемонии feoffment with livery of seisin (обряда вручения владения землей).

Организация и развитие феодальной системы землевладения привели к упразднению allod (аллодиального владения землей) - владения землей, которое не было связано с исполнением обязательств в отношении сюзерена, т.е. лорда. В Англии были земли, которые находились во владении на основании такого титула. Однако аллодиальное владение противоречило интересам Вильгельма Завоевателя, поэтому оно было отменено. Отмена этого вида землевладения произошла после того, как в 1086 г. была составлена по приказу короля Domesday Book (Книга Страшного суда) - свод материалов поземельной переписи всей Англии и частей Уэльса, содержавший сведения о землевладениях, численности скота и об ином имуществе.

Феодальная система была основана на институте владения землей, которое было связано с выполнением определенных обязательств. Лорды были ответственны за защиту землевладения, а община была связана обязательствами перед лордом. Такая система была своеобразным аналогом государственной функции обеспечения защиты права собственности в современных условиях.

Эволюционный процесс земельных реформ начался в Англии в 1215 г., когда король Джон (Иоанн Безземельный) подписал Magna Carta Libertatum (Великую хартию вольностей), одной из целей которой было ограничение власти короля в использовании его сеньориальных прав, связанных с земельными владениями. Магна Карта очень скоро стала в теории и на практике частью общего права, как и другие статуты*(67).

Феодальная система землевладения изменялась в течение нескольких столетий. В 1290 г. были запрещены новые феодальные гранты. Был принят Статут Quia Emptores, который гарантировал каждому землевладельцу право отчуждать землю, но при соблюдении налоговых и других обязательств, которые ранее возлагались на прежнего землевладельца в отношении лендлорда*(68). В 1540 г. была объявлена свобода распоряжения землей по завещанию, когда Актом английского Парламента был принят Статут о завещаниях.

В XVII в. система землевладения была кардинально реформирована. В 1660 г. Парламент принял Акт "Об упразднении землевладений", иногда его называют Актом о землевладениях, который отменил феодальную систему землевладения. Различные виды военных и иных услуг, которые землевладельцы должны были оказывать Короне, были отменены. Вместо этого устанавливалась обязанность ежегодной фиксированной платы за землю, пожалованную королем, т.е. были отменены обязательные услуги неденежного характера, связанные с владением землей. Постепенно отменялись обязанности денежных выплат. Баланс прав и обязанностей, существовавший в феодальной системе, был нарушен в результате пожалования титулов на землю, которые не были связаны с выполнением феодальных обязательств. Земля без обязательств означала, что весь доход мог принадлежать отдельному лицу. Постепенно большая часть земель была освобождена от феодальных повинностей и стала частными владениями. Феодальная система распределения земель была заменена процессом огораживания, происходившим в Англии в XV-XIX вв. В XIX в. была отменена вассальная зависимость землевладельца.

Фундаментальные основы земельного права были усовершенствованы в результате законодательной реформы 1925 г. Сущность современного земельного права отражена в актах 1925 г. "Об имущественном праве"*(69), "О распоряжении землей", "О доверительных собственниках", "О регистрации земли", "Об управлении наследственным имуществом", "Об обременениях земли". В современный период наиболее существенные изменения в данной сфере связаны с принятием Акта 2002 г. "О регистрации земли".

Законодательство 1925 г. - своеобразный аналог кодексов, действующих в странах континентальной Европы. Однако это законодательство не представляет собой эквивалент континентальных кодексов, поскольку не является единственной основой земельного права. Эти статуты создают определенные принципы, которым должно следовать судебное право, и одновременно оставляют соответствующие сферы в качестве прерогативы судебного права, например особый вопрос о том, что представляет собой право собственности.

Земельное право, естественно, связано с землей, оно регулирует отношения между лицами по поводу земли, вещей, ресурсов, когда их недостаточно для удовлетворения интересов всех людей. В сферу регулирования земельного права включаются такие вопросы, как владение, право собственности, титулы на землю и интересы в отношении земли, регистрация титулов, передача титулов, т.е. права собственности, совместная собственность, иначе она называется параллельная собственность, отношения землевладельца (лендлорда) и арендатора.

Земельное право содержит правила о том, как лица могут приобретать, распоряжаться и утрачивать права на землю, способы и пределы их осуществления, правила доступа и контроля над землей, защиты прав на землю от посягательств третьих лиц, например устанавливает критерии признания факта нарушения границ владения (trespass). Земельное право определяет условия ипотеки, установления сервитутов, соглашений об ограничениях, разрешений, доверительной собственности на землю, права на получение выгоды, приобретения титула на землю лицом, не имеющим на нее титула. По общему правилу английское земельное право не касается ограничений по использованию земли, вещей и ресурсов в публичных интересах. Такие вопросы регулируются иными сферами права.

По образному выражению Кевина Грея и Сьюзан Грей, земельное право определяет наш правовой статус в отношении земли и других лиц, которые ее используют. Не объявляя об этом громко, земельное право обеспечивает подстрочный комментарий каждого нашего действия ежедневно. Оно не только дополняет или укрепляет наше инстинктивное отношение к вещам внешнего мира в качестве meum и tuum (моего и твоего), оно часто играет важную инструментальную роль в регулировании эффективного социального и экономического использования всех земельных ресурсов*(70).

Как пишет Элизабет Кук, английское земельное право обязано своим происхождением глубоко укоренившейся привычке говорить: "Мое!" - слово, которое все дети, начинающие ходить, быстро запоминают и часто громко произносят. Мы произносим его не только в отношении наших игрушек, нашей пищи и наших домов, но также в отношении наших участков земли. Английское земельное право создано людьми, которые говорят, что они владеют землей. Земельное право касается связей между людьми и землей.

Земельное право - это право части небольшого острова. Оно действует в Англии и Уэльсе, но не в Северной Ирландии, где применяется не все, а только часть права Англии и Уэльса, и не в Шотландии, которая унаследовала римское имущественное право. Английское земельное право является также правом значительной части других стран мира. В качестве колониальной силы до середины XX в. Британия экспортировала английское право в страны, которые она покорила. Хотя сейчас нет Британской Империи, но существует "мир общего права", с которым она разделяет правовые традиции. Многие положения английского права знакомы юристам Австралии, Новой Зеландии, части Северной Америки или Африки. Развитие права в этих странах сейчас обогащает понимание английского земельного права*(71).

Энтузиасты земельного права едины во мнении о том, что эта сфера права - одна из самых интересных правовых дисциплин. Ее отличает богатство разнообразия, обилие интересных вопросов, и земельное право более, чем иные сферы права, имеет отношение ко всем нам*(72).