Имущественные права: титулы и интересы в земельном праве Новой Зеландии

Система имущественных прав в земельном праве Новой Зеландии основана на общем праве, однако она в определенной мере является результатом современного развития и отличается от земельного (имущественного) права, действующего в Англии, Канаде, Ирландии и США*(410).

Рецепция английского права в Новой Зеландии была подтверждена Актом 1858 г. "Об английских законах", который предусмотрел, что статуты Англии, которые действовали до 14 января 1840 г., должны применяться и в Новой Зеландии с этой даты. Новозеландские суды также в своих решениях признали, что доктрина владения должна применяться в новозеландском земельном праве. Принципы общего права были изменены статутным правом. Землей в Новой Зеландии владеют главным образом на основании титулов системы Торренса, при этом сохраняются некоторые элементы старой системы титулов (документов о передаче титулов).

Колонизация Новой Зеландии в отличие от Австралии проходила по иному сценарию. Британская Корона вступила во взаимоотношения с народом маори, для того чтобы приобрести суверенитет над страной, и 2 февраля 1840 г. был подписан Договор Waitangi (Вайтанги). По этому Договору все суверенные права, которые осуществляли вожди племен в Новой Зеландии, были переданы Короне. Вождям, племенам, уважаемым семьям и членам племен были даны гарантии, что они будут осуществлять исключительное владение своими землями, лесами, рыбными промыслами и другим имуществом, которым они могут владеть как индивидуально, так и сообща столь долго, сколько они пожелают. Народу маори были предоставлены все права и привилегии, какими обладали британцы.

После подписания договора возникли противоречия между английской системой права и обычным правом маори. Это обусловило трудности при совершении сделок с землей, особенно потому, что увеличивалась численность европейских поселенцев, которые хотели купить землю у собственников - маори. В 1850-х гг. была предъявлена целая серия исков, и в 1865 г. был создан Земельный суд маори, который разрешал дела, касающиеся распоряжения и передачи традиционных земель маори. Сегодня в Новой Зеландии превалирует система английского земельного права, но не исключительно. Обычное право маори полностью не исчезло.

Площадь Новой Зеландии составляет 268 688 кв. км, что немногим меньше, чем площадь Италии (301 277 кв. км), и немногим больше, чем площадь Соединенного Королевства (244 820 кв. км). Значительные площади земель находятся в собственности Короны - 80 тыс. кв. км, или 30% всей территории страны. Этими землями управляет Департамент сохранения, в обязанности которого входит охрана природы и исторического наследия. Это самый крупный землевладелец. Существуют и другие категории земель Короны. Примерно 5,6% площади страны являются Maori freehold land (безусловной собственностью маори). Те земли, которые не относятся к землям Короны и не являются собственностью маори, называются "general land" ("общая земля") в новозеландском земельном праве. Это freehold estate (земли, которые находятся в частной собственности), их площадь - около 45% территории страны.

Согласно ст. 129 Акта 1993 г. "О земле маори" все земли в Новой Зеландии подразделяются на следующие категории: 1) обычные земли маори; 2) земли маори на титуле freehold; 3) общие земли, которыми владеют маори; 4) общие земли; 5) земля Короны; 6) земля Короны, зарезервированная для маори.

Земли, которыми владеют маори в соответствии со своими обычаями и традициями (tikanga Maori), считаются обычными землями маори. Земли, право собственности на которые определено Земельным судом Маори путем издания приказа о freehold, являются землями маори на титуле freehold. Земля (кроме земель маори на титуле freehold), которая была отчуждена от Короны на титуле fee simple и которой владеют маори или группы лиц народности маори, является общей землей, которой владеют маори. Земля (кроме земли, которой владеют маори на титуле freehold и общей земли, которой владеют маори), которая была отчуждена от Короны на титуле fee simple, является общей землей.

Земля (кроме обычных земель маори и земли Короны, зарезервированной для маори), которая не была отчуждена от Короны на титуле fee simple, является землей Короны. Земля (кроме обычной земли маори), которая не была отчуждена от Короны на титуле fee simple и не была зарезервирована для использования или в интересах маори, является землей Короны, зарезервированной для маори.

Из содержания этих определений следует, что все частные титулы на землю в Новой Зеландии основаны на предоставлении земли Короной и, разумеется, такие пожалования не утратили значения, как это происходит в английском праве. Основой этих определений является ссылка на то, что поверхностью земли после установления суверенитета Короны владели маори согласно их обычному праву. Этот титул должен прекратить свое действие путем покупки земли или путем применения иных правовых средств до того, как Корона сможет приобрести собственнический титул на нее или предоставит землю.

Основные черты земельного права, регулирующего интересы в отношении земли, выражаются в следующем. В Новой Зеландии отсутствует формальная, т.е. конституционная, защита имущественных прав. В стране нет документа, который обычно называется писаной конституцией. Кроме Новой Зеландии, в мире есть еще две страны, в которых нет писаной конституции: Соединенное Королевство и Израиль. Источниками новозеландской конституции являются исключительные права Королевы, различные статуты, имеющие конституционное значение, такие как Конституционный Акт 1986 г., который признает, что Королева является сувереном, она - глава Новой Зеландии, а генерал-губернатор назначается ею, и он представляет ее интересы в Новой Зеландии. К числу таких статутов относится Акт 1990 г. "О Билле о правах в Новой Зеландии", который устанавливает гражданские и политические права граждан Новой Зеландии. Этот Акт не имеет высшей юридической силы, и теоретически он может быть изменен Парламентом, как и любой иной обычный статут. К числу конституционных источников относятся также статуты Англии и Соединенного Королевства, которые были инкорпорированы в правовую систему Новой Зеландии, такие как Magna Carta (Великая хартия вольностей), а также решения судов и договоры, например Договор Вайтанги.

Несмотря на отсутствие формальной конституционной защиты, частные имущественные права на землю охраняются весьма строго. Было бы ошибкой считать, что эти права не получили отражения в праве. Новая Зеландия - страна общего права, наследница английских правовых традиций строгой защиты имущественных прав на землю и интересов в отношении земли средствами, предусмотренными общим правом. Система имущественных прав, действующая в Новой Зеландии, подразделяется на два вида. Первая категория относится к реальным или имущественным правам, которые регулируют право собственности или владение имуществом. Вторая категория касается личных прав. Реальные или имущественные права касаются реального имущества*(411).

Основными статутами, которые регулируют имущественные права, являются акты 1948 г. "О земле", 1952 г. "О передаче земли", 1993 г. "О земле маори", 2004 г. "О строительстве", 2007 г. "Об имущественном праве" и 2010 г. "О титулах на части застройки".

В Новой Зеландии действует эффективная и недорогая система передачи прав на землю, и государство гарантирует титулы на землю. Новая Зеландия - это юрисдикция системы Торренса, которая впервые была применена в Южной Австралии, а потом и в Новой Зеландии. Эта система полностью охватывает все земли, которые находятся в частной собственности, и действие ее регулируется Актом 1952 г. N 52 "О передаче земли". По своей сути эта система признает государство гарантом титулов на землю, которые имеют землевладельцы, титулов, которые определены в результате обследования и обозначения границ земель. Зарегистрированные собственники имеют нерушимый титул на землю.

С другой стороны, в земельном праве Новой Зеландии закреплен принцип защиты публичных прав на доступ в сельскую местность, на пляжи и др. Действует концепция Queen's chain (Королевской цепи), или, иначе говоря, marginal strips (береговых полос), т.е. земель, находящихся в публичной собственности вокруг берегов озер, морского побережья и рек, источником которой является Акт 1892 г. "О земле". Эта концепция выражается в форме создания охраняемых территорий, титул на которые имеет Корона. Акт 1892 г. "О земле" в ст. 110 предусмотрел, что во всех случаях пожалования земли Короной, т.е. продажи или иного распоряжения землями Короны, должна быть зарезервирована полоса земли шириной 20 м вокруг берега моря, берегов всех озер, площадью более 50 кв. акров, вдоль всех рек и ручьев шириной более 30 футов. Это положение было сохранено в ст. 58 Акта 1948 г. "О земле",а ныне - в Акте 1987 г. N 65"О сохранении" (в ред. 1990 г.). Однако выделение береговых полос не дает прав доступа на частные земли. Береговые полосы - это категория земель Короны. Управление этими полосами осуществляет Департамент сохранения.

Действуют механизмы, обеспечивающие защиту прав землевладения в случаях изъятия частной собственности для публичных целей. Государство и местные власти вправе изъять частный титул для публичных целей. Права землевладельцев на полную компенсацию защищены Актом 1981 г. N 35 "О публичных работах". Однако этот Акт не определяет четко цели, для которых может быть изъята земля. Эти вопросы отражены в некоторых других статутах. Тем не менее в целом права на компенсацию по рыночной цене в полной мере соблюдаются.

Действуют строгие статуты о зонировании. В 1991 г. был принят Акт "Об управлении ресурсами", который консолидировал и расширил сферу действия права, регулирующего городское и сельское планирование, вопросы загрязнения воздуха, планирования использования прибрежных земель и распределения прав на поверхность земли, подземное пространство и геотермальные воды. Этот Акт и Акт 1952 г. "О передаче земли" являются самыми важными статутами, регулирующими имущественные права. Акт "Об управлении ресурсами" предусматривает определенные допустимые пределы регулирования прав на землю в интересах сохранения окружающей среды и компенсацию за ограничение прав частной собственности.

Одной из отличительных черт правовой системы Новой Зеландии является закрепление в праве высокой степени национализации природных ресурсов страны. Этот процесс начался еще в 1903 г., когда были внесены поправки в Акт "О добыче угля", которые касались вопроса о праве собственности на уголь под дном рек. Правами на дно судоходных рек была наделена Корона. Также в 1903 г. Акт "О производстве электроэнергии на водах" установил государственный контроль за строительством гидроэлектростанций на реках.

Акт 1937 г. "О нефти" признал права Короны на все месторождения нефти и газа, а сейчас действует Акт 1991 г. "О полезных ископаемых Короны". Были национализированы месторождения золота и серебра, урана, геотермальной энергии. В 1953 г. был принят Акт "О геотермальной энергии", а в 1967 г. - Акт "О сохранении воды и почвы". Однако не все полезные ископаемые были национализированы. Значительная часть месторождений полезных ископаемых, например, угля остается в частной собственности. Новозеландцев в большей степени беспокоит защита их прав на дом, ферму, на землю, чем государственная национализация энергетических ресурсов, воды и полезных ископаемых.

Есть еще одна характерная черта новозеландского земельного права, она выражается в том, что очень большие территории принадлежат Короне. Это обстоятельство определяет важность регулирования вопросов, касающихся публичных земель, публичных резерватов, национальных парков. Только очень незначительная часть этих земель может быть предоставлена Короной, и в обозримом будущем это положение сохранится. В Акте 1948 г. "О земле" земля Короны означает землю, права на которую предоставлены Ее Величеству и которая не предназначена для какой-либо публичной цели или не находится во владении какого-либо лица на титуле fee simple. Частная земля означает любую землю, которой владеет на титуле fee simple любое лицо, кроме Ее Величества.

В земельном праве Новой Зеландии существуют следующие основные титулы на землю: fee simple и leasehold. Статья 2 Акта 1952 г. "О передаче земли" определяет титул или интерес (title or interest) как любой титул на землю, к ним относятся также ипотечный залог или обременение, установленное в отношении земли. Согласно ст. 57 (1) Акта 2007 г. "Об имущественном праве" титул fee simple дает право владения лицу, указанному в пожаловании Короной, сертификате титула или компьютерном регистре, на титуле freehold tenure (безусловном праве собственности), т.е. free and common socage (свободном и не основанном на условиях оказания услуг в пользу Короны). Титул fee simple может быть передан (отчужден) и всегда будет отчуждаемым без получения разрешения Короны или выплаты какой-либо платы Короне (ст. 51 (2) Акта). Кроме того, может быть создан титул на unit title development (определенную часть застройки земли) согласно Акту 2010 г. "О титулах на части застройки".

Как предусматривает ст. 5 Акта "О титулах на части застройки", unit (часть застройки) в отношении земли означает часть земли, состоящей из пространства любой формы, находящегося внизу, на поверхности земли или над нею, пределы которого ограничены и которое определено в качестве отдельного объекта права собственности. Accessory unit (дополнительная часть застройки земли) означает часть застройки земли, которая предназначена для использования без ограничений собственником части застройки земли в качестве сада, гаража, парковки, места для хранения, плавательного бассейна, прачечной, лестничной клетки, прохода и показана на плане части застройки как дополнительная часть застройки.

Титул на определенную часть застройки земли означает индивидуальные части и общее имущество, составляющие stratum estate (титул на пространство). Определенными частями застройки земли можно владеть на основании титула на пространство в качестве freehold, т.е. на праве безусловной собственности или титуле на пространство на основании аренды или разрешения.

Cross-lease (пересекающаяся аренда) представляет собой ситуацию, когда несколько лиц являются "tenants in common", т.е. сособственниками долей в праве собственности на участок земли, который принадлежит им в качестве общего долевого владения на титуле fee simple и на котором находится жилой дом. Доля в отношении земли может быть передана, ее можно продать, передать по завещанию.

Права сособственника на часть дома, квартиру зависят от условий конкретного договора аренды, который обычно составляется застройщиком, не имеющим интересов в будущем на землю. В большинстве случаев срок действия пересекающейся аренды 999 лет, в то время как период существования объекта аренды значительно меньше. Сособственники обязаны соблюдать условия соглашений об ограничениях, и в случаях их нарушения другие собственники квартир могут заставить этого собственника продать его невыделенную долю на титуле fee simple. Решения, касающиеся общих пространств (проездов, парковочных мест), принимаются сообща всеми собственниками пересекающейся аренды. Поэтому этот титул отличается от обычного титула freehold. Пересекающуюся аренду называют "ticking time bomb" ("тикающая бомба замедленного действия").

Имущественное право признает в качестве интересов в отношении земли обременение рентой, сервитуты, право на получение выгоды, разрешения, соглашения об ограничениях. Будущими интересами считается реверсия, или обратный переход имущественных прав первоначальному собственнику или его наследникам, поворот прав, т.е. обратный переход имущественных прав. Доверительная собственность рассматривается как интерес по праву справедливости и т.д.